1
割裂的城市
如果有人要給你介紹個女朋友，瓜子臉，大眼睛，雙眼皮、高鼻樑，柳葉眉，溫柔賢惠，聰明伶俐，你會不會激動的一晚上睡不著覺，迫不及待想看看她長什麼樣？甚至你還會不斷的問自己：“她會看上我嗎？”
你幻想了一個晚上，意淫到天上，也絕對不會想到她是下面這個樣子。
右邊眉似柳葉，眼如秋水，花容月貌，國際名模。左邊臉色蒼白，年老色衰，暗斑湧動，中年大媽。
你見到她肯定會大聲驚呼：“我X，鬼呀！”
鄭州就是這個樣子，中州大道以西，車多路窄，人多樓矮，擁擠不堪。中州大道以東，車少路寬，高樓林立，風貌一新。一個城市，兩種截然相反的面貌！
如果你白天開車不走高架，從鄭州的西三環往東三環走，過了中州大道，恍惚之間，還以為從三四線城市到了國際都市。
筆者有個朋友結婚，到機場接深圳的證婚人，就開著車特意到CBD繞了一圈。在CBD證婚人很驚訝誇鄭州很漂亮，朋友也很高興，意氣風發地對證婚人說，我們大鄭州，就是這個樣。可是過了中州大道，一路向西回朋友家時，證婚人便感嘆句，你家到底住在哪，怎麼越走越破？哎喲，朋友瞬間被打臉。
總之，西邊雜亂，東邊整潔的城市格局造就了鄭州特有的房地產市場：西賤東貴！
而且這種趨勢還是不可逆的，西邊已經被徹底的拋棄了。本來常西湖新區還是有希望的，但是安置房太多，再加一個煉油場，逆襲的機會喪失殆盡。所以，西邊的房價永遠不可能超過東邊。
但是，如果你晚上從西往東走，過了中州大道，恍惚之間，還以為從大城市到了三四線城市。
西邊人多，東邊人少的城市格局造就了鄭州特有的商業市場：西邊繁華，東邊凋落。
而且，這種情況還要持續相當長的一段時間。東邊的路太寬了，住宅容積率又低，房價又貴，導致人口太少。路寬人少，就很難形成繁華的商業。熙地港以東，至今沒有像樣的大型商業中心。未來也難有！你晚上9點多，走在東區的大街上，就會不自覺的打個哆嗦：人真少，好怕怕！
所以，鄭州表面上看是一個城市，實際上它是割裂，儼然兩個城市。這又導致了另外一個情況：
生活在西邊，公共交通方便，商業繁華，開車堵車，很多人不願開車，所以，對距離的要求比較高，房子距離公司不能太遠，五六公里足夠。
生活在東邊的人，公共交通不便，又距離商業中心遠，又不堵車，所以，出門最好開車，既然是開車，也就不在乎多開一會。所以，房子距離公司可以很遠，10公里都是近的。
如此，鄭州中州大道以西的框架就拉不大，房子遠了沒人願意住，出了四環就要命。中州大道以東的框架就可以拉的很大很大，反正都是開車，不在乎多開10分鐘，綠博也不算遠。
照此發展下去，西邊會持續沒落，東邊會持續領先，這是鄭州房地產最大的格局。
2
沒用的地段
鄭州雖然也有二環、三環、四環之分，但鄭州的房價和幾環沒有一點關係。鄭州的房價不以市中心為錨。李嘉誠的地段論，在鄭州是行不通的。
你看上海、廣州、杭州、天津、南京等幾乎所有的大城市，都是市中心區域的房價最貴，然後向外輻射，每多一環，房價就降低一些，比如二環的最低價是三環的最高價。
顏色越深房價越高▼
雖然有一些城市的東西、或者南北房價也不均衡，但起碼都是市中心的房價最貴。但是，鄭州就是極不平衡，東邊獨大，一條腿走路。
造成這種現象的原因有兩個：
1、鄭州市中心的房子，大部分都是原來事業單位的老破小，又破又爛，設計又極不合理。二七廣場很是繁華，但往裡走50米，就是汙水橫流，垃圾遍地的破路和破小區。
這種家屬院又難拆，拆遷成本又高，遠不如在郊區整塊淨地省時，省力，省錢。所以，政府根本沒有拆遷的動力，除非修路或修地鐵時不得不拆。
2、鄭州太年輕了，是座移民城市
市中心沒有鄭州特有的文化沉澱，說白了，就是沒有個性。不管是百年德化，還是二七廣場，無論你站在什麼角度看，除了人多，沒有極其吸引人的地方。
老鄭州雖然叫老鄭州，但大部分只是一代人，談不上安土重遷。沒有個性，對新流入人口自然也沒有吸引力。相反，鄭東新區的漂亮與大氣，卻充滿了誘惑。
總之，所有人對市中心都沒有特殊的感情，政府不願意改造，市民不願意流入，爹不疼，娘不愛，房價自然就低。
3
單純的商業
鄭州的商業是極其單純的，不是指商家或買家的單純，而是說商業只和商業有關，和房地產沒有多少關係。這一點，也是特別少見。
外地人很難想像，一個城市商業最繁華的地方房價卻排不上號。房價最高的區域，商業卻熊的不像樣子。
宏觀上看，鄭州能稱得上繁華的商圈或商業中心都在中州大道以西，東邊的商業和西邊相比不值一提。可是，東邊的房價卻遠遠高過西邊。
再看微觀，鄭州能稱得上商圈的只有兩個：二七商圈和360商圈。二七商圈的規模又是360商圈的N倍，租金也是鄭州最高的，秒殺鄭州所有商業中心或商圈。至於中原、二七、惠濟萬達都不能叫作商圈，連自己的金街都難養活，只能叫商業中心。
可是，二七商圈又不是特別的有吸引力，能讓喜歡逛街的女生半個月不去就想把男朋友掐死，一個月不去就月經不調。外地人去成都肯定會去市中心的寬窄巷子，去重慶肯定會去市中心的解放碑，但來鄭州旅遊的人，很少會去二七廣場，一般人只去CBD、開封、或者少林寺。
二七商圈實在是太沒特色了，和鄭州這個城市一樣，說老不老，說新不新，說大不大，說小不小。讓人愛不起來，筆者以及家人半年不去，也沒一定感覺。總之，二七商圈太普通，普通到讓人很快遺忘。
所以，二七商圈周圍的房價便宜的要命，新樓盤華潤悅府才18000元/平。這可是在鄭州最大的商圈內啊，還是在最市中心的位置啊。對得起你腳下的土地嗎？對得起在鄭州最大的商圈裡嗎？
這裡留個問題，假如有一天，鄭州不再大肆對外擴張，靜下心來，稍微改造一下市中心。像成都一樣，在二七廣場附近建個寬窄巷子、太古裡等，鄭州的市中心會是什麼樣子？房價又會是什麼樣子？
4
鄭州的極限
雖然鄭州在割裂的城市、沒用的地段、單純的商業的夾持下，房地產市場混亂不堪、奇葩閃閃，一身的病，需要治療。但是，這種病在15-20年內是沒得治的。趨利避害，人之天性，沒有人會傻到放棄郊區短平快的利益，而經營市中心難啃的骨頭。
中國的城市化進程結束之前，人口紅利結束之前，鄭州的這種分裂症，沒人治，也沒得治。
所以，一路向東，是鄭州的現狀，也是未來的趨勢。現在無論是買房自住還是投資，要享受城市發展的紅利，就得追隨鄭州發展的方向，向東，繼續向東。逆動而行，不可長久。但是，鄭州不可能無限的大，必須有個盡頭。
月滿則虧，水滿則溢，物極必反，天道使然！鄭州發展的盡頭在哪？
土地、政策、經濟都不是決定城市規模的根本。抽絲剝繭，唯有人口，人口才是一個城市擴張的根本動力，其它都是浮雲。
很多人在分析鄭州時，把河南的1億人口，當作鄭州的優勢。但是，這種論點經不起推敲。這1個億人口，大部分是與鄭州無關的。如果河南是一個國家，限制人口外出，毫無疑問這一億人都會往鄭州跑，但河南是一個省份，一個位於四戰之地的省份。
如果河南富有，就意味著可以搶奪四周的人口。如果河南貧窮，就意味著人口會被四方搶奪。河南富有嗎？2017年河南人口淨流出38萬，高居全國第二。
所以，河南人是全中國的人，不只是河南一個省的人！人再多，留不住，有毛線用？伊拉克的石油很多，但是它的嗎？
查閱過去10年的數據，鄭州市常住人口每年新增16萬左右，市區的常住人口每年新增約10萬左右（2010年是改變了統計方法）。
未來15-20年，不出意外，鄭州市區的人口增長速度不過如此。20年後，鄭州市會有多少人？大膽一點估計，也就1300-1500萬之間！市區人口600-700萬之間，只要不把地市（縣）都劃成區，市區人口最多最多800萬。
北京五環內的面積，相當於鄭州四環+大河路的合圍面積，目前北京正在開發5環到6環之間，去年北京常住人口為2200萬。所以，鄭州這個城市的輪廓極限不言自明。
5
未來在哪？
輪廓已定，就很容易判斷出未來鄭州的中心在哪：
地理中心：紫荊山；
商業中心：二七廣場；
商務中心：CBD+北龍湖湖心島。
地理中心，已經說過，不再多提。商業中心，除了二七廣場，還能有誰？中州大道以東不可能發展一個超過二七廣場的商業中心，地理位置、人口、住宅容積率、道路寬度統統決定了不可能。中州大道以西，距離二七廣場都不太遠，更沒有可能。
商務中心，更不可能從CBD+北龍湖湖心島轉移，鄭州能發展出第二個CBD？你信？反正我不信。
別說商務中心也可能是高鐵東站，高鐵東站現在大企業稍微多一點，那是因為北龍湖的湖心島沒建成，大企業別無選擇。未來，高鐵東站只是個副中心罷了。
如果你是世界或中國500強的企業，在鄭州設立個分公司，你是願意設立在高鐵東站還是北龍湖湖心島+CBD？如果西湖的島上也有44棟辦公樓，旁邊又是CBD，你覺得500強企業在杭州的分公司，是願意在西湖邊還是杭州高鐵站旁邊？
2016年鄭州CBD內共有29家世界500強企業河南或者鄭州分公司，其中，既包括中國銀行、民生銀行、渣打銀行、工商銀行等金融行業，還包括宇通、三星、樂金電子等製造業。
目前，北龍湖金融島還沒建成，但已確定入住的金融機構有：
內環：
河南銀監局、河南投資集團、河南省農信社、中原農保、恆豐銀行、渤海銀行、浙商銀行、珠江村鎮銀行、平安銀行、長城資產、信達資產、中原資產、東方資產、中原信託、方正金融等；
外環：
鄭州銀行、中原銀行、中國工商銀行、中原證券、百瑞信託、宇通金控、中信銀行、萬達期貨、中國人壽等。
金融島可不是隻讓金融公司入駐，只是和金融相關的公司多一點。44棟寫字樓，288家企業，平均1棟樓才6家公司，怎麼可能？別的行業筆者不敢估計，至少開發商在鄭州或河南的分公司，大部分也會搬到這裡。房地產企業和金融公司， 天然盟友！
鄭州把最好的東西都給了北龍湖，它以後必定是鄭州最閃閃發光的名片，就像杭州的西湖一樣，無論是鄭州人，還是來鄭州遊玩的外地人，都會喜歡到北龍湖。哪怕是我們的下一代，或下下一代，有錢以後，都會想方設法在北龍湖以及周邊買一套房子。
所以，這三個中心，前無古人，後無來者，沒有其它區域能夠挑戰其地位，除非出現大型天災人禍，否則不會再發生任何改變。
未來已來，未來已成型，不要再報幻想了！
6
普通人該怎麼辦？
如果你是想住哪就住哪的老闆，這一段可以跳過。但如果你不是老闆，請收藏以下幾點掏心窩建議：
1、鄭州的房地產市場還會繼續這樣亂下去。地段、商業這些對房子價值很重要的東西，在鄭州就要打個折扣。
2、不要買市中心的破房子，拆遷基本無望的。別指望有朝一日，這些破房子的地段能升值，這個日子有點長，你等不起。
3、買房儘量往北龍湖+CBD附近靠，千萬別越買越遠。
4、無論你在哪住，最好選擇距離地鐵口500米以內的房子。在標準的地鐵盤裡住一段時間，再換其它地方，你會超級難受。
5、未來鄭州大型公司的辦公場所大概是這樣分佈的：
A、最厲害的公司大部分在北龍湖+CBD；
B、擠不進北龍湖+CBD的外地大公司，大部分會在高鐵東站附近，或者金水路省府附近；
C、本地的大公司，一般不會選擇高鐵東站；
D、對人口密度要求比較高的大公司，一般在中州大道以西的位於地鐵口的各個商務中心；
E、任何一個大型公司（除了工廠、或政府大力補貼的個別公司）把河南、鄭州的總部設立在四環以外的可能性微乎其微；
F、小公司的總部90%以上在四環以內。
6、鑑於大型公司辦公場所的分佈，如你是上班族，買房就要看下面兩張圖。
以北龍湖+CBD的中間為中心，向外輻射：
以高鐵東站為中心，向外輻射：
如果你在西四環以西居住，還想到大公司上班，你的通勤距離大概率為20KM以上。
如果你在北四環以北居住，還想到大公司上班，你的通勤距離大概率為5-15KM以上。
如果你在南四環以南居住，還想到大公司上班，你的通勤距離大概率為10KM以上。
如果你在綠博園附近居住，還想到大公司上班，你的通勤距離大概率為15KM以上。
只看通勤距離，排名為北四環優於南四環優於綠博園優於西四環。
7、所以，上班族無論是自住還是投資，最好選擇距離北龍湖+CBD15KM以內的房子。這方圓15KM，升值潛力不會比其它地方低，又保險又有足夠的資源讓你折騰，沒有必要去其它地方冒險。
如果考慮到高鐵東站，就買兩者方圓15KM重合的區域，這裡邊的樓盤也足夠你折騰。
8、要理性的看靠待鄭州，鄭州有它的發展極限，不要在強弩之末買房。城市的邊緣畢竟還是邊緣，中國不是美國，富人喜歡在郊區，中國人更喜歡主城區的熱鬧。
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