文 ✎ 黃瑩
從賣項目，到賣公司，關於潘石屹要清倉的傳聞一個接一個。
2019年，市場傳聞SOHO中國旗下八個項目要被打包賣掉。到2020年，傳聞升級為老潘要賣掉的可能是公司，美國黑石集團計劃斥資40億美元（約合人民幣277億元）將SOHO中國私有化。
3月11日下午，SOHO中國發布公告稱，公司正在和海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致對公司全部發行的股份進行全面要約收購。
雖然並未正面回覆，但公告無意間佐證了坊間傳聞的真實性。
深諳低買高賣道理的潘石屹2014年開始一路賣賣賣，SOHO中國從中國最牛的房地產公司，最富有的房東，淪落到不斷拋售自家項目，可能黯然退市。背後最大的誘因在於，國內辦公樓等商業地產的租金回報率太低。
而病毒衝擊之下，寫字樓的空置率進一步上升，租金下行壓力加大，“包租公”的生意更不好做了。
01
老潘賣賣賣
任志強曾經評價自己的老友：小潘賣東西很厲害，他是天生的二道販子！
2010年SOHO中國達到營收頂峰，之後轉型從租售並舉到自持物業運營，當起了“包租公”。
自此，SOHO中國也走上了拋售物業的道路。
從2014開始，SOHO中國賣掉了SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場，2016年，又相繼賣掉上海的SOHO世紀廣場，虹口SOHO等。
在SOHO中國看來，這些都算是非核心物業，賣掉很正常。
量變積累到一定程度就成了質變。
2019年10月，SOHO中國以7.61億元，賣掉建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都等項目下面的總共2583個停車位；又賣掉SOHO3Q旗下11個項目。後來，坊間出現了SOHO打包出售核心資產的傳聞。
雖然，SOHO中國在公告中極力否認——“會不時探討潛在的交易機會，不知道這回事”，還是掩蓋不了潘石屹夫婦清倉中國資產的可能。
老潘夫婦為什麼一直想賣賣賣？因為SOHO中國所從事的“包租公”生意就不是一個賺錢的買賣。
從年報中可以看到，2012年開始，SOHO中國無論是營收還是淨利潤，都一直在下降，到2018年，每年營收只有20.89億元，跟動輒百億、千億的房地產公司來比，完全不是一個量級。
如果不是因為賣掉了很多資產，SOHO中國的業績恐怕更難看。
2019年半年報顯示，截至2019年6月30日，前門大街、望京SOHO、光華路SOHO2期，外灘SOHO的出租率都有所下降。
空置率上升給SOHO中國直接帶來的就是資金壓力。
截至2019年6月30日，集團總借貸177.61億元，其中將於一年內到期的負債20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元。期內淨負債率為44%，較去年末增長1個百分點。而公司同期現金及等價物只有11.5億元，根本無法覆蓋短債。
更為殘酷的是，Wind數據顯示，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，雖然這在房地產行業已經很低了，但是對於SOHO中國來說卻是難以承受的。
潘石屹在2019年6月宣佈銷售預估總價約78億的自持物業時曾作出解釋：我們物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。
這也就意味著租金回報率還趕不上借貸利息，SOHO中國最主要的業務已然成了一個不賺錢的買賣。
戴德梁行最近的報告顯示，在宏觀環境影響及租賃需求降低的情況下，大中華區多個城市核心區寫字樓的租金都有所下降。北京在大量非核心商圈的新增供應和經濟形勢尚未出現回暖的背景下，預計未來一年租賃成交放緩跡象或將持續。
本來就不景氣的商業辦公樓，疫情衝擊之下，日子更加難過。
市界近日諮詢光華路SOHO的一個銷售人員，對方將整個CBD地區的辦公樓項目發了過來，說均可代理。
從他傳來的實時視頻來看，光華路SOHO裡目前復工的人寥寥無幾。銷售對市界表示，“我們現在在裡面辦公的人並不多，大家基本上都在家辦公，我們招商受到了很大的影響。如果你想租的話，租金有所下降，條件也好談。”
潘石屹曾把目光投向過共享辦公，推出SOHO 3Q項目，不過2019年形勢不好之際，3Q項目旗下項目已出手。目前可以看到，位於北京的光華路SOHO 3Q、位於上海的外灘SOHO 3Q都已經由築夢之星運營。
如今，共享辦公在疫情影響下更是風雨飄搖。杭州某共享辦公樓的一位招商經理對市界表示，“本來辦公樓就不景氣，延遲復工，導致新客戶沒法簽約，我們直接損失要3000萬打底”。首先就不能招租，然後工資還要照發，業主租金也要照付，但租戶的租金卻可能收不回來，老客戶可能要求減免租金，辦公樓行業壓力很大。
商業辦公對於SOHO中國來說，拖時間越久，現金流壓力越大。
02
黑石抄底？
這不是黑石第一次被傳要當SOHO中國的接盤俠。
2019年10月，SOHO中國被傳將以分批打包的方式出售八個項目，意向買家之一也正是黑石。
1985年成立的黑石集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，業務涵蓋私募股權、房地產以及對沖基金投資等。2019年資產管理規模突破5000億美元，而房地產板塊是黑石的重要支柱。
在黑石的歷史中，投資不良房地產項目，是其發展壯大的法寶。
2008年，在全球房地產和信用市場陷入混亂之際，黑石設立房地產債券策略基金，接了那些因房貸風險陷入流動性危機的銀行的盤。以買入-修復-賣出的策略，黑石開始在在全球範圍尋求房地產投資機會。2019年黑石一隻地產基金（BREP IX基金）的募集再創記錄，規模達到201億美元。
可以說，黑石集團是一個善於將財務狀況不太好的房地產公司，化腐朽為神奇，然後從中獲利的一家投資機構。
此前，黑石集團不斷將整合過的地產項目賣給中國“買家”。
例如，把倫敦倉儲公司Logicor賣給中投，作價65億美元把希爾頓分時度假俱樂部25%的股權賣給海航，把澳大利亞房地產集團Valad賣給萬達等，安邦也從黑石手裡買下了大量海外地產，包括紐約的華爾道夫酒店。
除此之外，黑石集團在中國房地產領域也有少數投資佈局。
2013年5月，黑石與另一投資巨頭凱雷聯手收購了蘇州和杭州兩處購物中心49%的股權。近幾年，黑石又相繼購入了上海維璟廣場、西安熙地港、鄭州熙地港等。
黑石看上SOHO中國，部分是源於對於中國市場的看好。
2019年，黑石集團董事長兼首席執行官蘇世民對媒體表示，儘管近期中國經濟經歷了不少困難，在世界經濟增長全面放緩的大背景下，他對中國經濟依然充滿信心。
在他看來，與世界其他國家和地區相比，中國經濟的增速已經很了不起了，美國經濟的年增速大概在2%左右，過去一段時間裡中國經濟的增速至少是美國的三倍，而美國的經濟增速，已是發達經濟體裡最快的。
黑石和SOHO中國之間還有個重要的鏈接橋樑，就是原SOHO中國總裁，現任黑石集團董事總經理閻巖。
閻巖於1996年加入SOHO中國，曾歷任首席運營官、財務總裁和總裁，2018年3月因“尋求個人發展”而辭職。
在SOHO中國歷史中，閻巖一直作為潘石屹的左膀右臂出現，歷年的業績發佈會都會坐在潘石屹旁邊。
在潘石屹夫婦創辦SOHO中國前身北京紅石集團的時候，就有15%的股權在閻巖名下。
有媒體報道，黑石與SOHO中國的交易，閻巖是“媒人”。
對於黑石來說，閻巖可能更多充當的是牽線搭橋的作用，黑石集團最終看中的可能是SOHO中國目前價格合適。
有行業人士對市界表示，2019年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或許也是黑石收購的一個重要邏輯。
03
誰是大贏家？
3月10日，黑石有可能接盤的消息放出來後，SOHO中國股價大漲38%，收報4.1元/股。隨後，更多坊間披露的收購細節也被大家關注起來。
2019年10月份，財新等媒體爆出SOHO中國計劃出售中國內地八個商辦物業，擬售項目總價值為人民幣500億-600億元，大概在80億美元，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司有意接盤，而到這次變成了在二級市場上直接私有化SOHO中國。
▵ 上海凌空SOHO中國
從出讓部分資產，老潘直接走到出讓公司股權這一步，要把耗費自己大量心血的SOHO中國拱手讓出。
路透社披露的私有化方案顯示，黑石提出以每股6港元的價格將SOHO中國私有化，這一報價較SOHO中國1月平均股價3.03港元，溢價近100%。
二級市場上，SOHO中國一直處於股價低於每股淨資產的境地，根據SOHO中國2019年半年報，其每股淨資產為6.76港元。潘石屹曾多次表示SOHO中國的股價沒有表現公司價值。
如果最終按照6港元每股來私有化，相當於打了八八折，對黑石來說是一筆物超所值的交易。
除此之外，路透援引的消息人士也表示，黑石還將接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，其債務規模為326.8億元人民幣。
對於SOHO中國來說，以前只是賣項目，這種私有化的方式相當於把SOHO旗下所有一切都委身黑石。
潘石屹夫婦目前通過家族信託持有SOHO中國63.93%的股權，不過據報道他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。
著急變現的潘石屹夫婦以後會去幹什麼？
資料顯示，從2011年開始，潘石屹和張欣夫婦就曾通過家族信託投資了大量海外資產。
▵ 潘石屹與張欣夫婦
在2011至2013年間，潘石屹的家族信託對紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目進行投資，之後又斥資6億美元收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權。2013年年初，張欣聯手巴西Safra家族以14億美元收購美國通用汽車大廈40%的股權。
潘石屹長子潘瑞在英國成立Estates房地產公司(歐房集團)，投資了多個大型地產項目。
在2019年10月之後，老潘在國內瘋狂註冊了11家公司，在一些企業管理公司之外，還有一家投資公司。
潘石屹曾說，“做生意永遠不變的規律，就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這一原則。”
在當前市場大環境下，現金流充裕非常關鍵。畢竟有了錢之後，做什麼不成呢。
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