曾幾何時，風靡全國的地王滿天飛，每天諸見報端的“地王”消息不絕於耳，這就發生在2016年，該年上海、南京、合肥、蘇州以及天津等主要大城市共拍出各類“地王”近350宗，有的地塊樓面價格甚至達到甚至高出周邊小區房價，時間轉到2017年，一、二線城市“地王”數少了，但三線以下城市又接力拍出了很多“地王”。“地王”確實在很大程度影響到居民對房價預期的判斷。在大多數人看來，地王就意味著高房價，從而也帶動了周邊小區二手房坐地起價。那麼，下面分析下住房售價與地價到底是什麼關係：
先來看看幾個關鍵名詞：
樓面價=土地總價/土地面積*容積率；
容積率=地上總建築面積/用地面積；
建安成本=人工費+建材費+所有管理費用（注：多層與小高層、高層價格有差異，多層1300元/平米，小高層1500/平米；高層1700/平米，各城市可能有一定差異）；
財稅管理費=稅費+借款利息+管理費用（注：這部分費用一般為住房售價的15-17%，各地有所差異）；
企業所得稅=（銷售價格-財稅管理費）*25%;
最終，住房售價=樓面價+建安成本 +財稅管理費+企業所得稅+預期利潤
下面舉例計算：
2017年12月，被南京碧桂園摘得的江寧G64地塊，總價14.9億，容積率1.0< R≤1.1，出讓面積70800.75平米，假定預期利潤為10%、財稅管理費取住房售價的17%、售價為3萬（以實際測算為準）：
樓面價=149000000/(70800.75*1.1)=19131.8元
住房售價=19131.8+1300+30000*17%+30000*83%*25%+30000*10%=34556元
根據上述計算，接近2萬元的樓面價，賣出的售價應為3.4萬元。事實證明，樓面價確實對房價影響至關重要。
當然，這僅是常規推導出的住房售價，在實現實中，住房售價受多方面影響，特別是在當天嚴厲調控政策之下，高地價不一定賣出高房價。按照現在統計的數據來看，2016年拍出的地王，至今上市的不足兩成，超過三成未開工建設，一半以上已開工但未上市銷售。地王消化難已成為大多數房企的燙手山芋。就如目前南京市場來看，50多幅分佈在各區域板塊的“地王”，現在遇到了難題，下面我們來看看這些典型“地王”的表現：
1.麒麟地王樓面價2.2萬，按正常價推導應該賣4萬的房價。事實上，首期開盤2.6萬，都未銷售完。因為周邊二手房也不過2.5萬左右，賣3、4萬確實沒有底氣。一時衝動的後果是：首期未賣完，二期也無力後續開發，開發商不得不停工。還曾有當地自媒體為其站臺背書，但最終結果可想而知。
2.河西南地王樓面價4.5萬，跟新房價格差不多。要想賣7、8萬的價格談何容易，河西最頂級豪宅價格也不過5、6萬。這塊“南京地王”遲遲不敢上市，也見證了諸多“地王”的現實窘境。
3.江北新區過2萬的樓面價“地王”也有幾幅，現在也基本無力上市。前期，在核心區開售的神盤也從神壇走了下來，精裝售價也不過2.9萬。看此情景，後續“地王”有何勇氣賣出3、4萬的天價來。別整天看放風價，其實也就虛張聲勢。不信開出來試試？
每一波“地王”拍死在沙灘上的故事歷歷在目。所以，資金實力雄厚的企業紛紛擱置開發，而小房企可就沒那麼幸運。在“房住不炒”的大背景下，國家各部門聯合行動，祭出了各項措施抑制房價，“高地價”不能賣出“高房價”。大部分城市實行的是限價措施，也就是說，你拿地價格再高，我就限制你賣這個價格，不能超過區域板塊最高價格。有的城市還實行了限制利潤，比如像長沙，虛報利潤做高房價已行不通。有的城市還限制了精裝修報價，想通過精裝修提高備案價的路也被堵死。因此，開發商出現以下幾種市場現象：
一是資金實力強悍的開發商拖延上市時間，待市場環境好轉再入市。或許時間是最好的緩衝劑，這僅僅對大型房企可行。但是後續的市場還會像以前那樣給予翻身機會嗎？這很難說。
二是首開較低價格（虧本）小步試探市場，後期逐步高價格，保持成本利潤均衡。這也是現已入市的項目比較可行的做法，畢竟開發資金成本也會對房企帶來巨大壓力，出售一部分回現金才有生存的機會。
三是尋找合作開發商，降低開發風險。對於小房企，拿錯一塊地就可能會萬劫不復，甚至破產。尋找有實力的開發商合作開發，分散風險，也是現階段主要選項。現在不少城市的不少“地王”項目出現了聯合開發的情況。
四是由政府回收，降低損失。當然這個要看運氣，政府有回收計劃才行的通，但損失肯定是註定的。
“地王”效應不再，首先傳導到二手房市場，傳導到周邊其他競品市場，房價上漲不可持續，虛報亂報價格二手房市場也就沒有了市場，房價面臨調整也在所難免。同時，拿“地王”的開發商賺不了錢，甚至虧本。他們也沒了再去創造“地王”的勇氣，地價應聲下落也就順理成章。所以，對剛需者們和投資者說在最後：
對剛需者：市場正朝賣方市場向買方市場轉變，市場正朝有利於剛需者的環境轉變，相信不久就會看到。
對於投資者：慎重！如果說以前樓市的暴漲我們不曾抓住，那麼以後的低漲甚至滯漲，就不是我們人人能參與的市場。對於一般投資者，房價不漲或者微張就意味著虧損。
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