flame焱88

看到这样的建议，就让人想起三、四十年前的农村，多数家庭都是兄弟姐妹合伙建房，然后按照哥东弟西的方式分房。房子一样大、一样多，只是在位置上，哥哥姐姐在东、弟弟妹妹在西，其他没有任何区别。

没有想到，在今天的城市，竟然也会有人提出要众筹建房的建议。显然，都是被房价闹的。如果不是房价失去理性地上涨，也不需要提出众筹建房这样的建议。可见，房价把百姓弄成什么样了。

不过，众筹建房，主意虽好，要想真正做起来，并不是一件容易的事。除了土地指标等手续比较复杂，需要层层审批，且未必能够审批得到之外。就算为了百姓住房需要，在土地指标和审批方面没有任何障碍。真正到了实施阶段，估计绝大多数都实施不下去，都会不了了之。为什么这么说，因为，中国的居民又叫老百姓。所谓老百姓，很大程度上就是想法很多、难以统一的意思。

先来看怎么建的问题，建造几层楼，多大的面积，什么户型，什么样的风格，精装修还是毛坯房，包括内部设计、质量要求等，首先在这个层面可能就很难统一。因为，不同的家庭有不同的情况，也有不同的需要，人口多的家庭，会要求房间多一点，人口少的家庭，则会要求结构更合理一点。而年龄大的，则希望有电梯。等等，如何统一，可能要相当长的时间。但是，如果不能统一，住建部门就不可能给其发放相关建设文件，也就开不了工。

再退一步，就算能够在如何建设上统一意见，住建部门也发放了施工许可证。同时，房子也建成了。但是，房子建成以后怎么分配，又是一道难关，楼层安排，朝东朝西，谁先拿房，谁晚拿房，等等，也会让人头疼不已。想想城市拆迁就知道了，政府有一套完整的房屋分配规则，且有政府的强势，都能闹得不可开交，会出现那么多分歧和矛盾。更别传说是众筹建房分房了，一定矛盾更多，问题也更大。

就算勉强同意按照相对统一的方案分房了，房子拿到手后怎么管理，小区物业怎么做，费用怎么收，谁来牵头，谁来负责，等等，也会运行不畅，会矛盾重重。也就是说，从建房开始到最终管理，没有一个会是顺利的，且矛盾会永远存在。如此，众筹建房就没有基础，没有条件。

所以，设想虽好，现实很糟。对房价问题，还是要看调控有没有高招。只有调控有高招，房价不再无休止地上涨，广大居民才不会去想各种各样对付房价上涨的主意。

谭浩俊

众筹自建楼拉低房价，这是个理想主义的乌托邦设想。

房价简单的说，由土地转让费，房子建设成本、房子销售成本、税费、利息、房企利润构成。从理论上讲，众筹建房省去了房子销售成本与房企利润，房价低下来是必然的。

即使众筹建房形式能推广，能不能拉低房价还是一个问题。就像政府与个人各持一部分产权且房价优于商品房的共有产权住房，外界也认为是有利于平稳房价与预期，也不敢说能拉低房价。

房价的降与升，涉及的因素很多，比如城市人口流入情况，比如土地价格，比如政策规划，比如公共资源，等等，不能以简单的加减法判断。

这里说说，众筹建房为什么不可行?

首先还是土地问题。

所有建房都要起源于有一块地让你建房。而城市里，现在土地都是招拍挂出让的，你哪儿找来一块地？如果是通过拍卖，你确定你的出价比房地产开发商高？你确认你众筹的实力比房地产企业更强？如果不能，那你就没办法建房。

其次是资格问题。

拿到土地证之后，要向建设局申请建房，这之间的手续，你确定办的出来么，以什么名义去申请建房？土地证写谁的名字？

还有，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证【包括：(1)、《建设工程规划许可证》申请表1 份，并加盖申请人印章;(2)、有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见;(3)、土地使用权属证件及附图;(4)、1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号;(作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》);(5)、符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份;(6)、建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章;(7)、分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算);(8)、建筑工程预算书;(9)相关单位部门审核意见;(10)日照分析文件一份(可选);(11)、规划部门要求提供的其他材料;(12)、涉及拆迁的，应附送拆迁文件。】、建设工程规划许可证……你确保这些玩意儿你都能弄明白？

这些都搞清楚了，分房怎么分？抓阄分房？按层数加钱分房？……这之间也是矛盾重重。

所以，众筹自建楼是一个乌托邦，完全不可能实现。

比如，海南三亚，曾经有一部分外省人，与当地村民合作自建房，是有一些特殊政策，还采取了一些特别模式。比如土地证都是当地村民的，然后出钱的都是内地过去海南的，然后分房子按照原先约定的，这也是一种“众筹建房”模式。但很多自建房后来都被拆迁掉了，原住民因为有土地证在手，能够获得一些补偿，外来的人口一分没有。所谓的合同，在拆迁补偿的时候，地方政府是不承认的，因为本身就不是一个合法的行为。

波士财经

理想是好的，这些年来也有不少人努力尝试过，但是为什么这么多年来基本没有成功的呢？这中间涉及很多问题。

首先是土地问题。实际上现在房地产最大的成本是土地，土地和国有城镇建设用地指标并不掌握在开发商手里，现在土地是招拍挂制度，比方说大家看中一块土地，集资一个亿准备去拍，结果来了几家大开发商竞争，大开发商有充足的资金弹药储备，在拍卖会现场，如果拍了超过一个亿，个人集资者是没有时间去协调资金的，所以个人集资者基本上很难拿到土地，迄今为止成功集资建房的都是各种机关单位，但是目前这一块已经被禁止，其它类型的民营企业基本不可能获得住宅用地和土地指标。

另外一个是销售问题，房子建设好了，是不能定向销售的，特别是现在很多城市，根据最新的规定，商品房必须先在网上备案公开销售，然后摇号销售，结果很多人可能就拿不到房子。

最后其实最大的问题还是协调问题，以温州06年个人集资建房为例，参与集资建房的人多达256位之多，每个人都想自己的利益最大化，中间就出了很多问题，比方说，有些人签了协议但出于各种原因，集资款迟迟不到位，有的人对自己的房型不满意，凭什么别人的楼层比我好，等等等等。最后这个项目历史9年半才最终全部收尾，从投资角度，这笔历时9年的投资收益率甚至还跑不过银行存款，中间所有人还花了大量的时间精力去协调妥协。但9年时间房地产市场已经天翻地覆，当年的集资款如果直接去市场上买现成的商品房，即便贵一些也涨了几倍了。

咸鱼学院

这个问题其实之前有过案例，但是困难重重，房价并不低多少。和原来政府单位搞的福利房有点类似。房价的构成为，房价=楼面价（土地取得价格折算）+建安成本（包括绿化电梯水电等）+税费+杂费（包括报建费、国家固定征收的费用、融资成本、营销费用、人员工资）+企业运营的费用

以下依照南方某城市为例，目前该城市土地出让均价折算为楼面地价约3300元每平方。销售均价毛坯约8500元每平方。以该市容积率为3.0～4.0，限高100米，也就是说高层建筑，总楼层在32～34层之间为假设。假设政府允许这种众筹模式建房的合法性，因为商品房的销售是采取房产局出预售证之后才能合法的收取房款的，那种所谓的诚意金不属于正规收取的购房款，虽然签订商品房购买合同后可以充当房款。

1、建房你得有土地吧！土地在谁手上，你如何获得土地使用权。如果通过招拍挂的方式，就算政府不设置招拍挂条件，你那地的价格也不会低，也就是那地的价格也是市场价。也就是均价3300元每平方的楼面价。

2、建安成本，像这种众筹模式，假设资金每户都按照要求和进度缴纳得购房款上来，施工按照进度支付工程款。也要2800元每平方的建安成本。

3、由于是众筹模式，省去了融资成本和营销成本，以及利润，这个每平方可省500到800元。

4、人员工资，从那地到房子交付，最少也要2年时间，算下来折算到每平方也要200到400元每平方。

5、报建费和税费，商品房报建费大概280元每平方左右，设计费最低也要100块每平方，税费是不会少的相当于其他的商品房，约1000元每平方。这项合计1380元每平方。

综上所述，

计算一下总成本: 3300+1380+2800+400=7880元每平方。

对比一下同地区的商品房销售均价8500来说，空间只有620元。意义不是太大，但风险比普通商品房来说大很多，风险在于，a、购房者的购房款去向以及安全问题。b、筹款进度问题，筹款进度一满下来，就有烂尾的可能。

个人觉得，众筹买地建商品房不是一个好主意。省下的是开发商的利润和融资成本而已。其他的费用一分不比开发商的少。

飞天猴666

不是俺灭国人威风，咱们连一个百来平方的众筹咖啡馆都弄不好，想众筹建房，基本只能凭空建造一个海市蜃楼……

首先，房地产那繁琐的流程谁来跑

因为房地产从选地、审批、设计、施工、监理等“硬”流程，再到水、电、气、消防、人防、安全、物业等“软”管理，涉及面广、参与部门众多、甚至牵涉到相关利益群体，据说各种公章就要盖100多个……

咱先不说政府的土地一般都是公开招牌挂取得，你们集资那点钱压根没法与大的地产商PK，就算政府免费给你一块地，众筹团队如何分工负责？

并且，繁杂的工作谁来负责哪块、是有偿帮忙还是无私奉献、有偿该拿多少钱、无私能有哪些回报，这是首先要考虑的。

一处地产项目，从开始选地在封顶，时间都是以年为单位，在此期间，你得不停跑这跑那，左右逢源，如果不懂建筑、地产等相关常识，累死你都出不了效率……

其次，建好的房子如何分配

一千个人眼里有一千个哈姆雷特。

但一百个人当中，喜欢的房子总有重复，比如楼层的“金三银四”、位置的“金边边银角角”，该如何分配平衡？

当遇到好的楼层、朝向时，大家都想争，此时怎么办？因为谁都会说“房子我出了钱的，凭啥你要好的楼层。”

难道真的采取生产队抓阄方式拿房？

最后，房屋产权证如何取得

你说众筹建的房子是不是小产权房？这个还真不好说嘞。

因为房屋产权的取得，是有一套许可、建设、验收流程的，只有这套法定流程走完，才能取得相应产权。

你说自建的房子，能走的完这些流程吗？

如果没走完，是不是意味着手里的是一座小产权房。

所以，众筹建房减少住房成本是一个理想化的目标，但是要实现，在现有商品房政策下，还有极其、极其漫长的路要走……

喜欢俺滴回答，那就关注一个喽；有关于房屋、拆迁方面的纠纷，那就找盛廷律师解决呗……

普了次法

上海曾经有200多户人众筹盖房，但最终不了了之，牵头的人弄的精疲力竭之后，最后退钱解散。

也有成功的案例，本地小县城的某个机关单位10多名干部，个人集资买了一块地皮，最终盖了一栋多房楼房，一人分一套140多平的，还剩余的卖了充当成本。

房地产开发十分复杂，涉及的部门众多，从土地、设计、建设、消防、规划、自来水、电力、燃气、电信、广电等各个环节，需要盖200多枚公章，众筹盖房具体操作很难。上述成功案例，由于是强势部门人员，才能盖楼成功。

但一般群体众筹盖楼，不仅审批困难，且协调众多盖楼者也不大容易，所以可行性不高。

华哥杂谈

冉茂睿认为：

理论上来说，一百户人家众筹自建楼房，当然可以给自己省钱。因为你们不是以盈利为目的的经济行为——不用出去打广告费，不用找营销公司，不用找置业顾问，不用去疏通关系。

但在实际过程中，影响房价的因素太多了，且不确定因素太多：土地、建筑材料费用、农民工工资、装修费用、绿化费用、门窗费用；当然还有周边的交通、医疗、教育基础配套设施，所带来的经济附加值多与寡。

然而，这些因素对房价，都不是起决定因素的，起决定因素的，还主要是人的贪婪本性。

这件事如果要做好，首先要考虑的是，是否能平衡人的所有欲望。

大家都知道买房的时候，每一个户型的朝向、楼层、采光、通风、景观，都有所不同，这就导致每一户的房价有高有低，但是总体上差别不大。众筹的每个人，都愿意多拿一部分钱选择自己相中的户型、楼层，但是，这些户型是稀缺的，严重供不应求，这样在分配房屋上势必会产生矛盾。

如果让大家抽签，决定自己的户型，他们会满意自己选择的户型吗？我看未必。

房地产市场发展十几年来。很多人都把高房价，归因于黑心开发商。可能没有想过，如果购房者变成了开发商，他们一定也会这样干，因为人性本身就是贪婪的，就是趋利的。这一点是任何人都无法承认的。

写到这儿，我想起来一个老家类似的事情，分享给大家。

进入2000年之后，老家的一对老年父母，干了同样的一件事。夫妻俩本身就有住宅的经验，看着日益涨高的房价，老掌柜决定盖房，为自己五个儿女，解决房屋问题。

于是老年夫妇出资，买国有土地、找建筑工人，为自己盖一栋住宅楼：一个单元，六楼，配备电梯，每边三户，每户就是两层复式结构，5室3厅3卫。地下还配有每户80平米的地下室。（这在当时县城里绝对是豪宅）

院子里每户两个车位，同时还有绿化——草坪、小桥、亭子、流水，还雇了几个人搞物业，专门服务他们。

原本老两口的设想是好的，为买房省钱，五个儿女分别一套，自己住一套，自家人住在一起，有什么事情都可以相互照应。但还住，就出了致使家庭分裂的矛盾。

因为一二层和五六层，都属于底层和顶层，位置不好。兄妹5人都同时相中了3到4层。3到4层总共有两户，要分给五家，怎么分呢？老大说要抽签决定。这样谁的运气好，谁又能抽到3到4层，运气不好就自认倒霉了。

但是，老两口比较疼爱老四老五，应该把这两套分别给老四老五。所以，老掌柜力排众议，直接按自己的意愿分配房屋。

当老掌柜的分家方法，没有满足老大老二老三的需求时。老大老二老三在商议之后，就决定搬出去，不再受这个家庭心理上的束缚。

当然，老大老二老三“更有经济头脑”，这么好的环境、户型，出手肯定能卖个好价钱。这么想的，也是这么做的。好好的一家人，被几套房子，“莫名地”分割开来。

老夫妇，本身是好意，结果最后弄个家庭破裂，为此，二老郁郁寡欢，不出两年，这老两口在同一年，都郁郁而终了。

如今，这里的房子已经出售完了，五个兄妹都不愿待在压抑的房子里住。

现在常从那栋楼路过，到了晚上的时候，每家每户都会亮起黄色的灯光。但是当初温暖的温馨的家庭时光，已然不在，而成了别人家里的温暖。

在利益面前，永远不要想的太高尚。

冉茂睿Rise

我想我是有资格回答这个问题的，前几年我一直在做自建房的生意，我们这个地方之前很难吸引大的开发商过来投资，所以当地政府把国有出让土地分割成80～150平米的地块出售给私人，让私人自行盖房。很多人就凑钱买地盖房，我呢也参与其中，跟几个人一起买地盖房然后分层出售，报建手续都是我去跑的，虽然没有夸张到200个章那么多，但是一套报建手续跑下来也得一两年，涉及到的单位基本上覆盖了整个政府系统，我最快的记录是半年跑完，随着政策的完善，自建房的报建手续基本上和开发商开房小区的报建手续是一样的了，所以后来被一家开发商招去上班。报建手续不是一个房开项目最难的，最难得还是销售，对于自建房来说，最难得就是分配了。不同的楼层价值不同，公共区域的维护和维修义务及权益，这些都是自建房最难处理的环节。像提问者所说，每户投资30万，先不提跑手续、联系施工单位、联系设计单位、监理单位、日常建设的甲方代表工作、建设后验收工作等等这些事情由谁来做，开多少工资，日常财务支出由谁负责，这些都不提，光是楼层分配这几家就能打起来。一般来说，合伙建房必须有一个说了算的人，这个合伙中总有人吃亏总有人占面子，大家都不去计较，不然很难成事，而事实上很多有这个心思的人大多各怀鬼胎，既想少出钱少出力又想利益最大化，所以自己合伙建房不是不可能，也不是政策不允许，是很难找到合适的人。那还有网友说了，我就跟亲戚一起合伙自建房，相信我，亲戚牵扯到利益关系是最麻烦的，比外人更可怕。

君是人间四月天

=^_^=看了你的这个提问，我还真的是有点夸张的笑了！如果是简短一点的回答，我只能说：林子大了，真的是什么鸟都有！你觉得你的这种想法靠谱吗？你觉得你的这种想法符合现实社会的发展情况吗？你觉得相关的房地产企业都该倒闭了吗？

=^_^=也许你根本就还不知道房价是如何高起来的，连高在哪里的都还不知道；照你的这种理论——100户人家，区区的三千万元就能操纵房市？区区的三千万就要想来办理一系列的房地产开发手续？想想北上广深的房价，无非就是一两套房子的价格就能让你给来上一个覆地的变化？想想我们这个社会还真的是人才辈出那......