前段時間，富士康員工一封《致富士康員工的公開信》，將萬科推上了輿論的風口浪尖。公開信大意是指責萬科進軍城中村會推高房租，他們要被逼走了等等。
對於城中村的租客，大家關心的是房租到底會不會漲，但對於吃瓜的地產人，第一反應可能是：萬科進村當二房東？可城中村的客戶承租能力低，這能賺錢嗎？
明源君上週走訪發現，除了萬科、碧桂園、金地、華潤、深業等標杆房企都紛紛進村了。富士康員工提及的清湖村，整個就像分蛋糕一樣被切了3塊，東村給了萬科，東路給了金地，西村給了另外一家開發商。
萬萬沒想到，城中村農民房爭奪戰已經打響了！更有業內人士爆料，曾親眼見證萬科、碧桂園、華潤、金地四家房企，為了爭深圳龍華民治某村農民房，激烈“開戰”。
01
搶房源、搶客戶
碧桂園、萬科、金地進村的4個理由
▿
一般而言，房企的投資行為通常可以分為戰略投資、技術性投資、財務投資，明源君認為房企佈局城中村主要是戰略性投資，看中的是中長期回報。城中村這塊市場拿下了，對於房企至少有4個好處。
一、低成本、快捷獲取房源的好方式
長租公寓火了好幾年了，競爭越來越激烈，房企在一線城市拿房越來越難，成本也越來越高，而拿下城中村的農民房可以說是高效且低成本的方式。
首先，城中村的存量物業規模非常大。根據深圳市住建局摸底調查結果顯示，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達1.2億平方米，佔全市住房總量的49%。這麼大規模的存量物業，對於需要發展長租公寓的房企沒理由不去搶。
其次，城中村地段很好，但價格相對較低。城中村一般都位於核心地段，交通便利，周邊配套完善。但出租價格卻比同片區的商品房要低很多。比如碧桂園進駐的城中村白石龍村，價格就比周邊商品房便宜了將近一半。白石龍二區一房一廳的租金價格為1700-1800元/月，而同片區的商品房潛龍鑫茂花園39平的一房一廳月租則在3200元以上。
從目前開發商租賃農民房的價格來看，還是相當划算的。
第三，城中村的農民房產權集中，談判效率更高。城中村裡的房源一拿就是一整棟，深圳新圍仔村一共有226棟房屋，萬科首期就一下籤了20多棟，至少可以改造出1千多套租賃公寓產品。
如果和村委合作，甚至一下可以拿下幾十棟。比如深業集團在水圍村的改造，由於直接與村股份公司合作，效率非常高，一下拿了29棟統建樓，總建築面積1.5萬平方米。
第四，房企進村是順應政府的發展方向，有政策支持及補貼，拿房成本及談判成本都能大大降低。
2017年8月份，深圳市發佈了《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出應強力推進城中村綜合治理工作並開展規模化租賃改造試點，並隨後頒佈了《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動計劃》，放話“十三五”期間將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業。
有了政策指引，房企進村也更容易，且可以規避風險。比如萬科改造的玉田村、深業改造的水圍村都是典型的政府引導、房企參與的整治模式。
二、可以快速獲取大量有潛力的客戶資源
除了獲取房源上的好處，城中村裡的客戶資源也是房企爭奪的焦點。
以深圳為例，深圳有1300多個城中村，管理了1200萬人口，最峰值的時候同時管理1800萬人口，換句話說深圳2/3的人口都在村子裡住著。
更重要的是，城中村的租客很多都是剛畢業的大學生或者中低收入者，未來的時間裡他們是在成長的，剛開始可能只能負擔1000元的房租，但工作兩三年後，他的收入是逐年增加的，承租能力也越來越強。所以，提前牽引到這部分有潛力的客戶，培養他們的忠誠度，對於爭奪未來長租公寓市場份額，意義重大。
三、從中長期來看，投資農民房收益率更高
長租公寓的生意模式很簡單，就是一個擁有資產，然後收租的生意。租金形成的穩定現金流是這個行業形成的基礎。從這個層面來看，低價的農民房是做長租公寓的好資產。
北京萬科城市研究院院長牛偉指出，類似農民房、商業辦公用地這些有瑕疵的資產，不影響居住，但卻可以產生和無瑕疵資產差不多的現金流，再通過合適的金融平臺，實際上就能取得無瑕疵資產的估值，這個就是長租公寓生意的套利邏輯。（當然了，無瑕疵住宅資產有其他功能，不能完全用現金流折現估值，這部分套利拿不到）
做個簡單的算術題，假設住宅租金毛回報率1.5%，如果你拿到價格只有1/3的房子，那麼你的租金毛回報率就變成了4.5%，假設通過精細管理，控制戶型，再提升30%租金，毛租金回報率可以到5.85%，再考慮繳納稅金和管理成本（增值稅+房產稅+管理費用），淨NOI率大概又能做到4.5%左右，這是很完美理想的條件下的結果。
四、通過長租公寓業務進村，為後期的城市更新探路
現在一線城市的增土地越來越少，反而存量土地還是比較多的。未來房企想要在一二線城市擴大市場份額，必須靠舊改了。而舊改首先考慮的通常都是城中村，因為商品房產權過於分散，舊改難度非常大，有的業主連電話都找不到，談判週期拉得太長，開發商很難承受這個時間成本，反而城中村談判、拆遷都是比較容易的。
所以，房企相應政府號召，主動承擔起城中村升級改造的活，一方面可以獲取長租公寓的市場份額，另一方面，有利於維護與地方政府的關係，並且通過城中村改造積累經驗，樹立良好的口碑，為以後的城市更新鋪路，更方便拿到舊改項目。
02
戶型做小、個性突出、公區年輕化
萬科、深業、金地如何爆改城中村？
▿
上週，明源君走訪了部分經過改造的城中村項目，不少農民房經過升級改造後，的確整體品質有了質的飛躍，加上房租漲幅不高，租客都表示性價比不錯，不少項目一放出來就滿租了。
一、城中村項目選擇：交通便利、辦公人口眾多
房企進入的城中村，有2個比較明顯的特徵，一是地理位置好，交通便利，二是周邊辦公人口眾多。比如萬科首個進入的城中村改造項目新圍仔村，位於坂田區域，距離地鐵5號線五和站約10分鐘車程，但附近有華為、富士康等大型企業，所以萬科泊寓新圍仔村的租客大部分都是華為員工，非常優質。
二、產品改造：強烈的辨識度及個性化
1、外立面彰顯個性，提升辨識度
由於城中村的農民房都比較喜歡採用土灰色，整體顯得比較灰暗、老舊。房企為了吸引人流，突出品牌調性，都會非常著重外立面的設計。
比如萬科泊寓玉田村店，大面積採用了非常跳躍的紅、黃色，在玉田村裡顯得特別扎眼，路過的租客想不留意到都很難。
▲萬科泊寓玉田村店
相比之下，金地、深業用色會更沉穩，金地草莓社區清湖村店立面視覺引導系統整體採用黃、白、灰、褐的色調，冷靜中也不失活潑。
▲金地草莓社區清湖村店
2、產品定位：根據不同客戶需求制定產品線
在城中村改造後轉化的公寓產品上，針對城中村現在的租客需求，萬科明確了三種產品：泊寓-青年公寓、禾寓-家庭式公寓、企業宿舍，這些產品均可配合政府轉化為不同需求的人才公寓。
與此同時，萬科還改造出基層服務者的對應產品，比如玉田村改造項目已研發出“環衛工人之家”產品，月租600元/月/人左右。同時，萬科在龍崗區上角環新村改造項目也正在研發“警員之家”的產品。
而金地草莓社區清湖村一號店的目標客群以白領為主，深業檸盟人才公寓則整體出租給福田政府，想要租房的客戶必須要通過福田區政府申請通過審批才有資格租住。
3、戶型設計：主打單房和一房一廳
在產品設計上，城中村的公寓產品呈現出3個特徵：
首先，為了控制房租，戶型面積較小，以單房和一房一廳為主。
其中，萬科推出的產品戶型最小，為了不漲租，萬科在原有的房間數量上，通過改造，適當增加了房間數量。萬科泊寓新圍仔村今年3月首批推出房源108套，共4種戶型，面積段約18-22㎡。
而金地清湖村店和深業水圍村定位相對要高端一些，戶型面積偏大，金地清湖村店共有單間、大單間、一房一廳、loft複式4種戶型，面積段約22-42㎡。深業水圍村店單間和一房一廳為主，面積約在28㎡-34㎡。
其次，著重改造通風采光的問題。
在明源君印象中，城中村的房子很多都是握手樓，所以通風采光很差，經常白天都要開燈。不過，明源君這次探訪項目看來，基本不會存在這樣的問題了。
比如深業改造的水圍村項目，朝陽戶型基本都有一個小陽臺，而朝向不好的戶型則將陽臺打通，通過窗戶增加採光面，採光效果提升顯著。
▲深業檸盟人才公寓水單間樣板房
▲深業檸盟人才公寓水單間樣板房
金地清湖村一號店則每個房間都配了一個陽臺，這對於很多中低端公寓產品可謂是非常奢侈的設計了。因此，他們家的月租也是最高的。
▲金地草莓公寓清湖村一號店一房一廳樣板房
第三，房間以滿足基本生活需求為主
受限於預算和單體面積，城中村內的公寓產品一般只能有限滿足最基本的需求，對實用性要求最高。
所以使用頻率最高的床、衛浴間和衣櫃基本是必選項，部分會有簡易書桌。在房間的配套方面，熱水器、空調基本都配備，不過金地草莓社區清湖村一號店還配了冰箱、洗衣機、沙發，戶型配套相對齊全。
▲金地草莓公寓清湖村一號店loft戶型樣板房
4、公共空間
農民房還有一個非常突出的問題，就是存在嚴重的消防安全隱患，所以城中村的公寓項目會特別針對這塊，特別設計消防通道、消防栓導等，進行整治。
很多項目都將消防與公共空間很好地結合起來。比如深業改造水圍村項目分別在5樓、7樓做了空中連廊，將分散的農民房形成一個整體，也提供了更多消防通道。
▲深業檸盟人才公寓水圍村空中連廊
萬科則是通過將相連的農民房屋頂打通，一旦發生危險，租客們不但可以通過一樓大廳離開還可以通過屋頂逃到另外的房子。
除了解決消防問題，這些連起來的公共區域，可以打造成屋頂花園，做成休閒活動空間。比如萬科泊寓玉田村項目在屋頂上打造了休閒區、綠植區、有機菜園等，未來租客可以在屋頂休閒，還可以參與種菜、種花等活動。
▲萬科泊寓玉田村店正在打造的屋頂花園
5、商業街
雖然城中村整治有政府引導，帶有一定公益性質，但企業的天性都是逐利的，不可能做慈善。房企佈局城中村，一個是賺租金上漲的錢，當然單個項目的租金是非常少，但一旦形成了規模，每個月就可能形成穩定的現金流。
以金地草莓社區清湖村店為例，其單間租金1980元，一室一廳月租高達2980元，相比清湖村周邊農民房高出1000多。
而深業幫福田區政府改造的水圍村項目，拿房成本是73元/平米，出租給政府是150元/平方米。以一套34平的一房一廳為例，拿房成本是2482元，月租可以收到5100，每間房的租金差有2618元。
短期來看，保本微利，長期來看，租金比較大的上漲空間。
另一方面，可以通過引入其他業務進行盈利。比如萬科就計劃將教育、養老、商業、物流等多個業務板塊導入改造完成的城中村。萬科認為，只要服務人口足夠多，一方面可以直接帶動萬科新業務發展，同時也大幅增加除租金以外的收入。
閱讀更多 一起聊房 的文章
