最近，肆哥的小夥伴準備在後湖首次置業。首要問題，無疑是面臨二手房還是新房的選擇。
確定看房前，肆哥先給這個朋友講述市場行情：後湖的二手房，現在已經飆升到20000元/平米上下，如果算上各種稅費和佣金，還要再上浮10%左右；如果購新房，加精裝修最貴不過18000元/平米，後期辦證費用較低。
毫不猶豫，這個朋友果斷將新房作為首要及唯一目標，當然能不能買到又是一說啊。
後湖作為武漢樓市的一個縮影，儼然已經形成了4000+元/平米的差價，如此倒掛的二手房市場真有購買力支撐嗎？
當肆哥真正的切入市場瞭解行情，反饋過來的直觀感受只能用四個字形容——慌的一逼。
01
去年年底，一中介店東朋友找我一起投資新店，兩萬的入夥費，每月底按照股權比例進行分紅，然肆哥以資金已歸集用途為由推辭。大半年過去了，再諮詢店東情況如何時，回答是已在上個月清店關門，略為虧損。
對肆哥來說，虧損多少其實並不重要，做生意有賺有賠嘛，但是反應出來的信號卻很不好。
二手房是樓市的晴雨表，買賣雙方都是個人，能最直觀和最快捷的體現市場成交熱度和價格漲幅。
看著網上掛著千差萬別的二手房價格，肆哥上週和古田的房東老劉做了一次深入交流。
老劉剛剛和3個店長開完業務會，臉上充滿了各種無奈，他直接告訴肆哥，這個月過半，旗下十一個門店一共才開了七單，發工資都不夠，更莫談門面租金了。
老劉跟肆哥舉了最近一筆成交案例，房東年初掛270萬，沒兩天就有客戶相中，然後被坐地起價，最後直接鬧眼子捂盤不賣了。5月又掛店面300萬，結果問的人都不多，就這樣一步步的退到現在又回到270萬才找到下家。
本來以為借漲勢多撈一點，沒想到時局變化太快，差點守不住底線，變天了。
就這一次交易，整個店面從上到下每個員工都去和買家拉家常，最終花了一個多星期時間才逼單成功。反正也沒什麼業務，就當是練口才，用老劉的話說。
店面數量上半年已經縮減了10%，後面還要繼續裁撤，預計到年底只有年初店面數量的7-8成，這是來自武漢中介綜合實力前三家企業的權威數據和官方預測。
那現在中介忙什麼？做什麼業務？老劉神秘的告訴肆哥——長線投資
何為長線投資？咀了好長時間，才曉得所謂的長線投資，其實就是用經紀人的購房資格去買新房……
每到新房認籌，只要評估有空間，不管哪個區域，都讓有購房資格的經紀人報名認籌參加搖號，搖中了就馬上買，賺2年後的錢。
手上握有大量現金的店東們，把原來吃差價、低進高出二手房的備用金，儘可能的往新房市場倒賬，開始做長線買賣。
肆哥曾經說過，倒房者最看重的是資金的滾動利用，哪怕利潤低一點，也要保證流動資金的寬裕。就目前形勢來看，沉澱新房至少需要2年才能變現，這是把流動資金變固定資產的節奏？此現象只能說明一個問題，二手房市場已經步入衰退期，稍微有點經濟頭腦的人現在唯一需要做的事情，就是找低點做資金沉澱，保證資金穩定收益又規避市場風險。
在二手房的老闆們看來，新房住宅市場是他們的避風港。
現在的問題是，二手房垮掉了，新房還守不守的住？
02
報喜不報憂，房企認第二，就沒人敢認第一了。
不日前，有個編輯朋友向肆哥吐槽，統計當週樓盤開盤的文章推送後，因為如實發布去化率，遭遇甲方爸爸善意溝通：
這個去化60%有點不對，不知道你們如何得知的數據？
我們派編輯去開盤現場數的，還拍了照片，要不附在文末？
這個就不用了，麻煩請隱掉去化率，含蓄的表達沒有達成日光。
這個我們不會，麻煩您教我？
這樣吧，你們就在去化率這一欄寫上：優秀
於是，我們就在各種媒體上看到關於去化率的兩種標籤——日光或優秀。
肆哥也不得不佩服甲方爸爸的策劃能力。
極端一點的，還有甲方爸爸希望媒體集體失憶，就好像他們的項目不存在一樣，比如漢陽……
話說回來，樓市熱銷行情接近2年光景，日光已經算不得新聞，賣的不好才能體現新聞價值，不過我們何嘗有見過說真話的文章見諸報端、自媒體？
或許有吧，沒幾天也會被善意的攻關，然後顯示“該內容已刪除”
隱藏在武漢樓市風光背後的真實情景怎樣，我們分析一組數據，從今年5月起至今開盤以及加推的69個項目，真正日光的不到15個，其它項目去化程度從30%到80%不等。
沒有看錯，真的有項目只賣到30%，這個在天地辦公，橫店開發項目的房企，現在也是慌的一逼。
服務配套不齊、交通設施為零，都以為不限購區域是個寶，誰料到是個坑。
不要以為這是偶然現象，同樣的結果還會發生在其他的不限購區域（點擊閱讀全文，獲取該段信息）。
說完遠的，肆哥再帶你看看近的。按理說內環項目稀缺應該有足夠的購買力吧？實際上就目前，特別是內環附近的價格，沒個三、五百萬別想買套房子，這還是起步價，上千萬豪宅也不在少數。借問我們現在還上哪去找這樣又有購房資格，又有購買能力的土豪？
還真的不好找？如果有的話，請優先聯繫肆哥，肆哥帶你一起賺佣金。
03
現在的武漢樓市，用山雨欲來風滿樓來形容較為貼切。
肆哥曾經說過，2019年武漢即將迎來拐點，從目前的行情看來，只會提前，不會推遲。如果一定要給個期限，肆哥可以很負責任的說，現在很難，下半年越來越難，明年難上加難。
就好像癌症一樣，一定是局部病變，慢慢擴散，武漢樓市已經能到了癌症初期，春江水暖鴨先知，有些房企已經坐不住了，看看周邊下半年動輒1000-2000套的推盤量，很想給自己唱首《涼涼》。
為什麼這樣判斷，因為現在的武漢樓市，完全看不到復甦的希望，就像之前說的一樣，該買的都買了，不該買的借錢也買了，指望大學生落戶，還得幾年蓄客。但對各位房企來說，現在最差的就是——時間。
對還在綁精裝、軟裝、車位、智能家居的房企武漢負責人來說，因為在座各位在媒體上正面宣傳和引導，導致公司總部對武漢市場的盲目樂觀，形象而貼切的說，是在給自己挖坑。
如果你想在當下階段殺出重圍、成功解套，不妨給自己一個明確的定位。
故事告訴我們，當在森林遇見灰熊，不用跑過熊，只要跑過同伴你就贏了。
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