近日，寶能地產召開內部路演培訓。
寶能地產板塊這一次的上市版本是先引入戰略投資300億元，在2019年底之前向證監會遞交申報材料，於2020-2021年完成上市，如在2022年之前未能實現上市，投資者可以每年拿到12%的收益。除了A股，香港上市也是備選項。
據悉，該上市計劃啟動於2017年夏秋之際，默默推進至今。
會上，姚振華的豪氣響徹寰宇，到2022年，寶能地產股權價值至少超過5000億元，甚至可能超過7000億元，利潤超過400億元。
寶能地產的股東是寶能控股，而寶能國際集團是寶能控股的境外實際控股方。這家公司是由姚振華控股的境外公司佔股80%，姚振華弟弟姚建輝控股的境外公司佔股20%。原來，寶能地產是外資公司！看來，姚老闆是留了後手！
股票說發現，截至2017年6月末，寶能地產1-6月份實現淨利潤 8.84 億元。
按照姚老闆預估的5000億到7000億，寶能地產將成為全世界估值最高的地產公司。但是，半年8.84億元的利潤與2022年400億元的利潤，差距甚大！
目前市值第一的地產公司是萬科，市值3000億左右，2017年財報顯示利潤為280.5億元。
於是，群起譁然，姚振華這不是吹牛比嗎？
還真不是，姚老闆實力牛得一比！
寶能地產股份有限公司總資產1272.96 億元， 淨資產 532.61億元！
按照淨資產排名，寶能地產可以排進中國房企前五！而且，寶能是前五里，唯一沒有上市融資的！
更重要的是，寶能的淨資產是嚴重低估的！
1、姚老闆囤地不開發，收割土地增值的暴利！
據寶能內部測算，截至2017年6月30日，寶能地產31個項目土地總市值2613億元，土地增值達2358億元。
土地增值9倍！
這一直得益於姚振華的龜速開發策略！向他的潮汕老鄉李嘉誠一樣，囤地不開發！
都說油條哥擁有狐狸的狡猾、狼的兇狠、犬的嗅覺！其實，他還擁有烏龜的龜速！
哈哈，別的老闆要麼是放生魚，要麼就是放生其他野生動物！你看看，姚老闆的興致就是不一樣，放生烏龜！
姚老闆五年前稱，寶能在擁有高鐵的二三線城市中，拿下了巨量土地儲備。
其中一個佐證是寶能商業在2013年曾對外宣佈，將用5年時間投資1200億元，開發建設40座創新型購物中心，全部統一自持經營。但是目前運營的只有2座購物中心，其他的地都屯起來了！
在一二三線城市，擁有巨量土地儲備，但是開發一拖再拖，於是，寶能的爛尾工程在業內非常知名！
2016年央視財經曝出，寶能在廣東、上海、瀋陽、大連等地的多個地產項目一直停工。
項目每年都活在圖紙中
爛尾項目舉不勝舉！
陷入爛尾糾紛的合肥寶能城項目，在2013年—2014年拿下，土地成本分別是600元、1200元/平方米，到2014年11月首次開盤，銷售均價7200元/平方米，現售價1.6萬/平方米。項目未售及自持物業貨值預計在600億元；南寧寶能項目拿地成本1000元/平米，首次開盤均價5800元/平米，預計下批推售價格在1.5萬/平米；無錫寶能城拿地成本1200元/平米，2015年首次開盤均價8000元/平米，現售價1.8萬元/平米。
學烏龜的“野蠻”人，運氣怎麼可能差！
寶能的項目頻頻拖延停工，靠低價拿地，拖延時日後，這些項目因為地價暴漲成為戰利品！
姚老闆說，自己在中國地產行業投資失敗，有鉅額的土地儲備，但市場、團隊沒有及時響應，開發一拖再拖！
真心不明白，姚老闆說這些話是什麼意思？
“故意為之”硬是說成“無能才為之”！
話說回來，囤地不開發的危害極大！
股票說：囤地後閒著不開發，土地資源就會更緊張，沒有那麼多房子投向市場。這也讓地方政府的調控失靈，本來預計有多少套房子投入市場，然而並沒有。
按照規定我國是禁止囤地的，拿到地後，兩年內必須要開工建設，否則土地就會沒收。但是姚老闆總是能拿到優質低廉的地塊，總是能找到各種理由拖延開工，最後虛晃一槍，等地價炒高後出手。寶能的地沒被收回，只能說姚老闆的能量太大了！
2017年，寶能地產的淨資產532億，總資產1272億，但是，當年僅僅實現銷售額119億元！就是囤房不賣，囤地不開發！
因為長期囤地，動輒十倍回報，所以，姚老闆在中國房市，暴利程度遠超其他地產商！
只是不知道，姚老闆囤地的鉅額資金是來自哪裡？
2、姚老闆勝利大逃亡
油條哥的第一桶金一直都無法被人所知，也許是妙不可言？
姚老闆出生於1970年，1992年畢業於華南理工，隨後，南下鵬程，當賣菜老闆！
有人說，姚老闆是靠賣菜發家的，也有人說是靠賣油條發家的。哈哈，這些說法確實挺幼稚！
有一種說法，油條哥在賣菜時，獲得了深圳“菜籃子工程”批的五十畝地，他用170萬撬動幾個億蓋房子發了家，而且中途娶了女秘書。話說當年的170萬，也是巨資啊！
在2000年，姚老闆成立了寶能投資集團，註冊資本3億！要知道，當時，姚老闆才30歲！一個30歲的年輕人擁有一家投資控股集團！就是不知道，錢是從哪裡來的？
進入2010年以後，姚老闆更是風光無限！
姚老闆在2015年發動的寶萬大戰，結果是：王石黯然下課，華潤無奈出局；AB被接管，老闆進去了；恆大賠掉70億，灰溜溜撤退。就連鬱亮，也從一線退下，轉到二線當董事長了。
只有姚振華，咬住萬科不鬆口，不達目的不罷休，捧回了幾百億的利潤，勝利大逃亡。
到底怎麼回事，難道姚振華深藏不露，有通天的背景嗎？
關於油條哥的背景，此前，萬科前獨董華生披露了一個細節：項俊波被立案調查的一個重要內容就是其貓鼠錯位捲入寶能收購萬科案，從直接幫助出謀劃策到從輕發落！哈哈，原來，油條哥背後高人是項俊波？也不盡其然，項俊波被公訴後，油條哥不一樣風生水起！
據華生所說，寶能涉嫌虛假增資，收購萬科也主要是違規使用保險資金，包括改頭換面後再配以高槓杆！當然啦，這些對油條哥都不是事！
此後，萬科獨董劉姝威認為寶能之所以能動用鉅額保險資金和銀行資金，是因為涉嫌獨資控股前海人壽，得到了浙商銀行違規出資！
同時劉姝威建議：國家監察委員會、中國銀行保險監督管理委員會和中國證券監督管理委員會聯合介入調查寶能的行為，查清全部事實，依法嚴肅處理！此前，金融監管部門已經查清寶能提供前海人壽股東虛假材料的事實，金融監管部門依法撤銷寶能及其一致行動人的保險業行政許可。
確實，在中國的金融和地產市場上，姚老闆憑藉個人膽量、智商和非同尋常的能力，獲得了巨大成功！只是，這中間有多少是不可言說的？或者妙到不可言的？這就有爭議了！
或許不久，真相會水落石出；或許，勝利大逃亡的姚老闆，迎來“事業”更高光時刻！
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