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氣死了，氣死了，看好的二手房，房東一天之內漲價15萬，這就是趁火打劫，房叔我該怎麼辦？
這是最近聽到最多的一句話，新房市場的搖號緊俏，讓更多的人考慮二手房，但殊不知新房再難買還能碰個運氣，但二手房一天一個價，三天兩個價，賣多少完全就看房東心情的情況，怕是要讓很多人吐血了。
瘋狂二手房
嚴格來說，西安不算一個二手房旺盛的市場，畢竟主城區還是有不少地，齊齊的韭菜樓還是在不斷的蓋著，再加上還有滿五滿二的政策在限制著，西安二手房的交易量並不算大；
去年下半年的時候，房叔記得很清楚，從五月份開始，很多中介反映的最多就是買新房的人迴歸理性，房東因為看不清市場走向，也不著急賣，大家都在觀望；9.13新政後，要求外地戶口買房要兩年社保，本地人三套房禁售後，很多去登記的房東，再回訪賣不賣房的時候電話基本都不接了；
而時間往前推兩個月，再17年的三月可不是這種情況，那個時代就是今天才看過房，明天就有房東反悔要加價；甲業主剛看過正在猶豫，乙業主加價出手搶先拿下，房東寧願交違約金，也要反悔；
那個時候來找房叔投訴就很多，買的人覺得房東沒有契約精神，定金都交了，說反悔就反悔；而賣房的則不以為然，契約算個屁，轉手再賣多掙幾十萬，幾萬塊的定金即使雙倍也賠得起。
房價倒掛
很不幸的是，這個無厘頭的時代又回來了，一天一個價，說好又反悔，在這個落戶門檻低廉，大量人口湧入的五月，再次上演，新房難賣，勢必把需求都擠壓到二手房，僅有的二手房就有了坐地起價的資本，愛買不起，反正後面排著隊成了最近的不良風氣；
從這一點上說前些年低價買房現在轉手的人是賺了的，供求不平衡的情況從新房完美過渡到了二手房，這種空口白牙說漲價就漲價的處境，惡劣程度也並不遜色於三月份的全款買房潮，但這一次卻沒人管的了，不同於新房，
二手房賣多錢完全看房東想賣多錢了，這個現場叫就價格倒掛，西安已經有了苗頭。
（一季度全國二手房倒掛比例）
全國城市裡，價格倒掛最厲害的是成都，同樣是調控，落戶吸引人才，成都新房二手房倒掛率達到了88%，同區域的二手房價格幾乎是新房的雙倍；
同時因為新房中籤率只有個位數，二手房瘋狂加價，很多人看到二手房價格這麼堅挺，又瘋狂去排隊買新房，都覺得買到就是賺到，200套房子兩萬人排隊，想想都很害怕；這還有個前提是成都保護剛需先買並規定離婚三年不能買房，即便如此，剛需的中籤率也僅僅4%。
反觀西安，雖然沒有兩倍的增長，但也不低了，高新曲江熱點區域的二手房倒掛也將近50%，房東一天一個價，轉身漲價就是十幾萬也所言非虛。對於買的人自然很難受，新房買不上，二手房趁火打劫；
縱然這邊再說什麼契約精神，但賣的那頭完全就是“誰沒上過幾次法庭的，這多掙的可是十幾萬的心態”，一天漲價十幾萬縱然是個例，但三個月漲價30萬的可不是少數，算下來一天就能多掙3000塊，這上啥班掙錢也沒這個快；
西大街的二手房交易中心每天都在誕生著百萬富翁，而買二手房這件原本一手交錢一手給房簡單的事情，再新房難買的背景下，完全就是人性，人品和運氣的博弈了，如果說上面的數字是冰冷的，下面房叔蒐集到的真實案例就真實的多了：
畸形市場
冒險家：我上個月，就是在買房的最後一步，房東突然反悔不賣了，而且私底下聯繫中介，想給中介好處費，讓中介說服我們不要追究違約金。從看上房子到辦手續辦貸款再到房東反悔，這20多天裡，房價上漲了何止違約金的金額！
原本準備的首付款已經買不到同等面積的房子了，還要額外花時間辦理銀行和房管局撤銷手續。。。辣雞啊，違約方都是辣雞啊！違約還背地裡耍手段的人更辣雞！！應該將違約行為記入徵信檔案終生不能消除，原諒我有一點小衝動。
深笑林：去年下半年經常來這，買個房子真的不易，因交定金的錢裡面有中介的費用，所以中介一直拖拖拉拉不好好給辦理，當時房價一直在漲，超級擔心房東反悔，還好房東信守承諾。房東在小區還有房子住著，現在每次碰到房東，都感覺他眼裡有深深的仇恨……
魚豆腐：西大街那邊人超多 下午開門前就排滿人了。。。網上的二手房資源 打電話過去都覺得還能升值現在賣不划算，不願意賣。
上週六辦房哥會客廳的時候，同樣的案例，4月11號業主剛開始關注曲江紫薇永和坊二手房，簡裝98平180萬，當時還在糾結價錢戶型，也是覺得房東心態不穩定，中介也建議在等等，最近歪風邪氣太多，結果不到一個月，房東價錢掛到了210萬，一個月漲了30萬，這恐怕不是唱一遍勇氣的事情，梁靜茹唱上十遍怕都不夠，到底是誰給了房東的勇氣，一個月漲價30萬。
（房哥會客廳第一期現場）
誰給的勇氣？自己，市場，政策，需求，要說總能一大段，總結起來就是搶房的這幫不明勢力；需求決定價格，從2017年全國各地限售，限價，限購，限貸政策輪番出臺後，全國各個城市就開始搶房；
南京搶完搶杭州，杭州搶完搶成都，成都搶完奔成都，成都完了又是西安，70後著急，80後著急，90後著急，甚至00後也關心，昨天在樓下吃個串串，隔壁兩桌都在聊房子，一桌關注航天，一桌看好曲江，燥熱的不行。
全民搶房
我們始終堅信房子是用來住的，不是用來炒的，房價不漲可是政策紅線，各個城市也都明白，但無奈炒房不要見提了，搶房又來了，搶和炒有什麼本質區別呢，好聽一點叫消費升級，本質上還不是人人都堅信房價永遠上漲，買了就是賺了的神話；
新房二手房一旦倒掛嚴重，傻子都知道把新房買了轉手一賣幾十萬就到手，啥能有這收益高，不僅無風險更是暴利，買房成了很多人實現發財夢的重要渠道，再加上限價的助推，掀起了搶房的大火。
再這點上新房和二手房的區別就出來了，新房可以可以限價，只要想幹預，是管得住的；但有幾個聽說過二手房價格管控的，只要房東心大，高新區的一個高層掛一個億一套，只要有人買，這單子就能成交。
很多人就會說了不是還有限售政策呢，西安二手房火不起來，但你仔細想想，短期是打壓炒房的，但二手房供應量大幅減少，價格水漲船高更是不爭的事實。那邊新房限價，開發商捂盤不售，這邊有限的二手房都成了香餑餑，賣多錢還是看房東心情了。
需求轉移
除了高價接受房東的貪婪以外，大部分人的目光還是會轉向別處，一是堅持新房，多排隊多搖號，起碼西安的新房供應量是夠的，中籤比例最少也在10%，多排幾個樓盤還是買的上房的，搖號前也多問問供貨量，算一下自己買到的概率，像那種洋房幾十套，上千人排隊買的概率自然低很多，朋友前陣子去排紅星紫御半山洋房的時候，就面臨過這種尷尬。
另一批就是轉向以往沒人願意買，不敢買的房子，比如小產權，城改安置，經適房，老小區等二手房，因為房東的貪婪是無限的，但剛需手裡的錢總是有限的，在這幾類裡面簡單說下選擇辦法：
小產權
小產權是最最最無奈後的選擇，西安小產權最集中在三橋附近，北辰立交附近，梨園路附近，小產房本身是違規沒證的，大多是村裡自己蓋得，雖然原則上是違建，但因為體量巨大，還將長期存在；
優勢是價格低，一般周邊生活交通方便，多層居多，戶型較好，房子質量一般，小區物業基本沒有，租住較多人比較雜。劣勢是沒有保障，很多沒有天然氣和市政供暖，本身違規違法。
安置房
安置房因為前些年百村城改的工程，現在大多交房，位置分佈西安東西南北都有，雖說原則是可以辦房產證的，但大多都在五年之後，且需要補齊土地出讓金，本村自住少出租多人員較雜，位置多為主城區，交通生活方便；
但普遍梯戶比高，儘管西安在2014年的《西安市人民政府關於進一步加快棚戶區改造工作的實施意見》明確規定每單元平層不得超過8戶，但大量高梯戶比的安置房依舊存在。
高梯戶比帶來的直觀問題就是戶型差，由於要在有限的面積內做更多的房源，除卻大面積，刀把子戶型普遍存在，公攤大浪費面積達，有的安置房，往往130的戶型還不如商品房100來的實用，就是這個原因。付款方式上只能走協議過戶，一把付，不能按揭貸款，謹防小產權以城改盤名義冒充，承諾幾年後辦證，都是扯淡。
經適房
經適房，根據西安的規定，經適房滿足這幾個條件是可以交易的，要求滿五年、補繳土地出讓金，就可以取得完全產權上市交易，差價款繳納標準為原購買經濟適用住房價格的15%；
計算公式為：應繳差價款＝（房屋建築面積-按商品房價格購買的建築面積）×原購買經濟適用住房合同單價×15%；雖然是經適房，但基於你懂的原因，早些年經適房收入證明造假也挺嚴重，很多人擠破頭著買，大部分戶型環境都還算不錯，強於安置房；城西這邊的大的經適房小區像紫雲溪，天賜苑，世紀錦繡，天朗萊茵小鎮等。
老小區
老小區就沒啥說的，像城牆內很多單位家屬院還不錯，就是房齡比較久，停車非常緊張，因為住的多為老人，比較安靜，但這種就得淘寶了，尤其是戶型，老房子大多戶型設計和現在生活習慣不符，房產證是必須要有的。
由於二手房不同於新房，信息的渠道無非就是中介，網上安居客，搜房這些，看的時候基本都是鎖定一個區域，比如高新大寨路沿線，找一家中介，報你的預算和要求，讓幫忙篩房源，然後挨個看了，具體的二手房交易流程是這樣的：
備註：買家看上房子後，確認要買後的流程。
1. 誠意金（給中介，假如賣方不賣，中介退還買家）；
2. 定金（給賣家，假如賣方不賣，一般雙倍賠償）；
3. 購房三方合同（買家、賣家、中介各一份，買賣不管誰違約，成交價 20% 作為違約金 + 定金和定金利息）；
4. 購房網籤備案（含購房資格審查，備案開始後可以在 fang99.com 查詢）；
5. 辦理資金監管賬戶（成交價全部存在這個賬戶）；
6. 評估公司對房屋評估（一般低評，成交價 80% 左右）；
7. 和銀行進行貸款面籤（貸款以家庭為單位審批，可貸款額度按照評估價計算）；
8. 銀行審批通過後存首付款到資金監管賬號戶（首付款 = 成交價 - 貸款額）；
9. 等待銀行放款（各行放款時間不一樣，可具體和中介或銀行聯繫，放款後可以收到短信）；
10. 放款後，辦理二手房過戶（交契稅、個稅、過戶費等）；
11. 過戶後的過戶單交給銀行，等待銀行最後審批；
12. 業主結清房子水電煤物業等費用；
13. 銀行通知可以去領產證，去領產證；
14. 領完產證去和賣家要房屋相關鑰匙門禁等；
15. 隔一兩日，資金監管賬戶打款到賣家，交易完成。
房叔有話
可以說，如今二手房的瘋狂很大一部分原因是新房造成的，新房限價房子難買，人口湧入需求自然湧入二手房，不同於新房價格備案，二手房完全看房東心情，現在這個階段，不僅是西安，全國各個城市都陷入一種搶房潮中，所有人對買房發財的預期極高，要改變這種預期極難，買漲不買跌的觀念已經根深蒂固，我們能想到的唯一辦法不就是房價斷崖式下跌，讓投機者自殺破產，極端也不現實。
而對於買的人和沒買的本身就是矛盾體，有一個比喻叫早上的公交車，上車的希望房價快漲（財富快速增值），車下的希望停一停，讓自己趕快上去，上去之後此前的剛需就變成了自己曾經厭惡的投機者；
這會我們痛罵房東沒有良知，一天一個價，等我們再成為房東，怕是又被別人罵了，契約精神在這個字在搶房急紅眼的現在，什麼用都沒有。房子是用來住的，真的，但也不是輕易能讓你住進去的，也是真的！
對了，雖然說房東賣多錢我們麼辦法，但如果房東已經簽了合同違約的話，打官司還是必要的，目前如果買房過程中房東因為房屋漲價而違約的 ，房屋漲價部分是需要判給買家的！
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