薩摩耶的春天

取消專業物業服務，實行業主自管的呼聲越來越多，筆者沒怎麼搞明白，自管終究是啥目的呢？

回到前面問題，是什麼原因讓不少人堅持小區自管？

根據經驗筆者梳理出幾個可能性，以個人認為發生的幾率排序:

一、捨不得每月一兩百的物業費支出，總覺得這是個大錢。白白給了物業公司好像自己每月少了些什麼，反正不舒服。

二、曾經與物業公司產生矛盾，經不住別人的鼓譟，認為物業公司光拿錢不幹活，認為自己是業主理應當家作主，於是裹挾、聯合其他業主趕走了物業！

三、小區自管了，小區那些公共收益收入可以迴歸由業主支配(略)

四、老舊小區沒有物業公司問津，小區設備簡單，人員結構也簡單，自管的難度也很低。

筆者就從相同的物業服務水平為標準，來解說分析一下其中的利弊。

一、小區自管有兩條路徑可選擇:

1、業委會出面僱傭基層操作工作人員，只能請保潔大姐，保安大叔等，沒有什麼上進心的養家餬口的工作人員，有上進心年輕人，就是來也只是過渡一下。

年輕人怎麼會在這樣的沒有上升空間的單位呆很長時間？

小區有經理、總監級別的職位提供嗎？

小區能提供相應的個人職業規劃和培訓嗎？

這種自管方式是可以省去一部分管理費用的，因為管理人員都是小區業主志願擔任，也許管理員象徵性的拿一些補貼。

只要當年不出什麼意外事件，比如消防事故、人員傷害等管理責任事故，是可節省下的人工管理成本，也可以返還給所有業主。

但是一旦出現了責任的事故，可就麻煩了，這省下來的錢夠不夠給付賠償是一個問題，剩下的賠償部分該怎麼解決？這在小區自管前，業委會一定要明確清楚，不然主持自管物業的業主，多半麻煩纏身！因為有一句話撂在這裡:誰讓你們幾個沒管好！

2、業委會出面僱傭全套的物業管理隊伍，從經理到主管，都是優秀的物業從業人員，只不過老闆是小區業主。想要請到這麼一套人馬，恐怕工資開的比一般物業公司還要高，因為要補償這些專業人員，兩三年內沒有職業提升空間這一缺憾！

二、小區自管未必能省錢！

首先，現在很多小物業公司生存困難，大型物業公司正在併購它們，集團物業公司、上市物業公司四面出擊並不罕見。 管理住宅類的物業公司，本就是微利，不如十幾年前的信息不對稱時代，那時物業都還有些亂收費或者灰色收入現象，現在這個空間壓縮得越來越小。

物業公司的很多贏利來自於資源共享，集中採購，以量壓價。舉個例子說，物業公司的發包電梯維保服務，一次標的達十個小區，500臺電梯;發包保潔外包十個小區，一年發包金額一千萬！等等 。這個物業公司集中採購獲得的價格是自管小區能夠拿到的嗎？購買物資也是這樣！

自管小區因為不專業，故而交學費的事兒一定不會少！

自管小區的管理成本反而超過了專業物業公司管理，這不算是個新聞。

後續梯隊人員怎麼培養？

僅僅靠一股子熱情，能夠持續的把一件有意義的事長年堅持下去嗎？

關於服務品質控制，這公司層級的專業人員問題，以及一些其它的就不說了，因為時間也有限。

筆者認為老舊小區，自管難度低，反正物業公司也看不上，可以試試小區自管，失敗了，還可以回頭。但是商品化小區一定要慎重，一旦自管又走上了瞎折騰的歧路，悔之晚矣。

那麼眾位看官，現在你還認為小區自管好處多多嗎？

老包有時不在線

昨天受邀請回答了【能否取消生活社區的物業公司，改由居委會負責社區的物業管理呢？】這個問題。

今天又被邀請回答了【如何看待取消物業，交給社區管理，業主自治這種模式？】這個問題。

而現在又被多次邀請回答:【隨著質疑小區物業的聲音越來越大，甚至有人提出取消物業，對於這種說法你怎樣看？】

本想不再作回答的了，但還是忍不住要再說說。因為好多人是“不到黃河心不死”的。

根據中國的國情、法律法規及中國人的思想覺悟、還有生活習慣等等綜合去考慮，個人的看法是:

1，中國目前還不能取消物業服務這個行業。至於以後能否取消，那就讓我們拭目以待吧，我們根本不用杞人憂天的，到必要取消時國家自然會有政策的。我們目前要考慮的是，怎樣去成立業委會監督好物業公司的工作，提高物業公司的服務管理水平，積極調動業主對小區的事情參政議政才是上上策。

2，想居委會取代物業公司而去管理小區，是很不實際的事情。或許也根本無法實現。大家就別老拿過去怎樣和現在怎樣作比較了，沒什麼可比性的。社會在進步，時代也不同了，好多新解事物運應而出現。

3，而要分清什麼是“自治”和“自管”這兩個看似相同而實質是不一樣的兩個概念。而只有成立業委會的小區，業主們才有“自治權”可說。否則更別說什麼“自管”。

其實自治管理難度是非常大的，不管是否成功，風險和責任都是很大的，最少我是不會去冒這個險的。

而把小區交給居委會去管理，即使小區已成立了業委會，那最後小區業主和當初沒成立業委會時一樣，根本沒有了“自治權”，只能聽任於居委會了。到時業主們連噴的權利都失去了。

但既然大家都這麼熱情高漲地在討論，本人也不想潑大家冷水，掃大家雅興呢。

我有個大膽的想法，不知是否可行？

那就是不用取消物現已存在的物業公司，也不用把小區交給居委會管理，而小區更不用實行自管。連業委會也不用成立了，就再沒有某些人口中的業委會和物業公司及開發商之間的“勾結”這一說法了，一舉四得呢。

而是由政府設立一個專門的部門，收歸現在的所有物業公司進行統一管理、培訓和調配，而物業公司的工作人員的人數、結構則不變，由原物業公司去負責招聘。再結合國家的《物業管理條例》和《物權法》，然後根據本地的實際情況而制定一些專門管理物業公司和小區的法律法規。

再根據每個小區的實際情況去制定相關的物業費標準，由物業公司去收費用，然後再統一交回政府設立的那個專門部門管理及支配，然後根據物業公司每個月的實際開支而發放資金。當然當中肯定要保證每個物業公司10%左右的正常利潤才行。這樣物業公司才有動力。

如此一來，物業公司就不能亂收費了，業主們的物業費用就會相應減少了，和物業公司的矛盾也會相應減少，社區會和諧很多的，而政府設立的這個專門部門不是以盈利為目的。而重點則是以管理物業公司和小區為宗旨。

也就是說現在的一切都保留，只是由政府設一個專門負責管理物業公司和小區的部門而巳。

若設立這個專門部門的人員不算是國家職工，不納入國家事業單位，財政不負責他們的工資的話，則可以從每個小區交來的物業費中提取百分之幾去發放這幾個工作人員的工資。也就是等於對外招聘人員了。但這樣比直接把小區交給居委會管理好得多。

而這個部門，政府可下放權力讓房產局的物業科去全權負責，但必須得重新立法才行得通。

大家討論下這個方案是否可行？就算我是天方夜譚，痴人說夢話也別噴我哈。完全當飄過視如不見就行了。

社會共同體系

把屬於專業的事情交給專業人員去做，最省事省力省錢省心。

說說近一年我所在小區的經歷：

大概去年七月份，由於物業費太貴，業主們都不交費了，物業就走了……

業主的理由非常充分：物業把本屬於業主們的公共區域租給了幼兒園，把門衛改裝成了門面，租出去了，所以我們不再交物業費。

物業公司的委屈也有道理：雖然租這租那有些收入，但是這些收入維持不了整個小區的日常開支，並列出一張大海報（還是紅色的），告知人們這一年的物業費大概有70多萬。

兩相不和，最後物業退出，物業退出之後，分別放在樓下的垃圾桶不見了。

整個小區的景色是“草長鶯飛”，“垃圾漫天”，每次帶著小寶下去遛彎，我都得抱著，不是怕他去撿垃圾，就是擔心他被棍子，樹枝碰了，或者說踩了狗屎，總之不省心啊。

剛開始鄰居還比較自覺，把垃圾放到小區外的路面垃圾桶，慢慢地，開始有人直接把垃圾放在小區門口，小區有兩個門口，東門口和北門口蒼蠅圍著垃圾亂舞，倒也是“一番景象”。

後來，有人在業主群裡倡議總這樣也不行，我猜離小區門口比較近的業主肯定是受不了了，因為都沒有辦法開窗戶啊，個別小區和外邊的環衛工人商量，每個月給其500塊錢，幫到樓下垃圾桶的垃圾，一棟樓5個單元，每單元有24戶，每家一個月20元錢，總算暫時將垃圾的問題處理了。

但是，新問題出現了，在一樓的業主搭建了自己的小院子，種菜的種菜，種花的種花，還用鐵絲網給圍了起來，原本狹窄的小區變得更加擁擠，更可氣的是，本屬於孩子樂園的小廣場阻攔汽車的安全墩全部被去除，汽車亂放亂停現象十分嚴重。

總之，整個小區只能用三個字來評價“髒、亂、差”。

業主群裡的業主們也都消停了一段時間，大家開始準備迎接新物業的到來，雖然還有那麼兩個刺頭，但是再也沒人說什麼“不要物業，我們自己管理”，語氣緩和成“需要物業，但是要看物業的表現我再去交物業費。”

在整個過程中，受傷害的是廣大業主，將近一年生活在“垃圾坑”的感覺。

我分析著小區裡反對物業的人，並不是說素質多低，而是經濟條件的限制，因此，每次靜下心來，我都在想：孩子學習好更好，孩子學習不好也無所謂，但是一定要有“掙錢”的能力，至少不為千八百的小錢所困，才能保證一定的生活質量。

幸福媽媽的秘密

取消物業實行自治的可行性，我認為這個需要仁者見仁，智者見智了，但是我個人是認為自治存在一定的困難。

從法律上來說：

根據《物業管理條例》的規定，物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

基於此，如果想要取消物業的存在，也就意味著必須由業主自行對小區內的事務進行自治管理，但是由此帶來的幾個問題是：

• 1、小區內由何人來負責統籌安排自治事宜？如何選舉產生該名負責人？誰來監督其工作履職情況以及異議辦法？
• 2、負責小區自治事宜的人是否發放薪酬？依據是什麼？多少比較合適？
• 3、小區內的巡邏、清潔、維修由誰負責？輪崗制？還是自行外聘具體的人員進行工作？那麼和外聘人員之間能否形成勞動合同關係？
• 4、如果再有業主拒不繳納相關費用，如何處理？
• 5、集體自治帶來的後果是，因為人員眾多的因素，決策方面也會比較效率低下的問題。

從現狀來說：

其實現在要求取消物業的呼聲這麼高的根本原因是因為業主和物業之間的溝通不順暢所導致的，業主的心態永遠是：“物業服務跟不上，憑什麼收費這麼高”，而物業公司則是百口莫辯。那麼即使取消物業，重新實行自治的情況下，依然會出現這種問題，個別業主也會認為自己繳納的自治費用並沒有給自己服務好的情況下，又該如何處理？

這本質上是換湯不換藥的一種做法，我認為想要解決根本問題還是在於：

• 1、物業公司應當提升自己的服務質量；
• 2、公開通明收費的標準、依據、履職情況；
• 3、公開小區內公攤面積部分的其他收入、維修基金的使用明細等材料；
• 4、多和業主溝通，形成良好的溝通渠道，便於及時發現問題，解決問題。
  

所以綜上來說，對於取消物業的呼聲即使再高，我認為物業公司被取消的可能性也很低，即使沒有了物業公司，後面自治的過程中還是會面臨同樣的問題。

麋鹿說法

集約化管理服務是提高物業服務質量 創新社區工作的有效途徑

市委、市政府:

近幾年來，市委市政府狠抓城市建設，取得了可喜成績，天藍了、水清了、路寬了、公園多了、空氣新了，總之，城市發展了，群眾滿意了。但是也有與之不和諧的地方，如小區內環境普遍不如市政道路和公共場所管理有序整潔優美。由小區物業服務質量問題引發的矛盾糾紛不斷髮生，業主普遍對物業公司不滿意，一些物業公司已成為社區麻煩的製造者和社會不穩定因素，到了應引起各級領導高度重視和非改革不可的時候了。

一、改革的重點與理由

(一)、物業公司與廣大業主之間的主要矛盾，是物業公司不投資、少支出並以簡單勞動獲取了高額利潤，而廣大業主交付了物業費卻無法選擇享受相對滿意的服務方式和結果，合法權益得不到保障。收費項目、標準;收入流向、用途;收入分配比例無合理標準和不公開透明。

(二)、“一個高人當老闆，兩個美女催收款，三個奶奶掃掃地，四個爺爺看看門，五花八門亂收費"，這基本上是物業公司的普遍狀況，員工隊伍高齡低能，決定其服務質量必然是低水平。

(三)、一個居住幾千人的小區，僅有一個以追求利益最大化為目地的物業公司去管理，而沒有黨組織的存在，沒有黨員活動，沒有對小區群眾開展思想和法制、道德教育，顯然有點缺位和不足。政府職能部門對小區物業公司似乎缺少應有的監管，對業主委員會成員也可能缺少培訓指導。

(四)、《河南省物業管理條例》得不到充分落實執行，廣大業主的合理訴求長期得不到響應，合法權益得不到保護。物業服務企業退出機制不客觀不宜行，是個擺設，時有非正常力量參與干涉物服行業的現象，致使物業企業與業主之間的矛盾不斷累積，這種矛盾會由量變到質變，會演變為一種社會現象和矛盾。

二、改革的思路與途徑

黨的十九大報告提出，要加強和創新社會治理社會化，……專業化水平，推動社會治理中心向基層下移。實現小區安則社區安，社區安則社會安。

(一)、本著"政府主導監督、企業管理服務”的原則，每區、縣可成立一個"物業服務中心總部”(物業公司)，各小區設"物業服務中心”(物業分公司)。由總部依據《河南省物業管理條例》，根據小區類別和規模，制定出統一的收費項目和標準，統一的服務範圍和標準。統一管理經營服務，統一人員培訓使用，統一財務管理核算。

(二)、規模較大的小區可以單獨成立黨支部，規模較小的小區聯合成立黨支部，由上級黨組織按程序任命黨支部書記。

(三)、逐步推行實施互聯網+物業服務。(略)

(四)、逐步推行實施居家醫護養老。(略)

三、改革的阻力與風險

阻力主要來自於現物業服務模式下的既得利益者，不過這種阻力難以阻擋集約化管理服務模式、強大的價格服務優勢和小區廣大群眾的需求力度。風險主要來自於有關部門信心不足和創新能力不強。

四、需要一名政府副職主抓， 組織一個班子，做好進一步調查，制定好方案，選擇試點，逐步推廣。

小區是人民群眾休息生活的家園，應是清靜之地，不應成為任何人的斂財通道。把小區群眾從現有物業服務模式中解放出來，創新出一種政府放心、群眾舒心的小區集約化管理服務模式，是廣大群眾的殷切期盼。相信只要政府重視，擼起袖子一起加油幹就一定會成功。

二零一八年三月二十七日

雪厚松高1

首先需要跟大家聲明的是，我並不是物業人員，我會盡可能從客觀角度來幫大家分析與喜愛，業主實現自治的可行性。大家可能把業主自治這個問題想象的非常簡單了，其實，有些小區根本不適合業主自治的。

眾所周知，業主自治有很多優點，比如可以不以盈利性為目的，可以是小區裡面選舉出來的人來擔當相關負責人的。需要給大家說明的，小區如果需要業主自治，最起碼小區規模不能太大，人數儘量不能超過500人，還必須徵得全體業主同意。如果規模比較大的話，你就會發現業主自治會有更多問題出現。

比如房屋修理問題，既然是不以盈利為目的，最起碼你得給人員發工資吧，得招聘社會人員吧，得進行垃圾清理吧，物業費還是得收的吧。因為人員可能都是本小區的，管理方面是否有一定的經驗？人員配置是否能立馬到位？工作流程是否比較清晰？

大家理想中的業主自治會很美好，但是你可以在全國調查，真正能實行起業主自治的小區恐怕一隻手都能數過來。數據其實就是很好的證明，既然沒有大規模實施，一定有不能實施的難點。正所謂理想很豐滿，現實很骨幹。

對於不作為的物業，我個人建議就是可以要求更換物業，但是不要盲目就選擇自治。關於這個問題，您是如何看待的？歡迎留言評論說說您的看法。

保險島島主

業主自治只限於那種業主不多的小區，而且要業主素質較高才有可能。

加強物業公司的競爭才是現在最好的解決辦法。

服務再好的物業照樣有人罵～～哪個小區都有一些，消防通道亂停車，佔用公共綠地和樓道的業主。也有不想交物業費的業主～～

就算是業主自治了，除非叫這些人當小區領導不用交物業費，順便有一些特權，再有些油水可撈的話～那他們的反對意見才會小點。

也有一些物業已經引起公憤了，就該把他們趕出小區！！！

物業服務如果可以明碼標價的話。

一個月一平方0.1元，物業只管清理垃圾，別的一律不管。

一個月一平方0.5元，物業管每天清垃圾和理樓道衛生。

一個月一平方1元，物業設置門禁管理出入小區的車輛和人員，安裝維護路燈，清理垃圾等等。

一個月一平方10元，門禁系統非小區車輛人員不能隨意進入，進入登記。監控安裝無死角等等。

一個月一平方15元，除了以上的物業維修師傅24小時值班。保安半小時巡邏一次等等。

物業公司之間的競爭強的話，總有一些收費低服務好的物業公司脫穎而出。那些收費貴，服務差的物業自然而然的被淘汰了。

只要政府和社區做好引導工作，物業一年一投票，踢出物業的手續簡便些。小區能公開招募物業公司。這些事都能解決。

對於業主自治，也是沒有消費選擇下的無奈之舉。小區管理也是個專業性的問題，不是說誰不誰都能做的，就好比只有醫生才能給人家看病一樣。

最後放上我小區幾張圖片

羅夏的天堂

取消不取消物業不重要，重要的是要確立業主與物業的的關係，物業的位置要擺正。物業的管理規章制度要置於《物權法》之下，物業是乙方，業主才是甲方！

物業是業主委託來維護小區秩序的，而不是管業主的。現在的情況是，許多物業有個幻覺，毫無角色意識，居然把自己當成行政管理方，越界行事，這本末倒置的荒誕做法，是引發物業與業主糾紛的重要原因。

現時取消物業是不現實的，有些小區還真的需要有序管理的。

掌上三言兩語

小區業主的素質決定了一切，古有諺語（艄公多了打爛船）如果小區業主人人都只想著自己家那三碗米！那樣的小區不論物業還是自治都不可能有好的效果。小區的所謂髒亂差其實恰恰反應出了那個小區業主的整體素質，一方面想要五星級的物業服務效果，另一方面又亂停車。。。丟垃圾。。。佔用公共空間搞些損人利己的事。像這樣的業主你以為自治他們就會交錢了嗎？個人覺得還是交給物業打理比較好，物業雖不可能做到盡如人意，但是沒有物業的小區好多人肯定是不願意住的。個人覺得如果給予物業一定的管理權限，對小區一些老大難問題採取措施而又不違反規定（比如小區有地下車庫有些人就是要把車停到本來不寬的小區道路上，有些人明明有充電樁還要從樓上飛線充電。。。）結語：任何問題都不是哪一方絕對的錯，業主也要學會提高自身素質。物業和業主相向而行，小區才可能和諧幸福！

唯愛毒花

不管誰管，是物業企業來提供服務，還是業主自治，園區的維修、保潔、綠化、安保都要有人來實施服務。

業主是一個鬆散群體，很難團結，業委會也不是一個法定責任單位，尤其有經營收入利益、或者出現重大責任事故時，誰能擔責；

而企業則是目的明確、責任清晰，有團隊管理，有實施體系，符合業主、業委會、物業服務企業三權分立。

最最關鍵的是不管誰主導，還是要有物業從業人員來執行，業主不大可能自給自足吧？

有沒有專業？有沒有時間？有沒有人接盤操盤？有沒有監管？這些問題回答了，才能選擇模式。

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關鍵字: 社會 自管 物業

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