昨天（10月11日）下午，餘杭臨平山北和崇賢各有一塊涉宅用地出讓，拉開了四季度杭州土地市場的帷幕。
沒有意外，兩宗地塊全部達到50%的溢價率上限，臨平山北地塊被上坤以總價15.48億元奪得，樓面價12750.07元/平方米，自持比例2%，上坤得以首度進入杭州；崇賢地塊總價定格在19.94億元，樓面價129999.01元/平方米，自持比例17%，花落祥生，祥生繼續深耕崇賢。
10月11日土拍結果
這一拍，我們得出兩個結論：1、杭州土地市場的熱度依舊，臨平山北首次出現了有自持比例的宅地；2、昔日剛需板塊已經夯實全新價格體系，窪地也告別萬元房時代了。
01
先來說說昨天下午這兩塊的情況。
臨平山北這塊涉宅用地，位置在順達路和臨平大道交匯處的西北角，東面緊鄰臨平第三小學與第五中學，出讓面積55202平方米，容積率2.2，體量約12萬方。
6月19日，臨平山北一宗商住用地是以底價被越秀拿下，當時樓面價8513元/平方米，溢價率僅0.09%。
半個月前，畫風突變，榮安拿下了臨平山北的一塊商住地，價格是13840元/平方米，溢價率為63%，因為當時的溢價上限是70%，所以並未頂格出讓。
10月11日這宗地塊，溢價率上限被下調到50%，所以，雖然以封頂價12750.07元/平方米出讓，但價格沒榮安那塊高，只不過，需要自持2%，這也是臨平山北首宗有自持比例的地塊。
而拿地方上海上坤置業，也是今年屢次出現在杭州拍地現場的新進公司，此前主城區的幾次土地大戰中都有上坤的身影，這次借臨平山北地塊，終於成功進入杭州市場。
另一塊崇賢地塊位於崇賢新城，在旭輝·運河悅章西北面，更靠近繞城高速，地塊面積76702平方米，容積率2.0，體量約15萬方。
這塊地的溢價率上限也定在50%，12999元/平方米的樓面價也基本是目前崇賢新城的最高水平線。
此前8月10日，上海綠都和路勁各獲一宗崇賢新城涉宅用地，樓面價都為12999元/平方米，溢價率50%，但都需現房銷售。
昨天這宗地塊，雖然樓面價還是12999元/平方米，不用現房銷售，不過要自持17%，折算成本樓面價可能要在15000元/平方米左右，這和目前祥生·群賢府在售的高層16000元/平方米左右的均價也相差無幾了。
這也是祥生在崇賢的第二個項目，這次讓他不惜創板塊自持新高也要拿下新地，顯然是在之前的群賢府項目上嚐到了甜頭。據瞭解，群賢府在今年面市之初，就以板塊最高端產品的姿態亮相，排屋和洋房產品一舉把崇賢這個剛需板塊的價格推到了3萬+，還能實現熱銷，並帶動了近期高層公寓的銷售，這應該給了祥生深耕崇賢的信心。
02
昨天的地價一出，閉著眼睛算一算都知道，新盤面市價格要攀上2萬了，對於剛需來說，這門檻又高了一大截。
記得去年此時，剛剛開完G20的杭州樓市已經走上了快車道，才剛工作一年的小胡曾來向我諮詢，萬把塊錢的房子哪裡買得到，我給她圈了幾個範圍，閒林、長睦、臨平山北、大江東、崇賢……她跟我說，除了閒林和臨平，其他一個都沒聽說過，更別說去過了。
而我，鑑於當時其他板塊配套和價格水平等情況，也更推薦她買閒林這樣靠近未來科技城的區域，記得還重點提醒了她一句：臨平山北是多年的窪地，雖然好多投資客衝進去，價格翻了一倍，但能避開還是避開。
沒想到，時過一年多，地鐵利好一來，臨平山北不但爬出了窪地，還和其他剛需板塊一起站上了新的水平線。
還有一個例子是朋友小劉，去年他想在北面買房，但當時主城區的運河新城、桃源新城等房價都爬上2萬了，我曾建議他，那就索性買到崇賢去，一百萬可以買大房子了，可他對那個區域不屑一顧：“太遠了，還沒配套，不方便。”
今年，我跟他說，崇賢的排屋要三四萬時，差點驚掉了他的下巴。
03
當年愛答不理，如今高攀不上，這大概是眼下很多剛需客的心聲吧。
拿著如今的地價，對照一下當年這些萬元剛需板塊的房價，一年時間，剛需的門檻高了一倍還不止。
板塊：臨平山北
地價水平：上坤地塊樓面價12750.07元/平方米，自持比例2%。
在售房價水平：金都·夏宮高層20000元/平方米，洋房22000-25000元/平方米。
去年房價：2016年12月，中梁·百悅城二期起價7588元/平方米，均價1萬元/平方米。
板塊：崇賢新城
地價水平：祥生地塊樓面價129999.01元/平方米，自持比例17%。
在售房價水平：祥生·群賢府高層16000元/平方米左右，排屋3.7萬元/平方米。
去年房價：2016年12月，旭輝·時代城二期高層均價11000元/平方米，排屋2萬元/平方米左右。
板塊：老餘杭
地價水平：北京東方地塊樓面價17185元/平方米。
在售房價水平：融創金成·未來海裝修成品均價22000元/平方米左右
去年房價：金都·西花庭洋房17000元/平方米，佳源·未來府總價79萬元起。
板塊：海寧近下沙區域
地價水平：嘉豐地塊樓面價10397元/平方米。
在售房價水平：祥生·錢塘新語15000元/平方米左右。
去年房價：2016年12月，錢塘新語均價7700元/平方米，盈都·君悅7000元/平方米左右。
板塊：大江東
地價水平：杭房地塊樓面價5161元/平方米，自持27%。
在售房價水平：德信·大江源著成交均價22000元/平方米左右。
去年房價：宋都·麗郡國際9000-10000元/平方米。
板塊：臨安
地價水平：西房地塊樓面價10824.14元/平方米。
在售房價水平：濱湖天地成交均價12036元/平方米。
去年房價：2016年10月，越秀·星匯城均價8700元/平方米。
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