瀏陽市大瑤鎮南山村芙蓉小區。
(上圖)瀏陽市大瑤鎮南山村新河小區集中居民點。
本版照片均為 通訊員 攝
(上圖)瀏陽市大瑤鎮南陽村金色搖籃幼兒園。
湖南日報·新湖南客戶端記者 黃利飛 通訊員 彭小云 楊波
作為湖南唯一一個農村土地制度改革試點縣(市、區)，瀏陽市承擔農村宅基地制度改革、集體經營性建設用地入市、徵地制度改革3項試點任務，試點進展牽動各方。
7月10日，自然資源部黨組成員張德霖率隊來到瀏陽，督察改革試點，評價瀏陽試點亮點多、效果好。
通過“土改”，瀏陽農村土地資源被有效激活、土地身價水漲船高，農民有了更多獲得感。
1 宅基地“三權分置” 農房盤活了，旅遊產業紅火了
夏日驕陽似火，炙熱無孔不入。
置身瀏陽市張坊鎮田溪村，清風拂面、涼意習習。
7月14日，週六，上午10時，記者來到村民羅鏗家。這是一棟兩層小樓，粉牆黛瓦，院落別緻。
“我這房子一樓自住，二樓改造成4間客房作民宿。”羅鏗給自家民宿房取名“鄉情民宿”。
羅鏗鄰居陳瑤家的民宿名為“西溪山居”。
像這樣的鄉村民宿，田溪村共有44家，每家客房佈置、硬件設施，都有統一標準，像某一品牌連鎖酒店。
“2015年想搞民宿，主要是看到村裡農房閒置率高、資源浪費嚴重，加之旅遊產業發展有這個需要。”田溪村黨支部書記李紀煌稱，民宿能成功，前提是宅基地的“三權分置”。
宅基地，指的是村集體給本集體經濟組織成員使用的、用來建房的土地。
宅基地“三權分置”，指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。
“三權分置”改革以前，宅基地只有“兩權”：所有權歸集體，使用權歸農戶;使用權不得買賣、出租和非法轉讓。
“三權分置”改革後，在田溪村，村集體仍是宅基地所有權者，農戶擁有資格權和房屋財產權，使用權歸農戶、村經營的旅遊公司、引進的第三方民宿共享平臺三方共有。
使用產生價值。
遊客入住民宿產生的收益，按農戶佔65%、村經營的旅遊公司佔10%、第三方民宿共享平臺佔20%、鄉村管理員佔5%的比例分配。
民宿開發項目，盤活了閒置農房，為田溪村發展旅遊產業提供了住宿保障。
肩扛竹木養家，手持犁耙餬口，這曾是田溪村的真實寫照。
如今，田溪村通過發展農家樂、原生態觀光等，旅遊產業發展紅紅火火。
瀏陽市國土資源局副局長王藝輝介紹，通過典型示範、以點及面，目前，以“三權分置”為內容之一的農村宅基地制度改革，已在瀏陽322個村(社區)全面推廣實施。
2 宅基地全市流轉 產權明瞭，農民笑了
一直以來，我國農村宅基地歸集體所有，其使用權的流轉範圍，必須在本集體之間，不能跨村、跨鎮。
宅基地制度改革啟動以來，瀏陽市允許農村宅基地使用權在全市符合宅基地申請條件的農戶中流轉，按規定流轉的宅基地連同附屬房屋，可頒發不動產證書。
劉亞光，是最早受益新政的農民之一。
劉亞光是大瑤鎮老桂新村人，自家老宅沿山切坡而建，地質災害隱患重重。多年前，他在大瑤鎮南山村芙蓉小區，建起一棟新房。
南山村是一個新農村居民點建設項目，新規劃的土地富餘，可接納外來戶。
然而，受制於“一戶一宅、宅基地不能跨村鎮流轉”等規定，在芙蓉小區像劉亞光這樣的22個“外來戶”，一直沒拿到房屋產權證書。
“土改”新政出臺後，瀏陽市允許在新農村居民點建房定居的“外來戶”，經確認原宅基地已退出的，通過繳納相應的使用費，即可取得新定居點的宅基地使用權。
2016年10月，劉亞光拿到了載明房屋土地面積的不動產證。
“搭幫黨和政府政策好，這下心裡踏實了。”領到期盼已久的紅本本，劉亞光笑著對記者說。
目前，瀏陽市大瑤鎮新河小區、沿溪鎮蝴蝶小區等地，均是按美麗鄉村標準打造的居民點，符合申請條件的農民，皆可申請相應宅基地的使用權。
“擴大宅基地的流轉範圍，為易地搬遷、地質災害搬遷避讓等，帶來了重大利好，而且改善了農民居住環境。”瀏陽市國土資源局用地科科長黃珍說。
宅基地全市流轉，還讓農房貸款額度水漲船高。
通過農房抵押貸款，南山村的李志美經營起一家瓷磚店。他喜滋滋地告訴記者，過去，用農房抵押貸款，最多貸5萬元;現在多的能貸到百萬元。
數據顯示，瀏陽市目前已累計辦理農房抵押3.78萬宗，戶均貸款額度由原來的5萬元提升到20萬元以上，發放貸款共41.45億元，為農民創新創業提供了資金支撐。
3 集體經營性建設用地入市 收益漲了，農民富了
進入瀏陽市大瑤鎮南陽村，金色搖籃幼兒園色彩豔麗的2棟教學樓，引人注目。
這所幼兒園所佔地塊，是南陽村一塊集體經營性建設用地。2年前，這裡雜草叢生、房屋陳舊。
“村裡小學合併到了鄰村小學，這塊地就閒置下來，校舍破舊很不美觀，而且土地荒廢著，太浪費了。”南陽村村民劉宗聖回憶，當時有人想用這塊地，村裡也想出讓這塊地，但因政策限制，想用這塊地，用不了!
劉宗聖指的政策，指的是“農村集體經營性建設用地的使用權，不能交易”。
轉折，來自農村集體經營性建設用地入市改革，即，農村集體經濟組織，將農村集體經營性建設用地的使用權，以出讓、租賃或作價出資(入股)等方式進入市場。
2016年12月7日，該宗地在瀏陽市國土資源網上交易系統掛牌出讓。
2017年1月6日，經公開競價，如今已是金色搖籃幼兒園園長的劉潤香，以90萬元的最高報價，獲得這宗土地使用權。
驗證身份、提出報價、交付定金、等待公示。對成功競得建園用地的一些細節，劉潤香仍記憶猶新。
湖南首宗直接入市的農村集體經營性建設用地，就是在這個過程中誕生的。這塊地入市，南陽村集體獲淨收益44萬元。
得益於集體經營性建設用地入市，永安鎮西湖潭村，每年能獲得280多萬元的收入。
伍建平是瀏陽星辰商業有限公司總經理。2015年，他計劃在永安鎮打造一個傢俱製造產業聚集區，需用地三四百畝。然而，受制拿地難、拿地貴等因素，項目一直沒有進展。
永安鎮西湖潭村354畝集體經營性建設用地入市，讓伍建平的難題迎刃而解。
西湖潭村以地“作價入股”，獲得傢俱製造產業聚集區項目10%的股份，每畝地年均可獲得8000元分紅;354畝地，一年分紅就是283萬元。如今，第一年即2017年的分紅，已經匯入了村集體賬戶。
西湖潭村村委會主任潘立告訴記者，以前這些地租給苗木老闆，每畝地年均租金低時僅45元;現在以地“入股”，收益增加了170多倍。
“集體經營性建設用地入市，盤活了農村閒置土地資源，增加了農民收入，同時方便企業用地。”瀏陽市國土資源局副局長王藝輝稱。
截至目前，瀏陽市已完成集體經營性建設用地入市22宗，面積722.4畝，成交總價款8047.3萬元，農民及集體經濟組織獲得增值收益3500餘萬元。
4 規範徵地程序，建立多元保障 農民心安了，生活質量更好了
農村土地制度改革三項試點中，土地徵收制度改革“敏感”事項最多。
瀏陽市國土資源局副局長黎成洪介紹，為探索更科學有效的改革路徑，瀏陽市最先選取了蒙華鐵路瀏陽段等3個公共利益項目，開展農村土地徵收制度改革試點。
根據設計要求，蒙華鐵路瀏陽段需要徵地 4839.69畝，拆遷房屋576戶，拆遷各類企業42家。
徵地，補償標準是徵拆戶最關心的。平衡各方利益是徵地改革最核心問題。
為營造公平、公正的徵拆環境，蒙華鐵路瀏陽段項目徵地拆遷安置組，對徵地拆遷補償安置實行了聯合審核，並進行“三榜公示”：
第一榜為實物公示，主要是經調查核實的被徵地權屬、地類、面積、安置人口、房屋結構、補償面積等。
第二榜為補償公示，展示核算的徵地、房屋拆遷補償金額、補償標準等。
第三榜為結果公示，即最終實施的補償結果。
這即是後來瀏陽市在徵地拆遷中全面推行的“聯合審核、三榜公示”制度。
瀏陽市徵拆辦相關負責人告訴記者，“三榜公示”就是把所有涉及到“錢”的事，都公開透明化;工作人員嚴格按政策辦事，不留彈性空間,充分保證被徵地群眾的知情權、參與權、監督權、申訴權和受益權。
因做到情況核實在前、思想動員在前、矛盾化解在前，僅1個月，蒙華鐵路瀏陽段就完成徵地4836.4畝，完成率超99%。
徵拆後，如何保障農民高質量的生活，是瀏陽在徵地制度改革中一直思考的問題。
蒙華鐵路瀏陽段拆遷項目中，瀏陽建設了17個集中安置點，落實分散安置戶231戶。“張坊鎮拆遷房屋最多，共有194戶，大多數原先住在土坯房的村民，如今都搬進了新家。”張坊鎮徵拆辦主任羅有根告訴記者。
“我們還設立了被徵地農民困難補助基金，對低保困難戶、重大疾病和傷殘等情況進行補償救助;出臺了將被徵地群眾納入城鎮職工醫療和社會養老保險等政策。” 黎成洪介紹，為最大限度保障農民利益，瀏陽建起了一個合理、規範、多元的安置保障機制。
守住底線
統籌深入
——訪省國土資源廳黨組成員、副廳長王善明
湖南日報·新湖南客戶端記者 黃利飛
開展農村土地制度改革三項試點工作是中央戰略部署，選擇推薦並確定瀏陽作為湖南試點地區，是省委省政府的重要決策。
改革過程中最要注意的是什麼?接下來，瀏陽試點工作又該如何深入推進?
守住底線
做到“四個不能、兩個不得”
土地制度，是國家的基礎性制度，關乎國計民生和社會穩定。
省國土資源廳黨組成員、副廳長王善明介紹，2015年拉開大幕的農村土地制度改革三項試點工作，採取了“中央部署、兩辦發文、人大授權、部委指導、省級協調、市縣主體”的改革推動模式，其重要性和審慎性可見一斑。
“土地制度改革，涉及方方面面，惠及千家萬戶，真正是‘牽一髮而動全身’，必須嚴格遵循中央的頂層設計，要有規章、有制度，有原則、有底線。”
王善明告訴記者，根據中央要求，農村土地制度改革三項試點的底線，可以概括為“四個不能、兩個不得”。
“四個不能”，即不能把農村土地集體所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把糧食生產能力改弱了，不能把農民利益損害了。
“兩個不得”，即不得以買賣宅基地為出發點，不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。
“土地，是農民的命根子;改革，是為了激活土地這一生產要素，而不是方便少數人謀利。”王善明強調，比如利用農村宅基地建別墅大院或私人會館，就必須嚴格禁止。
科學統籌
促進改革深度融合
通過攻堅克難，瀏陽市開闢了一條農村土地制度改革的“瀏陽路徑”。
接下來，瀏陽將在進程稍慢的村鎮，加大力度推進試點工作;同時，堅持問題導向，進一步完善制度設計和政策供給，推動三項試點工作全面深化。
“深入推進土地改革的同時，要樹立起科學統籌觀念，不斷增強改革的系統性、整體性和協同性。”王善明稱，只有科學統籌、多規合一，才能不“顧此失彼”，形成更多可複製、可推廣的成果。
統籌三項試點。宅基地和集體經營性建設用地入市、徵地制度改革之間，有千絲萬縷的聯繫。王善明說，每項改革試點任務都不是、也不能獨立推進，必須“攜手共進”。
統籌其他改革。農村土地制度改革試點過程中，會與多項其他改革工作有直接“關聯”，必須協同推進，才能全方位保障農民權益，例如不動產統一登記、農房所有權抵押、戶籍制度改革試點等;另外，農村資源交易平臺建設的試點，將為土地流轉、入市交易等提供服務。
統籌鄉村振興戰略，推進美麗鄉村建設。王善明說，農村土地“活”了，農民土地資源變資產，鄉村美、產業興、農民富才有了基礎，農民獲得感、幸福感和安全感才能不斷增強。
他山之石
湖北宜城市
怎麼改農民說了算
在宅基地制度改革過程中，宜城市所有村都成立了宅基地改革村民事務理事會，怎麼改、怎麼幹，農民說了算;宅基地分配、使用、退出、增值收益分配等事項，均納入理事會工作範疇。通過超面積宅基地階梯式有償使用，多渠道暢通宅基地自願有償退出和流轉等方式，探索出在全國都可複製的經驗作法。
廣東佛山南海區
建設租讓並舉的土地供應格局
南海區的農村集體經營性建設用地入市面積和成交金額，均居全國試點地區前列。企業對用地更強調“為我所用”，而非“為我所有”。通過創設集體經營性建設用地租賃使用權、完善租賃管理，形成租讓並舉的建設用地供應格局。租賃方式打破了土地出讓固有年限限制，實現了土地要素靈活配置。
河北定州市
徵地推行“1234”工作模式
在土地徵收制度改革中，定州市為保障被徵地農民的知情權、參與權和監督權，推行“1234”工作模式。即“1個評估”，社會穩定風險評估;“2輪協商”，土地徵收協議協商、補償安置標準協商;“3次公告”，徵地預公告、補償安置公告、批後公告;“4方協議”，國土部門(代表市政府)、鄉鎮政府、被徵地村集體、農戶4方，簽訂土地徵收協議和補償安置協議。
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