引言
十九大對房地產行業的發展提出了明確的定位，對優化存量資產配置等方面提出了更高的要求，也推動城市更新進入了新存量時代。國企作為存量資產持有的重要主體，如何進一步創新資產運營與推進金融化，提升不動產運營的質量和效率，將是未來值得更多關注的城市更新大市場。
當前，存量資產的運營、買賣、租賃和金融化成為業界最熱話題，尤其存量資產金融屬性漸強，截止2018年4月底，中國房地產資產證券化發行額累計已達1650億元，其中以存量資產為標的佔比40%，發行總額接近2016年全年，資本正進一步推高存量市場熱度。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文先生近日出席上海國有資本運營研究院“第五期城市更新沙龍”，根據國資國企的特點及以往豐富的實踐經驗，黎慶文先生以“資產管理在國企城市更新實踐中的核心價值”為主題，圍繞資產運營管理在國企城市更新實踐中的要素以及資產管理如何幫助老牌國企在城市更新的轉型中更好的提升自身價值，發表觀點。
資產運營管理在國企城市更新中的實踐
◆ 資產重新定位
在存量資產重新定位問題上，值得借鑑的經驗包括主動融入地區發展進程，響應上位政策，同時積極藉助專業第三方力量協助其進行二次定位。
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資產管理招商導入招商的前期主要依靠自有的企業資源導入，同時藉助第三方招商團隊；而後期通過提升對園區內企業的服務質量，逐漸和企業形成共同體，將落戶企業轉變為自身的固定招商資源。
◆ 資產優化改造
在存量資產改造優化的問題上，一方面聯合國內、外優秀設計公司，從建築形態方面對既有資產進行修繕；另一方面積極介入以工業用地轉性為核心的上海近郊城市更新的進程。
◆ 資產管理營銷推廣
在品牌建設和推廣方面的經驗包括：一是切實提升自身資產、產品的質量，二是藉助多元化的傳播推廣手段，如事件性活動、論壇、微信營銷等，軟硬結合，塑造品牌。
以上海華鑫股份有限公司為例
資產重新定位
華鑫慧享城原本為儀電旗下生產電子元器件的廠房，華鑫藉助專業第三方諮詢機構，同時敏銳捕捉漕河涇地區跨越轉型的發展趨勢，以及交通條件的改善，將產城融合作為該項目打造重點，收穫成功；
資產管理招商導入
華鑫早期項目招商高度依賴儀電旗下企業的導入以及外部招商團隊的合作，在華鑫漕河涇科創中心建設中，則依靠多個項目的優質園區及客戶服務積累了良好的口碑，吸引了Google GDG、遊族網絡等企業入駐，而華鑫通過進一步提升客戶服務質量，將園區客戶作為自身招商資源，在後續多個項目中進行復制和導入；
資產優化改造
閔行區梅隴鎮眾欣產業園原本為集體所有工業用地，在上海近郊城市更新中，符合用地轉性條件，華鑫與村鎮政府、平臺公司、第三方諮詢機構以及設計方合作，積極推進工業用地向科研商辦用地轉性，有效提升了自身資產價值；
資產管理營銷推廣
除了自身產品品質過硬，華鑫在整體品牌推廣方面的策劃了一系列活，如：舉辦“城市空間藝術季”論壇，與世界一流雜誌（A+U）合作出版華鑫專輯，建立華鑫微信公眾平臺等。
以資產管理的觀念進行城市更新
從重新定位及改造和持有，到獲得穩定的財務回報及收益，到最終的處置或退出，資產管理通過量身定製戰略性的、整合的資產全生命週期管理解決方案，最終為投資者及開發商實現資產升值及投資回報最大化。
目前我國的城市更新，在存量時代來臨的當下，已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到城市有機更新的新階段。城市更新項目需要社會投資機構，比如基金的參與，便於加大槓桿，用金融手段拉動更有利於發揮價值。戴德梁行贊成以資產管理的觀念進行城市更新。
發揮自身優勢、促進政企良性合作
在上海的幾大城市更新典型案例中，如上海新天地、田子坊、萬科哥倫比亞公園、濱江一品苑（原名東櫻花苑）、港中旅大廈、K11（原名香港新世界大廈）、南豐城（原名虹橋上海城）、百盛城市優客中心（原名天山百盛）等，在改造後都見證了良好的資產收益。
黎慶文先生認為，資產管理的最終目標是增加租金現金流收益及項目資產價值，就是幫助業主增加NOI (淨營業收入)、IRR(內部收益率）和ROI (投資回報率)等財務指標。他總結道：
在上海新一輪城市更新背景下，國有企業應充分發揮自身優勢，促進政企良性合作，並充分藉助第三方資源洞悉市場脈絡，從而積極參與到優化資產運營與管理的實踐中，為自身發展增添新動力，為區域發展注入新活力。
上海國有資本運營研究院
上海國有資本運營研究院由上海國盛（集團）有限公司、上海社會科學院部門經濟研究所於2017年7月共同發起創辦、是具有獨立法人地位的社會科學研究機構。
研究院由上海市國有資產監督管理委員會主管，緊密圍繞國有資本運營，組織整合各方面研究力量對國有資本運營創新的前沿課題進行研究；
通過持續性的前瞻性、政策性、應用性研究，堅持理論聯繫實際，將國有經濟戰略調整的理論探討和國企改革的實證研究並舉，提升國有資本運營平臺的運營效率，全面推進國有經濟機構調整，不斷提高國有經濟控制力和影響力。
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