摘要：李超人在中國的資產實際還很多很多
撰文|張銀銀
內地首富馬雲和香港首富李嘉誠連手搞事情了！
9月26日，螞蟻金服宣佈了在香港的最新進展。螞蟻金服與李嘉誠創辦的長江和記達成戰略合作協議，共同運營香港版電子錢包“支付寶HK”。
幾年前，馬雲第一次和李嘉誠見面，當時還一臉青澀，大約他們誰都沒想到，現在兩個人會一起做生意。
於李超人而言，他可能早已預知地產熱已經退潮，唯有追上創新科技之風才能繼續保住首富地位。其實這和他大舉進軍海外的戰略也是不謀而合。
據公開資料顯示，2013年以來，李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元，而在英國投資已經超過300億英鎊。
你以為他放棄了國內地產？那就大錯特錯了。可能很少有人知道，李超人在中國的資產實際還很多很多。槓桿遊戲看了長實地產的2017年中報，和各位杆友分享一下。
1、李嘉誠在中國土地儲備仍然驚人！
根據長江實業地產的2017年中報，槓桿遊戲計算出，截至2017年6月末，李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米（11400萬平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲備55.7萬平米（600萬平方呎）。
為了方便各位杆友核算，槓桿遊戲備註一下：1平方米=10.7639平方英尺。
當然，這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的我國前10大房企沒法比。但這個規模可以開發出2000來萬平米的房子，是無疑的。這值多少錢，各位杆友可以算算。
注意，長實的地，基本都集中在我國主要一二線城市的核心區，今天這些地方的房價之高，你懂的。如下圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目：
圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目 圖表來源|長實地產2017年中報
看完這些項目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。槓桿遊戲要說，放在整個中國，有這個儲備總量、品質的開發商，哪是小玩家？
從2017年中報的數據來看，長實內地銷售佔比依舊最高。2017年上半年，218.31億港元的地產銷售中，內地達142.92億港元，佔比65%。
圖2.長實地產2017上半年房地產分區域銷售金額 圖表來源|長實地產2017年中報
而長實這個土地儲備量，不僅和2016年同期比變化不大，和10年前巔峰期比，也是不相上下。2017年長實地產計劃開發164.74萬平米的土地，換句話說，即便未來一塊地不拿，按照這個進度，長實地產起碼還可以在中國玩6、7年的地產。
按照長實地產2017年中報數據，截至2017年6月30日，該公司共收入298.63億港幣，其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣，較去年同期增幅67%。
你沒有看錯，槓桿遊戲簡單計算屢一下，長實地產為股東創造的利潤率高達48%。
圖3.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
而內地的房企，毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。
2、對於李老闆來說，賺錢就是啥都不需要幹
對了，長實地產這些1000來萬方的土地儲備，基本都是2005年前購置的。可以想見，那個時候的成本之低。
以上海世紀匯廣場為例，該項目總建築面積約36萬平方米，其中寫字樓建築面積13萬平方米，商場建築面積14萬平方米。商場底商租金會不錯，但也並不是所有樓層都能租很高；寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多；還有9萬方是停車場等，租金價格整體也不會很高。所以，我們拉通粗略算，按照總建築面積每平米租金300元/月，這個價格不算太差。
這樣算起來，36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上，我國很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此，要收入200億元，也要15年出頭。而這塊地是商服用地，拿地都已經12年了，再加個15年，等於27年，等正兒八經賺錢時，土地使用年限都快到了。
圖4.上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源|網絡
這還要除去每年的各種成本，也就是說，李嘉誠先生如果自己留著這個項目，基本不可能在15年左右，獲得這次未經審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤，一下子倒手就賺這麼多，值！
所以，李超人賣出的，從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備，槓桿遊戲並沒有看到他低價拋售。
這10來年，我國房價漲了多少？對於李老闆來說，賺錢就是啥都不需要幹，等待就是暴利。不要介意這個詞語，事實基本就是如此。
厲害之處在於，李老闆的嗅覺和閱歷，他知道一個持續開放的全球第一大人口國，從落後到中等發達會經歷什麼。所以，他潛伏了很久，拿了太多中心城市的好地。
根本上，他曾經看好的是中國的改革開放！而今一些賣出，則是避免不確定性，擔心歷史反覆。
換句話說，即便我國房價跌去一半，1000多萬方的土地儲備，按照今天的地價值多少錢，大家心裡都是明白的。這都是錢，千億級的潛在資產。
所以，從資產配置上說，他根本沒有離開，他幹嘛要撤離中國？
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