導讀：隨著我國城市化建設進程的加快，棚戶區改造成為近年的熱點問題。雖然，很多人對於什麼是棚戶區、棚戶區改造項目的補償標準、棚戶區改造政策，並沒有太過深入的瞭解和認識。但是，由於今年中央在棚戶區改造工作上的重點關注，各地必將開始新一輪大規模的棚戶區改造行動。因而，讓老百姓都能對棚戶區改造有所瞭解和認識就顯得十分必要和有意義。北京在明律師事務所的黃曉麗律師就以自己多年的維權經驗告訴大家，什麼是棚戶區改造，以及與其相關的一些必備法律常識，弄清這幾點，確保不上當。
一、什麼是棚戶區改造？
棚戶區改造，本質上來說，是黨和國家推出的一項利國利民的好政策，主要目的在於改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件。棚戶區，作為一個歷史遺留的欠賬問題，是城市中“二元結構”一大客觀現實的存在。全國各地或多或少都存在著“城中村”和城鎮危舊房。
一般來說，棚戶區是指城市建成區範圍內，平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生髒亂差的區域。
由於棚戶區房屋破舊擁擠，廚衛設施不全，有的甚至存在安全隱患，因此政府在實施棚戶區改造工程中，不但鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優惠政策，還允許在改造項目裡，配套建設一定比例商業服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發企業參與棚戶區改造。如此一來，既使得原棚戶區居民能享受到更好的公共服務，還可以緩解政府籌資壓力，提高改造效率。
二、棚戶區改造所面臨的問題
在黃曉麗律師維權過的案件中，不難發現，棚戶區改造主要面臨一個問題，即作為目前國內最大的民生工程，棚戶區改造往往面臨著資金籌措難和拆遷安置難的矛盾問題。並且，遺憾地是，在現實情況中，上級下撥到各地用於棚戶區改造的專用款項有時會存在著被挪作他用的情況。這就加劇了矛盾糾紛的凸顯。
三、作為被拆遷人，您有哪些權利？
1. 徵收補償方案制定的參與權
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第10條、第11條規定，房屋徵收部門擬定的補償方案需要向被拆遷人進行公告，並且被拆遷人在30日內還可以對補償方案提出自己的意見，並且如果多數被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，市、縣級人民政府還應當組織聽證會，由被徵收人和公眾代表參加，最終根據聽證會的具體情況修改方案。而針對舊城改造類的項目，一些地方將聽證規定為必經程序，沒有不行。
2. 評估機構的選擇權及評估結果的異議權
房屋的價值評估是房屋拆遷補償的主要依據來源，其意義毋庸置疑。因此《國有土地上房屋徵收與補償條例》第20條對於房屋價值的評估有著明確的規定。根據該條規定，評估房屋的評估機構應當是獨立於拆遷方的第三方機構，拆遷方絕對不允許以任何的理由、任何的方式參與到該環節中來。被拆遷方應該能夠根據自主意思來選擇他們所信任的評估機構。並且對於評估的結果，被拆遷人還可以根據其異議提出複核以及向房地產價值評估專家委員會申請鑑定。但遺憾的是，在黃曉麗律師維權過的許多案件中，被拆遷人往往都不知道自己擁有這一項權利，房屋的評估也多數是拆遷方進行的，或者在拆遷方干預下進行，因而存在許多的違法點。
3. 補償方式的選擇權
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第21條規定，被徵收人可以選擇補償的方式。可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，即要錢或者要房子。根據多年的維權經驗，黃曉麗律師在此建議大家，以貨幣補償為優先選擇較好。該種方法的優越性在於，貨真價實，自由可變通。而通過房屋產權調換而來的“安置房”往往在質量、配套設施等方面都不盡如人意。需要指出的是，對於舊城改造類項目而言，被徵收人有權優先選擇就近地段的回遷安置，徵收方應予滿足。除非被徵收人自願放棄這一權利而同意外遷。
4. 申請行政複議或提起行政訴訟的權利
棚戶區改造由於涉及多方利益，利益空間大，因而糾紛是在所難免的。因此，在具體的棚戶區改造過程中，涉及的徵收決定、徵收補償方案、徵收補償決定、四項規劃的認定、對未經登記建築進行調查後作出的認定和處理決定，以及徵收過程中行政機關不作為或者違法作為等行政行為，法律都賦予了被拆遷人申請複議和提起行政訴訟的權利。這項權利，在一定程度上，是被拆遷者最後的法律保障。
在明律師最後想提示大家的是，由於棚戶區改造工作的特有性質，廣大被徵收人應當儘早瞭解上述情況和掌握自身所擁有的法律賦予的權利，既明晰590號令所規定的房屋徵收的一般制度規定，又清楚針對棚戶區改造項目的特殊政策做法，在如火如荼的棚戶區改造工程中，能夠真正地保護自己的合法利益，享受這一利國利民好政策帶來的切實福利。
作者丨張方煜
如果覺得我們的文章對你有幫助，請轉發關注。
如有拆遷問題，歡迎在下方評論區留言諮詢，或與我們聯繫！
閱讀更多 拆遷法律實務 的文章
