房地產調控的新聞再次成為頭條。
5月9日，住建部約談成都、太原兩城市。5月15日，成都市人民政府發佈了《進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，在國內樓市中力度空前。緊接著成都市房管局發佈了兩則《2018年成都市住房調控政策知識問答》，對《通知》中若干細節作出了完善。
戴德梁行認為，2018年多城市發佈房地產調控新政，對進一步緩解各地房地產市場中存在的上漲壓力具有積極的意義：
◆新調控政策下，成都房價上行壓力減小
◆多地調控目標明確，多段多樣
◆ 交易市場受到強壓，租賃市場近期的發展值得關注
戴德梁行研究部認為新的限購政策中，除了具體的執行措施，需要重點關注以下變化：
❶ 購房資格審查的基本單位從“個人”變為“家庭”，這個變化在3月底的“剛需”搖號政策中已經得到體現，在新的限購政策中再次得到落實；
❷ 此前成都落戶天府新區、高新區落戶即可買房，新政增加了新落戶人口還必須在成都連續繳納一年以上的要求；
❸ 二手房納入限購，購買門檻與一手房拉平；遠郊納入限購，購買資格為成都戶籍或連續繳存一年社保；
❹ 離婚買房、投靠子女入戶買房等獲取購房資格的方式被基本杜絕。
張曉端
高級董事
華南及華西區研究部主管
這些新變化意味著什麼?
首先新政策體現了成都“因城施策”的調控思路：本輪樓市調控將是長期的、動態的，監管層為了保證樓市穩定、避免房價上漲過快帶來的風險，調控工具也是多樣化的；
第二在成都的人才引進政策和樓市限購政策出現矛盾時，按照“權利和義務”相一致的原則進行調節；
第三降低二手房流動性，前期積累的拋盤壓力增大，可能壓縮二手房和新房之間的價格差；
第四 對遠郊新房限購，防止較為脆弱的遠郊市場積累防線。
總結來說，調控政策對於緩解目前成都房價的上漲壓力和因房地產投機造成的風險都是有積極作用的，能夠起到維持市場平穩有序發展的作用。
在此前的累次調控中，成都樓市受到政策強有力的控制，2018年與樓市熱度最高的2016年相比，新流入的資金總量呈現明顯的下降趨勢，在新的調控政策出臺之後，這樣的趨勢將更為明顯。
多城市調控貫徹“房住不炒”
實際上，成都的新調控政策只是新一輪全國性樓市調控的組成部分。
在4~5月，住建部先後約談了12個城市，要求這些城市政府貫徹“房住不炒”的調控精神。
在此之後，長春、哈爾濱、佛山、貴陽、成都等城市快速響應，強化樓市調控。在這些各不相同的調控中，我們可以看到監管層對於樓市泡沫的高度警惕和毋庸置疑的執行力，讓坊間對於房產調控放鬆的猜測化為泡影。
戴德梁行對近期各個城市出臺的樓市調控政策也進行了總結：
總體來看，新一輪調控政策呈現四大特點：
❶ 熱點區域實行限購，收窄樓市的資金入口（哈爾濱、長春、成都）；
❷ 熱點區域實行限售，降低二手房流動性，防止資金快進快出（哈爾濱、長春、貴陽、成都）；
❸ 實行一房一價、搖號選房等規範措施（佛山、貴陽）；
❹ 離婚買房、投靠子女入戶買房等獲取購房資格的方式被基本杜絕。
同樣，在強有力的調控措施作用下，這些城市房價上漲過快的現狀將得到一定程度的遏制。同時，戴德梁行也認為，新的調控措施還將在其他面臨房價上漲強壓的城市推出，並且這些調控政策在短期內緩和的可能性也不大。
實際上，根據統計局公佈的數據，2018年以來，全國的房地產投資增速相比2017年有明顯地增長，房價上升的城市也與前一年相比更多，明顯多於房價下降或平穩的城市。全國範圍內的房地產調控依然有其必要性。這一系列樓市調控的最終目標是讓房地產市場平穩發展，減少樓市泡沫，在達成此目的之前，調控加碼的新聞還將屢見報道。
此消彼長——租賃市場形成有序推進
在迎來密集調控的在商品住宅市場之外，另一些變化在租賃市場中發生。
4月25日
中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，該政策明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。
4月下旬
萬科在其持有的位於北京的土地上開發租賃項目，其高於市場平均水平的租金和租期引起市場的廣泛討論。
5月7日
《人民日報》發表評論，認為萬科在租賃市場中的嘗試“總體應當予以肯定”，亦即對房地產企業開發租賃產品尋找適當的利潤空間表示肯定。
5月9日
深創投集團和人才安居集團共同發起設立“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”，總規模達到200億元，成為國內首單人才公寓類REITs。
戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端表示：
“租售並舉”的房地產長效機制正在逐漸完善中，相關的各項政策都在建立和細化，尤其是在2018年，租賃市場中資產證券化的推進在不斷完善租賃市場退出機制，各大銀行也給予參與這類業務的企業以資金支持。
對住宅交易市場一“壓”，對租賃市場一“抬”，讓兩個市場“此消彼長”。從2017年開始，全國土地市場上，附帶“自持要求”的土地比例不斷提高，拿地房企手中已經積累了相當規模的自持用地，在各自的年報中都將“建立自有長租品牌”單獨列出，足顯重視。
政府對於建立健全租賃市場的引導也讓資本對於新興的租賃市場充滿興趣躍躍欲試。雖然目前租賃市場仍有不少難題待解，但是這個新興市場的發展和完善速度有目共睹，已經成為新的“風口”所在。
樓市調控和租賃市場建設對於建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度具有重要意義。也只有在此基礎上建立起新的房地產長效機制，才能夠從根本上讓樓市從近年來“越調越漲”的怪圈中走出，繼續健康發展。
閱讀更多 戴德樑行Cushwake 的文章
