萨摩耶的春天

取消专业物业服务，实行业主自管的呼声越来越多，笔者没怎么搞明白，自管终究是啥目的呢？

回到前面问题，是什么原因让不少人坚持小区自管？

根据经验笔者梳理出几个可能性，以个人认为发生的几率排序:

一、舍不得每月一两百的物业费支出，总觉得这是个大钱。白白给了物业公司好像自己每月少了些什么，反正不舒服。

二、曾经与物业公司产生矛盾，经不住别人的鼓噪，认为物业公司光拿钱不干活，认为自己是业主理应当家作主，于是裹挟、联合其他业主赶走了物业！

三、小区自管了，小区那些公共收益收入可以回归由业主支配(略)

四、老旧小区没有物业公司问津，小区设备简单，人员结构也简单，自管的难度也很低。

笔者就从相同的物业服务水平为标准，来解说分析一下其中的利弊。

一、小区自管有两条路径可选择:

1、业委会出面雇佣基层操作工作人员，只能请保洁大姐，保安大叔等，没有什么上进心的养家糊口的工作人员，有上进心年轻人，就是来也只是过渡一下。

年轻人怎么会在这样的没有上升空间的单位呆很长时间？

小区有经理、总监级别的职位提供吗？

小区能提供相应的个人职业规划和培训吗？

这种自管方式是可以省去一部分管理费用的，因为管理人员都是小区业主志愿担任，也许管理员象征性的拿一些补贴。

只要当年不出什么意外事件，比如消防事故、人员伤害等管理责任事故，是可节省下的人工管理成本，也可以返还给所有业主。

但是一旦出现了责任的事故，可就麻烦了，这省下来的钱够不够给付赔偿是一个问题，剩下的赔偿部分该怎么解决？这在小区自管前，业委会一定要明确清楚，不然主持自管物业的业主，多半麻烦缠身！因为有一句话撂在这里:谁让你们几个没管好！

2、业委会出面雇佣全套的物业管理队伍，从经理到主管，都是优秀的物业从业人员，只不过老板是小区业主。想要请到这么一套人马，恐怕工资开的比一般物业公司还要高，因为要补偿这些专业人员，两三年内没有职业提升空间这一缺憾！

二、小区自管未必能省钱！

首先，现在很多小物业公司生存困难，大型物业公司正在并购它们，集团物业公司、上市物业公司四面出击并不罕见。 管理住宅类的物业公司，本就是微利，不如十几年前的信息不对称时代，那时物业都还有些乱收费或者灰色收入现象，现在这个空间压缩得越来越小。

物业公司的很多赢利来自于资源共享，集中采购，以量压价。举个例子说，物业公司的发包电梯维保服务，一次标的达十个小区，500台电梯;发包保洁外包十个小区，一年发包金额一千万！等等 。这个物业公司集中采购获得的价格是自管小区能够拿到的吗？购买物资也是这样！

自管小区因为不专业，故而交学费的事儿一定不会少！

自管小区的管理成本反而超过了专业物业公司管理，这不算是个新闻。

后续梯队人员怎么培养？

仅仅靠一股子热情，能够持续的把一件有意义的事长年坚持下去吗？

关于服务品质控制，这公司层级的专业人员问题，以及一些其它的就不说了，因为时间也有限。

笔者认为老旧小区，自管难度低，反正物业公司也看不上，可以试试小区自管，失败了，还可以回头。但是商品化小区一定要慎重，一旦自管又走上了瞎折腾的歧路，悔之晚矣。

那么众位看官，现在你还认为小区自管好处多多吗？

老包有时不在线

昨天受邀请回答了【能否取消生活社区的物业公司，改由居委会负责社区的物业管理呢？】这个问题。

今天又被邀请回答了【如何看待取消物业，交给社区管理，业主自治这种模式？】这个问题。

而现在又被多次邀请回答:【随着质疑小区物业的声音越来越大，甚至有人提出取消物业，对于这种说法你怎样看？】

本想不再作回答的了，但还是忍不住要再说说。因为好多人是“不到黄河心不死”的。

根据中国的国情、法律法规及中国人的思想觉悟、还有生活习惯等等综合去考虑，个人的看法是:

1，中国目前还不能取消物业服务这个行业。至于以后能否取消，那就让我们拭目以待吧，我们根本不用杞人忧天的，到必要取消时国家自然会有政策的。我们目前要考虑的是，怎样去成立业委会监督好物业公司的工作，提高物业公司的服务管理水平，积极调动业主对小区的事情参政议政才是上上策。

2，想居委会取代物业公司而去管理小区，是很不实际的事情。或许也根本无法实现。大家就别老拿过去怎样和现在怎样作比较了，没什么可比性的。社会在进步，时代也不同了，好多新解事物运应而出现。

3，而要分清什么是“自治”和“自管”这两个看似相同而实质是不一样的两个概念。而只有成立业委会的小区，业主们才有“自治权”可说。否则更别说什么“自管”。

其实自治管理难度是非常大的，不管是否成功，风险和责任都是很大的，最少我是不会去冒这个险的。

而把小区交给居委会去管理，即使小区已成立了业委会，那最后小区业主和当初没成立业委会时一样，根本没有了“自治权”，只能听任于居委会了。到时业主们连喷的权利都失去了。

但既然大家都这么热情高涨地在讨论，本人也不想泼大家冷水，扫大家雅兴呢。

我有个大胆的想法，不知是否可行？

那就是不用取消物现已存在的物业公司，也不用把小区交给居委会管理，而小区更不用实行自管。连业委会也不用成立了，就再没有某些人口中的业委会和物业公司及开发商之间的“勾结”这一说法了，一举四得呢。

而是由政府设立一个专门的部门，收归现在的所有物业公司进行统一管理、培训和调配，而物业公司的工作人员的人数、结构则不变，由原物业公司去负责招聘。再结合国家的《物业管理条例》和《物权法》，然后根据本地的实际情况而制定一些专门管理物业公司和小区的法律法规。

再根据每个小区的实际情况去制定相关的物业费标准，由物业公司去收费用，然后再统一交回政府设立的那个专门部门管理及支配，然后根据物业公司每个月的实际开支而发放资金。当然当中肯定要保证每个物业公司10%左右的正常利润才行。这样物业公司才有动力。

如此一来，物业公司就不能乱收费了，业主们的物业费用就会相应减少了，和物业公司的矛盾也会相应减少，社区会和谐很多的，而政府设立的这个专门部门不是以盈利为目的。而重点则是以管理物业公司和小区为宗旨。

也就是说现在的一切都保留，只是由政府设一个专门负责管理物业公司和小区的部门而巳。

若设立这个专门部门的人员不算是国家职工，不纳入国家事业单位，财政不负责他们的工资的话，则可以从每个小区交来的物业费中提取百分之几去发放这几个工作人员的工资。也就是等于对外招聘人员了。但这样比直接把小区交给居委会管理好得多。

而这个部门，政府可下放权力让房产局的物业科去全权负责，但必须得重新立法才行得通。

大家讨论下这个方案是否可行？就算我是天方夜谭，痴人说梦话也别喷我哈。完全当飘过视如不见就行了。

社会共同体系

把属于专业的事情交给专业人员去做，最省事省力省钱省心。

说说近一年我所在小区的经历：

大概去年七月份，由于物业费太贵，业主们都不交费了，物业就走了……

业主的理由非常充分：物业把本属于业主们的公共区域租给了幼儿园，把门卫改装成了门面，租出去了，所以我们不再交物业费。

物业公司的委屈也有道理：虽然租这租那有些收入，但是这些收入维持不了整个小区的日常开支，并列出一张大海报（还是红色的），告知人们这一年的物业费大概有70多万。

两相不和，最后物业退出，物业退出之后，分别放在楼下的垃圾桶不见了。

整个小区的景色是“草长莺飞”，“垃圾漫天”，每次带着小宝下去遛弯，我都得抱着，不是怕他去捡垃圾，就是担心他被棍子，树枝碰了，或者说踩了狗屎，总之不省心啊。

刚开始邻居还比较自觉，把垃圾放到小区外的路面垃圾桶，慢慢地，开始有人直接把垃圾放在小区门口，小区有两个门口，东门口和北门口苍蝇围着垃圾乱舞，倒也是“一番景象”。

后来，有人在业主群里倡议总这样也不行，我猜离小区门口比较近的业主肯定是受不了了，因为都没有办法开窗户啊，个别小区和外边的环卫工人商量，每个月给其500块钱，帮到楼下垃圾桶的垃圾，一栋楼5个单元，每单元有24户，每家一个月20元钱，总算暂时将垃圾的问题处理了。

但是，新问题出现了，在一楼的业主搭建了自己的小院子，种菜的种菜，种花的种花，还用铁丝网给围了起来，原本狭窄的小区变得更加拥挤，更可气的是，本属于孩子乐园的小广场阻拦汽车的安全墩全部被去除，汽车乱放乱停现象十分严重。

总之，整个小区只能用三个字来评价“脏、乱、差”。

业主群里的业主们也都消停了一段时间，大家开始准备迎接新物业的到来，虽然还有那么两个刺头，但是再也没人说什么“不要物业，我们自己管理”，语气缓和成“需要物业，但是要看物业的表现我再去交物业费。”

在整个过程中，受伤害的是广大业主，将近一年生活在“垃圾坑”的感觉。

我分析着小区里反对物业的人，并不是说素质多低，而是经济条件的限制，因此，每次静下心来，我都在想：孩子学习好更好，孩子学习不好也无所谓，但是一定要有“挣钱”的能力，至少不为千八百的小钱所困，才能保证一定的生活质量。

幸福妈妈的秘密

取消物业实行自治的可行性，我认为这个需要仁者见仁，智者见智了，但是我个人是认为自治存在一定的困难。

从法律上来说：

根据《物业管理条例》的规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

基于此，如果想要取消物业的存在，也就意味着必须由业主自行对小区内的事务进行自治管理，但是由此带来的几个问题是：

• 1、小区内由何人来负责统筹安排自治事宜？如何选举产生该名负责人？谁来监督其工作履职情况以及异议办法？
• 2、负责小区自治事宜的人是否发放薪酬？依据是什么？多少比较合适？
• 3、小区内的巡逻、清洁、维修由谁负责？轮岗制？还是自行外聘具体的人员进行工作？那么和外聘人员之间能否形成劳动合同关系？
• 4、如果再有业主拒不缴纳相关费用，如何处理？
• 5、集体自治带来的后果是，因为人员众多的因素，决策方面也会比较效率低下的问题。

从现状来说：

其实现在要求取消物业的呼声这么高的根本原因是因为业主和物业之间的沟通不顺畅所导致的，业主的心态永远是：“物业服务跟不上，凭什么收费这么高”，而物业公司则是百口莫辩。那么即使取消物业，重新实行自治的情况下，依然会出现这种问题，个别业主也会认为自己缴纳的自治费用并没有给自己服务好的情况下，又该如何处理？

这本质上是换汤不换药的一种做法，我认为想要解决根本问题还是在于：

• 1、物业公司应当提升自己的服务质量；
• 2、公开通明收费的标准、依据、履职情况；
• 3、公开小区内公摊面积部分的其他收入、维修基金的使用明细等材料；
• 4、多和业主沟通，形成良好的沟通渠道，便于及时发现问题，解决问题。
  

所以综上来说，对于取消物业的呼声即使再高，我认为物业公司被取消的可能性也很低，即使没有了物业公司，后面自治的过程中还是会面临同样的问题。

麋鹿说法

集约化管理服务是提高物业服务质量 创新社区工作的有效途径

市委、市政府:

近几年来，市委市政府狠抓城市建设，取得了可喜成绩，天蓝了、水清了、路宽了、公园多了、空气新了，总之，城市发展了，群众满意了。但是也有与之不和谐的地方，如小区内环境普遍不如市政道路和公共场所管理有序整洁优美。由小区物业服务质量问题引发的矛盾纠纷不断发生，业主普遍对物业公司不满意，一些物业公司已成为社区麻烦的制造者和社会不稳定因素，到了应引起各级领导高度重视和非改革不可的时候了。

一、改革的重点与理由

(一)、物业公司与广大业主之间的主要矛盾，是物业公司不投资、少支出并以简单劳动获取了高额利润，而广大业主交付了物业费却无法选择享受相对满意的服务方式和结果，合法权益得不到保障。收费项目、标准;收入流向、用途;收入分配比例无合理标准和不公开透明。

(二)、“一个高人当老板，两个美女催收款，三个奶奶扫扫地，四个爷爷看看门，五花八门乱收费"，这基本上是物业公司的普遍状况，员工队伍高龄低能，决定其服务质量必然是低水平。

(三)、一个居住几千人的小区，仅有一个以追求利益最大化为目地的物业公司去管理，而没有党组织的存在，没有党员活动，没有对小区群众开展思想和法制、道德教育，显然有点缺位和不足。政府职能部门对小区物业公司似乎缺少应有的监管，对业主委员会成员也可能缺少培训指导。

(四)、《河南省物业管理条例》得不到充分落实执行，广大业主的合理诉求长期得不到响应，合法权益得不到保护。物业服务企业退出机制不客观不宜行，是个摆设，时有非正常力量参与干涉物服行业的现象，致使物业企业与业主之间的矛盾不断累积，这种矛盾会由量变到质变，会演变为一种社会现象和矛盾。

二、改革的思路与途径

党的十九大报告提出，要加强和创新社会治理社会化，……专业化水平，推动社会治理中心向基层下移。实现小区安则社区安，社区安则社会安。

(一)、本着"政府主导监督、企业管理服务”的原则，每区、县可成立一个"物业服务中心总部”(物业公司)，各小区设"物业服务中心”(物业分公司)。由总部依据《河南省物业管理条例》，根据小区类别和规模，制定出统一的收费项目和标准，统一的服务范围和标准。统一管理经营服务，统一人员培训使用，统一财务管理核算。

(二)、规模较大的小区可以单独成立党支部，规模较小的小区联合成立党支部，由上级党组织按程序任命党支部书记。

(三)、逐步推行实施互联网+物业服务。(略)

(四)、逐步推行实施居家医护养老。(略)

三、改革的阻力与风险

阻力主要来自于现物业服务模式下的既得利益者，不过这种阻力难以阻挡集约化管理服务模式、强大的价格服务优势和小区广大群众的需求力度。风险主要来自于有关部门信心不足和创新能力不强。

四、需要一名政府副职主抓， 组织一个班子，做好进一步调查，制定好方案，选择试点，逐步推广。

小区是人民群众休息生活的家园，应是清静之地，不应成为任何人的敛财通道。把小区群众从现有物业服务模式中解放出来，创新出一种政府放心、群众舒心的小区集约化管理服务模式，是广大群众的殷切期盼。相信只要政府重视，撸起袖子一起加油干就一定会成功。

二零一八年三月二十七日

雪厚松高1

首先需要跟大家声明的是，我并不是物业人员，我会尽可能从客观角度来帮大家分析与喜爱，业主实现自治的可行性。大家可能把业主自治这个问题想象的非常简单了，其实，有些小区根本不适合业主自治的。

众所周知，业主自治有很多优点，比如可以不以盈利性为目的，可以是小区里面选举出来的人来担当相关负责人的。需要给大家说明的，小区如果需要业主自治，最起码小区规模不能太大，人数尽量不能超过500人，还必须征得全体业主同意。如果规模比较大的话，你就会发现业主自治会有更多问题出现。

比如房屋修理问题，既然是不以盈利为目的，最起码你得给人员发工资吧，得招聘社会人员吧，得进行垃圾清理吧，物业费还是得收的吧。因为人员可能都是本小区的，管理方面是否有一定的经验？人员配置是否能立马到位？工作流程是否比较清晰？

大家理想中的业主自治会很美好，但是你可以在全国调查，真正能实行起业主自治的小区恐怕一只手都能数过来。数据其实就是很好的证明，既然没有大规模实施，一定有不能实施的难点。正所谓理想很丰满，现实很骨干。

对于不作为的物业，我个人建议就是可以要求更换物业，但是不要盲目就选择自治。关于这个问题，您是如何看待的？欢迎留言评论说说您的看法。

保险岛岛主

业主自治只限于那种业主不多的小区，而且要业主素质较高才有可能。

加强物业公司的竞争才是现在最好的解决办法。

服务再好的物业照样有人骂～～哪个小区都有一些，消防通道乱停车，占用公共绿地和楼道的业主。也有不想交物业费的业主～～

就算是业主自治了，除非叫这些人当小区领导不用交物业费，顺便有一些特权，再有些油水可捞的话～那他们的反对意见才会小点。

也有一些物业已经引起公愤了，就该把他们赶出小区！！！

物业服务如果可以明码标价的话。

一个月一平方0.1元，物业只管清理垃圾，别的一律不管。

一个月一平方0.5元，物业管每天清垃圾和理楼道卫生。

一个月一平方1元，物业设置门禁管理出入小区的车辆和人员，安装维护路灯，清理垃圾等等。

一个月一平方10元，门禁系统非小区车辆人员不能随意进入，进入登记。监控安装无死角等等。

一个月一平方15元，除了以上的物业维修师傅24小时值班。保安半小时巡逻一次等等。

物业公司之间的竞争强的话，总有一些收费低服务好的物业公司脱颖而出。那些收费贵，服务差的物业自然而然的被淘汰了。

只要政府和社区做好引导工作，物业一年一投票，踢出物业的手续简便些。小区能公开招募物业公司。这些事都能解决。

对于业主自治，也是没有消费选择下的无奈之举。小区管理也是个专业性的问题，不是说谁不谁都能做的，就好比只有医生才能给人家看病一样。

最后放上我小区几张图片

罗夏的天堂

取消不取消物业不重要，重要的是要确立业主与物业的的关系，物业的位置要摆正。物业的管理规章制度要置于《物权法》之下，物业是乙方，业主才是甲方！

物业是业主委托来维护小区秩序的，而不是管业主的。现在的情况是，许多物业有个幻觉，毫无角色意识，居然把自己当成行政管理方，越界行事，这本末倒置的荒诞做法，是引发物业与业主纠纷的重要原因。

现时取消物业是不现实的，有些小区还真的需要有序管理的。

掌上三言两语

小区业主的素质决定了一切，古有谚语（艄公多了打烂船）如果小区业主人人都只想着自己家那三碗米！那样的小区不论物业还是自治都不可能有好的效果。小区的所谓脏乱差其实恰恰反应出了那个小区业主的整体素质，一方面想要五星级的物业服务效果，另一方面又乱停车。。。丟垃圾。。。占用公共空间搞些损人利己的事。像这样的业主你以为自治他们就会交钱了吗？个人觉得还是交给物业打理比较好，物业虽不可能做到尽如人意，但是没有物业的小区好多人肯定是不愿意住的。个人觉得如果给予物业一定的管理权限，对小区一些老大难问题采取措施而又不违反规定（比如小区有地下车库有些人就是要把车停到本来不宽的小区道路上，有些人明明有充电桩还要从楼上飞线充电。。。）结语：任何问题都不是哪一方绝对的错，业主也要学会提高自身素质。物业和业主相向而行，小区才可能和谐幸福！

唯爱毒花

不管谁管，是物业企业来提供服务，还是业主自治，园区的维修、保洁、绿化、安保都要有人来实施服务。

业主是一个松散群体，很难团结，业委会也不是一个法定责任单位，尤其有经营收入利益、或者出现重大责任事故时，谁能担责；

而企业则是目的明确、责任清晰，有团队管理，有实施体系，符合业主、业委会、物业服务企业三权分立。

最最关键的是不管谁主导，还是要有物业从业人员来执行，业主不大可能自给自足吧？

有没有专业？有没有时间？有没有人接盘操盘？有没有监管？这些问题回答了，才能选择模式。

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關鍵字: 房产 取消 自管

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