flame焱88

看到這樣的建議，就讓人想起三、四十年前的農村，多數家庭都是兄弟姐妹合夥建房，然後按照哥東弟西的方式分房。房子一樣大、一樣多，只是在位置上，哥哥姐姐在東、弟弟妹妹在西，其他沒有任何區別。

沒有想到，在今天的城市，竟然也會有人提出要眾籌建房的建議。顯然，都是被房價鬧的。如果不是房價失去理性地上漲，也不需要提出眾籌建房這樣的建議。可見，房價把百姓弄成什麼樣了。

不過，眾籌建房，主意雖好，要想真正做起來，並不是一件容易的事。除了土地指標等手續比較複雜，需要層層審批，且未必能夠審批得到之外。就算為了百姓住房需要，在土地指標和審批方面沒有任何障礙。真正到了實施階段，估計絕大多數都實施不下去，都會不了了之。為什麼這麼說，因為，中國的居民又叫老百姓。所謂老百姓，很大程度上就是想法很多、難以統一的意思。

先來看怎麼建的問題，建造幾層樓，多大的面積，什麼戶型，什麼樣的風格，精裝修還是毛坯房，包括內部設計、質量要求等，首先在這個層面可能就很難統一。因為，不同的家庭有不同的情況，也有不同的需要，人口多的家庭，會要求房間多一點，人口少的家庭，則會要求結構更合理一點。而年齡大的，則希望有電梯。等等，如何統一，可能要相當長的時間。但是，如果不能統一，住建部門就不可能給其發放相關建設文件，也就開不了工。

再退一步，就算能夠在如何建設上統一意見，住建部門也發放了施工許可證。同時，房子也建成了。但是，房子建成以後怎麼分配，又是一道難關，樓層安排，朝東朝西，誰先拿房，誰晚拿房，等等，也會讓人頭疼不已。想想城市拆遷就知道了，政府有一套完整的房屋分配規則，且有政府的強勢，都能鬧得不可開交，會出現那麼多分歧和矛盾。更別傳說是眾籌建房分房了，一定矛盾更多，問題也更大。

就算勉強同意按照相對統一的方案分房了，房子拿到手後怎麼管理，小區物業怎麼做，費用怎麼收，誰來牽頭，誰來負責，等等，也會運行不暢，會矛盾重重。也就是說，從建房開始到最終管理，沒有一個會是順利的，且矛盾會永遠存在。如此，眾籌建房就沒有基礎，沒有條件。

所以，設想雖好，現實很糟。對房價問題，還是要看調控有沒有高招。只有調控有高招，房價不再無休止地上漲，廣大居民才不會去想各種各樣對付房價上漲的主意。

譚浩俊

眾籌自建樓拉低房價，這是個理想主義的烏托邦設想。

房價簡單的說，由土地轉讓費，房子建設成本、房子銷售成本、稅費、利息、房企利潤構成。從理論上講，眾籌建房省去了房子銷售成本與房企利潤，房價低下來是必然的。

即使眾籌建房形式能推廣，能不能拉低房價還是一個問題。就像政府與個人各持一部分產權且房價優於商品房的共有產權住房，外界也認為是有利於平穩房價與預期，也不敢說能拉低房價。

房價的降與升，涉及的因素很多，比如城市人口流入情況，比如土地價格，比如政策規劃，比如公共資源，等等，不能以簡單的加減法判斷。

這裡說說，眾籌建房為什麼不可行?

首先還是土地問題。

所有建房都要起源於有一塊地讓你建房。而城市裡，現在土地都是招拍掛出讓的，你哪兒找來一塊地？如果是通過拍賣，你確定你的出價比房地產開發商高？你確認你眾籌的實力比房地產企業更強？如果不能，那你就沒辦法建房。

其次是資格問題。

拿到土地證之後，要向建設局申請建房，這之間的手續，你確定辦的出來麼，以什麼名義去申請建房？土地證寫誰的名字？

還有，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證【包括：(1)、《建設工程規劃許可證》申請表1 份，並加蓋申請人印章;(2)、有關計劃批准文件、設計條件或規劃方案審批意見;(3)、土地使用權屬證件及附圖;(4)、1/500或1/1000地形圖兩份，地形圖上應由設計單位用HB鉛筆標明下列內容：建築基地用地界限、建築物外輪廓及層數、新建建築物與基地用地界限、道路規劃紅線及相關控制線、相鄰建築物間距尺寸軸線標號;(作圖格式見《報送建築工程設計方案、建設工程規劃許可證地形圖示意圖》);(5)、符合出圖標準並加蓋建築設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份;(6)、建築施工圖一套，圖紙須加蓋設計單位圖章;(7)、分層面積表(應按國家有關建築面積規定計算);(8)、建築工程預算書;(9)相關單位部門審核意見;(10)日照分析文件一份(可選);(11)、規劃部門要求提供的其他材料;(12)、涉及拆遷的，應附送拆遷文件。】、建設工程規劃許可證……你確保這些玩意兒你都能弄明白？

這些都搞清楚了，分房怎麼分？抓鬮分房？按層數加錢分房？……這之間也是矛盾重重。

所以，眾籌自建樓是一個烏托邦，完全不可能實現。

比如，海南三亞，曾經有一部分外省人，與當地村民合作自建房，是有一些特殊政策，還採取了一些特別模式。比如土地證都是當地村民的，然後出錢的都是內地過去海南的，然後分房子按照原先約定的，這也是一種“眾籌建房”模式。但很多自建房後來都被拆遷掉了，原住民因為有土地證在手，能夠獲得一些補償，外來的人口一分沒有。所謂的合同，在拆遷補償的時候，地方政府是不承認的，因為本身就不是一個合法的行為。

波士財經

理想是好的，這些年來也有不少人努力嘗試過，但是為什麼這麼多年來基本沒有成功的呢？這中間涉及很多問題。

首先是土地問題。實際上現在房地產最大的成本是土地，土地和國有城鎮建設用地指標並不掌握在開發商手裡，現在土地是招拍掛制度，比方說大家看中一塊土地，集資一個億準備去拍，結果來了幾家大開發商競爭，大開發商有充足的資金彈藥儲備，在拍賣會現場，如果拍了超過一個億，個人集資者是沒有時間去協調資金的，所以個人集資者基本上很難拿到土地，迄今為止成功集資建房的都是各種機關單位，但是目前這一塊已經被禁止，其它類型的民營企業基本不可能獲得住宅用地和土地指標。

另外一個是銷售問題，房子建設好了，是不能定向銷售的，特別是現在很多城市，根據最新的規定，商品房必須先在網上備案公開銷售，然後搖號銷售，結果很多人可能就拿不到房子。

最後其實最大的問題還是協調問題，以溫州06年個人集資建房為例，參與集資建房的人多達256位之多，每個人都想自己的利益最大化，中間就出了很多問題，比方說，有些人簽了協議但出於各種原因，集資款遲遲不到位，有的人對自己的房型不滿意，憑什麼別人的樓層比我好，等等等等。最後這個項目歷史9年半才最終全部收尾，從投資角度，這筆歷時9年的投資收益率甚至還跑不過銀行存款，中間所有人還花了大量的時間精力去協調妥協。但9年時間房地產市場已經天翻地覆，當年的集資款如果直接去市場上買現成的商品房，即便貴一些也漲了幾倍了。

鹹魚學院

這個問題其實之前有過案例，但是困難重重，房價並不低多少。和原來政府單位搞的福利房有點類似。房價的構成為，房價=樓面價（土地取得價格折算）+建安成本（包括綠化電梯水電等）+稅費+雜費（包括報建費、國家固定徵收的費用、融資成本、營銷費用、人員工資）+企業運營的費用

以下依照南方某城市為例，目前該城市土地出讓均價折算為樓面地價約3300元每平方。銷售均價毛坯約8500元每平方。以該市容積率為3.0～4.0，限高100米，也就是說高層建築，總樓層在32～34層之間為假設。假設政府允許這種眾籌模式建房的合法性，因為商品房的銷售是採取房產局出預售證之後才能合法的收取房款的，那種所謂的誠意金不屬於正規收取的購房款，雖然簽訂商品房購買合同後可以充當房款。

1、建房你得有土地吧！土地在誰手上，你如何獲得土地使用權。如果通過招拍掛的方式，就算政府不設置招拍掛條件，你那地的價格也不會低，也就是那地的價格也是市場價。也就是均價3300元每平方的樓面價。

2、建安成本，像這種眾籌模式，假設資金每戶都按照要求和進度繳納得購房款上來，施工按照進度支付工程款。也要2800元每平方的建安成本。

3、由於是眾籌模式，省去了融資成本和營銷成本，以及利潤，這個每平方可省500到800元。

4、人員工資，從那地到房子交付，最少也要2年時間，算下來折算到每平方也要200到400元每平方。

5、報建費和稅費，商品房報建費大概280元每平方左右，設計費最低也要100塊每平方，稅費是不會少的相當於其他的商品房，約1000元每平方。這項合計1380元每平方。

綜上所述，

計算一下總成本: 3300+1380+2800+400=7880元每平方。

對比一下同地區的商品房銷售均價8500來說，空間只有620元。意義不是太大，但風險比普通商品房來說大很多，風險在於，a、購房者的購房款去向以及安全問題。b、籌款進度問題，籌款進度一滿下來，就有爛尾的可能。

個人覺得，眾籌買地建商品房不是一個好主意。省下的是開發商的利潤和融資成本而已。其他的費用一分不比開發商的少。

飛天猴666

不是俺滅國人威風，咱們連一個百來平方的眾籌咖啡館都弄不好，想眾籌建房，基本只能憑空建造一個海市蜃樓……

首先，房地產那繁瑣的流程誰來跑

因為房地產從選地、審批、設計、施工、監理等“硬”流程，再到水、電、氣、消防、人防、安全、物業等“軟”管理，涉及面廣、參與部門眾多、甚至牽涉到相關利益群體，據說各種公章就要蓋100多個……

咱先不說政府的土地一般都是公開招牌掛取得，你們集資那點錢壓根沒法與大的地產商PK，就算政府免費給你一塊地，眾籌團隊如何分工負責？

並且，繁雜的工作誰來負責哪塊、是有償幫忙還是無私奉獻、有償該拿多少錢、無私能有哪些回報，這是首先要考慮的。

一處地產項目，從開始選地在封頂，時間都是以年為單位，在此期間，你得不停跑這跑那，左右逢源，如果不懂建築、地產等相關常識，累死你都出不了效率……

其次，建好的房子如何分配

一千個人眼裡有一千個哈姆雷特。

但一百個人當中，喜歡的房子總有重複，比如樓層的“金三銀四”、位置的“金邊邊銀角角”，該如何分配平衡？

當遇到好的樓層、朝向時，大家都想爭，此時怎麼辦？因為誰都會說“房子我出了錢的，憑啥你要好的樓層。”

難道真的採取生產隊抓鬮方式拿房？

最後，房屋產權證如何取得

你說眾籌建的房子是不是小產權房？這個還真不好說嘞。

因為房屋產權的取得，是有一套許可、建設、驗收流程的，只有這套法定流程走完，才能取得相應產權。

你說自建的房子，能走的完這些流程嗎？

如果沒走完，是不是意味著手裡的是一座小產權房。

所以，眾籌建房減少住房成本是一個理想化的目標，但是要實現，在現有商品房政策下，還有極其、極其漫長的路要走……

喜歡俺滴回答，那就關注一個嘍；有關於房屋、拆遷方面的糾紛，那就找盛廷律師解決唄……

普了次法

上海曾經有200多戶人眾籌蓋房，但最終不了了之，牽頭的人弄的精疲力竭之後，最後退錢解散。

也有成功的案例，本地小縣城的某個機關單位10多名幹部，個人集資買了一塊地皮，最終蓋了一棟多房樓房，一人分一套140多平的，還剩餘的賣了充當成本。

房地產開發十分複雜，涉及的部門眾多，從土地、設計、建設、消防、規劃、自來水、電力、燃氣、電信、廣電等各個環節，需要蓋200多枚公章，眾籌蓋房具體操作很難。上述成功案例，由於是強勢部門人員，才能蓋樓成功。

但一般群體眾籌蓋樓，不僅審批困難，且協調眾多蓋樓者也不大容易，所以可行性不高。

華哥雜談

冉茂睿認為：

理論上來說，一百戶人家眾籌自建樓房，當然可以給自己省錢。因為你們不是以盈利為目的的經濟行為——不用出去打廣告費，不用找營銷公司，不用找置業顧問，不用去疏通關係。

但在實際過程中，影響房價的因素太多了，且不確定因素太多：土地、建築材料費用、農民工工資、裝修費用、綠化費用、門窗費用；當然還有周邊的交通、醫療、教育基礎配套設施，所帶來的經濟附加值多與寡。

然而，這些因素對房價，都不是起決定因素的，起決定因素的，還主要是人的貪婪本性。

這件事如果要做好，首先要考慮的是，是否能平衡人的所有慾望。

大家都知道買房的時候，每一個戶型的朝向、樓層、採光、通風、景觀，都有所不同，這就導致每一戶的房價有高有低，但是總體上差別不大。眾籌的每個人，都願意多拿一部分錢選擇自己相中的戶型、樓層，但是，這些戶型是稀缺的，嚴重供不應求，這樣在分配房屋上勢必會產生矛盾。

如果讓大家抽籤，決定自己的戶型，他們會滿意自己選擇的戶型嗎？我看未必。

房地產市場發展十幾年來。很多人都把高房價，歸因於黑心開發商。可能沒有想過，如果購房者變成了開發商，他們一定也會這樣幹，因為人性本身就是貪婪的，就是趨利的。這一點是任何人都無法承認的。

寫到這兒，我想起來一個老家類似的事情，分享給大家。

進入2000年之後，老家的一對老年父母，幹了同樣的一件事。夫妻倆本身就有住宅的經驗，看著日益漲高的房價，老掌櫃決定蓋房，為自己五個兒女，解決房屋問題。

於是老年夫婦出資，買國有土地、找建築工人，為自己蓋一棟住宅樓：一個單元，六樓，配備電梯，每邊三戶，每戶就是兩層複式結構，5室3廳3衛。地下還配有每戶80平米的地下室。（這在當時縣城裡絕對是豪宅）

院子裡每戶兩個車位，同時還有綠化——草坪、小橋、亭子、流水，還僱了幾個人搞物業，專門服務他們。

原本老兩口的設想是好的，為買房省錢，五個兒女分別一套，自己住一套，自家人住在一起，有什麼事情都可以相互照應。但還住，就出了致使家庭分裂的矛盾。

因為一二層和五六層，都屬於底層和頂層，位置不好。兄妹5人都同時相中了3到4層。3到4層總共有兩戶，要分給五家，怎麼分呢？老大說要抽籤決定。這樣誰的運氣好，誰又能抽到3到4層，運氣不好就自認倒黴了。

但是，老兩口比較疼愛老四老五，應該把這兩套分別給老四老五。所以，老掌櫃力排眾議，直接按自己的意願分配房屋。

當老掌櫃的分家方法，沒有滿足老大老二老三的需求時。老大老二老三在商議之後，就決定搬出去，不再受這個家庭心理上的束縛。

當然，老大老二老三“更有經濟頭腦”，這麼好的環境、戶型，出手肯定能賣個好價錢。這麼想的，也是這麼做的。好好的一家人，被幾套房子，“莫名地”分割開來。

老夫婦，本身是好意，結果最後弄個家庭破裂，為此，二老鬱鬱寡歡，不出兩年，這老兩口在同一年，都鬱鬱而終了。

如今，這裡的房子已經出售完了，五個兄妹都不願待在壓抑的房子裡住。

現在常從那棟樓路過，到了晚上的時候，每家每戶都會亮起黃色的燈光。但是當初溫暖的溫馨的家庭時光，已然不在，而成了別人家裡的溫暖。

在利益面前，永遠不要想的太高尚。

冉茂睿Rise

我想我是有資格回答這個問題的，前幾年我一直在做自建房的生意，我們這個地方之前很難吸引大的開發商過來投資，所以當地政府把國有出讓土地分割成80～150平米的地塊出售給私人，讓私人自行蓋房。很多人就湊錢買地蓋房，我呢也參與其中，跟幾個人一起買地蓋房然後分層出售，報建手續都是我去跑的，雖然沒有誇張到200個章那麼多，但是一套報建手續跑下來也得一兩年，涉及到的單位基本上覆蓋了整個政府系統，我最快的記錄是半年跑完，隨著政策的完善，自建房的報建手續基本上和開發商開房小區的報建手續是一樣的了，所以後來被一家開發商招去上班。報建手續不是一個房開項目最難的，最難得還是銷售，對於自建房來說，最難得就是分配了。不同的樓層價值不同，公共區域的維護和維修義務及權益，這些都是自建房最難處理的環節。像提問者所說，每戶投資30萬，先不提跑手續、聯繫施工單位、聯繫設計單位、監理單位、日常建設的甲方代表工作、建設後驗收工作等等這些事情由誰來做，開多少工資，日常財務支出由誰負責，這些都不提，光是樓層分配這幾家就能打起來。一般來說，合夥建房必須有一個說了算的人，這個合夥中總有人吃虧總有人佔面子，大家都不去計較，不然很難成事，而事實上很多有這個心思的人大多各懷鬼胎，既想少出錢少出力又想利益最大化，所以自己合夥建房不是不可能，也不是政策不允許，是很難找到合適的人。那還有網友說了，我就跟親戚一起合夥自建房，相信我，親戚牽扯到利益關係是最麻煩的，比外人更可怕。

君是人間四月天

=^_^=看了你的這個提問，我還真的是有點誇張的笑了！如果是簡短一點的回答，我只能說：林子大了，真的是什麼鳥都有！你覺得你的這種想法靠譜嗎？你覺得你的這種想法符合現實社會的發展情況嗎？你覺得相關的房地產企業都該倒閉了嗎？

=^_^=也許你根本就還不知道房價是如何高起來的，連高在哪裡的都還不知道；照你的這種理論——100戶人家，區區的三千萬元就能操縱房市？區區的三千萬就要想來辦理一系列的房地產開發手續？想想北上廣深的房價，無非就是一兩套房子的價格就能讓你給來上一個覆地的變化？想想我們這個社會還真的是人才輩出那......