今天，有位朋友諮詢這麼個問題：其準備購置一套二手房，房子系登記在出賣人未成年子女名下，出賣人代為處置。問：存在哪些法律風險？如果堅持交易，有何建議？我建議他謹慎購置這樣的房產，如果堅持購買，建議先交定金，約定待房屋具備過戶條件時將其衝抵首付款；同時，扣留部分房款待辦理完過戶手續後再支付。為了便於粉絲朋友們更好地借鑑，特整理了相關法律規定附帶案例，供參考。
二手房交易
一、法律規定
《民法總則》
第十九條 八週歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。
第二十條 不滿八週歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為。
第二十三條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人。
第三十五條 監護人應當按照最有利於被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。
未成年人的監護人履行監護職責，在作出與被監護人利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意願。
成年人的監護人履行監護職責，應當最大程度地尊重被監護人的真實意願，保障並協助被監護人實施與其智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。對被監護人有能力獨立處理的事務，監護人不得干涉。
民法總則
《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的額，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
合同效力
二、案例簡介
法院認定的事實:
1、趙某某系趙州和張豔玲之子，趙州與張豔玲於2016年4月26日離婚，趙某某隨其母張豔玲生活。
2、趙某某名下有位於章丘區某某某某某某某某某某某小區房產一處，不動產所有權登記證書證號為魯（2016）章丘市不動產權第某某某某某某某號，房產產權為其單獨所有。
3、2016年9月29日，趙某某之父趙州代趙某某將上述房屋出售給魏延濱、高芳，趙某某的父親趙州、爺爺趙世忠代為辦理相關手續，交易價款為人民幣80萬元，魏延濱、高芳於當日即將80萬元通過銀行轉賬形式交付趙州，趙州、趙世忠為魏延濱、高芳出具房款收條。
4、2016年11月18日，雙方簽訂書面《存量房屋買賣合同》一份，並經章丘市房屋管理服務中心備案。
同日，該房產經濟南眾恆房地產土地評估經濟有限公司評估，市場價值為751000元。
5、魏延濱、高芳要求趙某某協助其辦理房屋產權過戶登記手續，趙某某未能協助辦理，故魏延濱、高芳訴來一審法院。
庭審
法院認為：
《民法通則》第十六條規定，未成年人的父母是未成年人的監護人。
第十八條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第10條 規定，監護人的監護職責包括管理和保護被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動。
第二十一條規定，夫妻離婚後，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權。
由以上法條可見，夫妻離婚後，父母雙方仍是孩子的監護人，任何一監護人均可代理被監護人的民事活動，故趙州作為趙某某之父，作為趙某某的監護人，在未經趙某某的另一監護人即趙某某母親同意的情況下，仍有權代趙某某出賣房屋，並且其代理趙某某出賣房屋的行為並不存在與買房人惡意串通的情況，房屋價格在2016年9月也屬市價，在賣房過程中不存在侵害趙某某利益的情況，因此，該房屋買賣行為應認定為有效。
目前，涉案房款魏延濱、高芳早在2016年9月29日既已交付，房屋魏延濱、高芳也早已裝修完畢併入住，現魏延濱、高芳主張被告協助其辦理房屋產權過戶手續，應予支持。
最終判決:趙某某於判決生效之日起10日內協助魏延濱、高芳辦理位於章丘區泉山逸品住宅小區、不動產所有權登記證書證號為魯（2016）章丘市不動產權第XXX號房產的房屋權屬過戶登記手續。
案件審判
三、律師觀點
1、如何判定登記在未成年子女名下不動產的真正產權人
《物權法》有關規定，不動產物權登記分為對外效力和對內效力，對外效力是指根據物權公示公信原則，不動產物權經過登記後，善意第三人基於對登記的信賴而與登記權利人發生不動產交易行為應受到法律保護。對內效力是指應審查當事人的意思表示來確定真正的的權利人。
現實生活中，父母或者父母一方出資購買房屋後，出於各方面的考慮將房屋登記在未成年子女名下原因非常複雜，如果出資方的真實意思表示確實是將購買的房屋贈與未成年子女，就應認定為未成年人子女的財產；如果真實意思並不是將房屋贈與未成年子女，那麼即使房屋登記在未成年人子女名下，真實產權人還是出資人。
（1）從該房產的來源來看，未成年人子女沒有獨立的經濟收入，其日常生活尚且需要父母供養，也沒有證據證明其獲得過獎勵、報酬、收益、繼承、贈與如此大額財產的合法來源。
一般可以認定訴爭房屋的資金來源於監護人父母，房屋真正的產權人應當為未成年子女的父母，該財產應認定為家庭共同財產。該財產由其父母管理，其收益也由父母自由支配，其父母同時也享有合法處置權。
（2）從該房產的來源來看，若有證據證明未成年子女有獨立經濟收入或獲得過獎勵、報酬、收益、繼承、贈與等大額財產的合法來源，應認定房產系其個人所有。
其中，贈與是財產所有人在法律允許的範圍內自願將其所有的財產無償贈送他人的法律行為，最高人民法院《關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第129條 規定:“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產。
律師
2、父母擅自處置未成年子女個人所有的不動產，能否撤銷？
如果買受人與父母一方惡意串通，處置未成年子女個人所有的財產，嚴重侵犯未成年子女的合法權益，可根據《民法總則》35條、《合同法》52條規定申請依法撤銷，當然此種情況現實生活中較為少見，同時也不符合公序良俗。
法治中國
但作為買受人應當清楚，購買登記在未成年子女名下的房產要慎重，實踐中會面臨難以辦理產權變更手續的問題，建議在簽訂買賣合同時約定相關違約責任，以降低自身風險。
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