7月21-24日，由《21世紀經濟報道》發起、全聯房地產商會聯合主辦的2018博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞理文索菲特度假酒店隆重舉辦，論壇主題為"潮平風正：美好住居新航海"。
會上，大咖雲集，任志強、樊綱、施永青、李戰洪……先後發表主題演講，以下是觀點提煉。
任志強：
放開調控房地產也不會崩盤
01.政府在土地上的錯配是非常嚴重的問題。
當人口向城市轉移的時候，特別是向大中城市轉移的時候，土地在配置上是錯位的，大城市人口需要一個遷移數量多的地區土地供應反而不足。今天這個問題仍然沒有得到解決，主要是因為政府對土地的控制問題。
02.政府對於市場的調控已經到了行政命令大於市場自由競爭的階段。
各種各樣的限購措施、限貸措施、限售措施等等，價格審批、搖號等等，一線城市人口最嚮往的地區，房價被嚴格的限制，結果是全國普遍的房價在繼續上漲。
03.房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢。
中國現有的投資增速可能就從6%，降到更低更低的一個階段。但從銷售金額上可以明顯看出，增長的更高一些。中間大概有接近於10%的差，這就說明房價是在持續上漲和不可逆轉的上漲趨勢。
04.房地產市場不會崩盤，或者不會出現急速逆轉的情況。
中國在未來的發展過程中，可能也會達到20%或者更高的水平，那就是要在現有的基礎上增加2倍到3倍，幾年以後，可能獨居家庭會達到2億用戶，所以對住房的需求來說，仍然是巨大的。
05地方與中央博弈：被平均的假象。
在我們看到了這個用平均數來控制房價增幅的時候，地方政府開始和中央政府產生了一種博弈。這種博弈就是把郊區縣，或者是更遠地區的數字都拿進來進行平均，結果是高房價的東西可能沒有高速增長，但是把低房價的反而帶成高速增長一種情況。
06.中國房地產市場巨大的發展前景，是不可忽略的。
從現有城鎮化水平來看，離我們要實現現代化和小康目標還差得很遠，至少到目前看，我們的真正城市化率只有40%幾，戶籍城市化率。因為名義上的58%的城市化率裡頭，有相當一部分農民工進入到城市以後，他們並不能在城市裡享受退休、養老、教育等其他的公共福利，所以不能算是真正的城市化過程。因此，中國在未來的發展中，城市化是讓中國富起來的一個基本條件。
因此我個人認為，在未來的20年左右的時間裡頭，中國的城鎮化仍然是一個高速發展的過程。
07.不可能通過房產稅改變收入結構。
從中國的長期發展歷史來看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房來估價，存在的問題也很大。
我想它可能要減免一大堆其它的稅費，然後才能去徵收新的稅費。那麼減免這些稅費的過程中，是不是地方財政先要縮支啊，而新的稅收還沒有變成巨大的能量的時候，你中間這一段怎麼過啊，所以我不認為房產稅能夠改變地方政府財政的現有的收入收支情況，至少在相當一個年份中不能改變。
08.2019年有可能出現商品房嚴重供給不足。
從1-6月份的統計數據來看，投資主要來自房地產，稅收也主要來自房地產，中央和地方的財政收入中，房地產相關行業達到3萬億。他認為房價持續上漲，並且是不可逆的上漲，今年新開工的量跟不上銷售量，明年有可能出現商品房供給不足。
樊綱：
一味發展小城市的蠢事不能再做了！
01.樓市限價繼續推行會出問題。
樊綱表示，樓市限購、限貸、限買、限賣和限離婚都是改變供求後面的參數，而限價會導致短缺以及走後門的現象。限什麼東西都有一定的道理，改變價格機制，市場化改革就要出問題了。
02.一味發展小城市的蠢事不能再做了。
中國的城市化還遠遠沒有結束，還有很長的路要走。現在的住房需要有很大一部分是遷移需求，小城市的人在買大城市的房子。繼續發展的話需要各種市場的均衡發展，需要供求雙方的供求關係。最近主要因為供給不足導致失調，調控政策短期來講有用，因為泡沫太大。
現在需要出臺供求策的長效機制，類似提高容積率/集體土地入市/宅基地可以出租等。城市化進程下，人們都往大城市走，一味地發展小城市的蠢事不能再做了。
03.不是貨幣多了，而是儲蓄多了。
為什麼資金去了房地產市場，沒有到偏遠的農村，而是到大城市？樊綱認為，這基本是市場上供求關係失衡導致的。那麼，貨幣是怎麼影響價格和供求關係的呢？
“首先是因為貸款多了。不管是給誰貸、房貸或者是企業貸款，總是要貸款的。第二個需要關注的是錢是怎麼貸出去的。我們是低收入國家，但是高財富國家。一定意義來說，不是貨幣多了，而是儲蓄多了。儲蓄多了，人們就投資於房地產。這些年一直壓貨幣，還要去槓桿，大家密切關注資金減少的問題。”樊綱如是說。
04.房價高是供給側的問題
樊綱表示，房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但是很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側的問題，因為供給不足導致價格上漲。過去十幾年來，大城市住房供給嚴重短缺。有業內人士說如果讓城市的人去農村買房，那麼城市的房子就崩盤了，這是直接的反映，其實是不一定的。
05.要密切關注市場供給，只關注貨幣會導致誤判。
城市群是通過高速鐵路，將周邊的小城鎮聯繫起來，讓周邊小城鎮的住房成為大城鎮住房的組成部分，相當於給大城鎮增加一塊供應土地。
城鄉建設部宣佈增加大城鎮用地，限制小城鎮人口流出的增加。集體用地可以入市，農村宅基地的租賃關係可以用租的辦法入市。樊綱認為，這些政策和新的舉措需要三至五年時間才能充分顯示作用，需要密切關注的是其對住房供求關係的改變以及導致的結果。
06.住房是合理的消費和居住的需求。
樊綱認為住房是合理的消費和居住的需求。
第一是剛性需求，人口增長，家庭迭代，佔的比例不是很大。
第二是改善需求， 人的儲蓄、財富增長，因此要買房和住好的房子。第三遷移性需求。在城鎮化階段，遷移是人們追求美好生活重要的組成部分。
第四是投資性需求。如果是買了房子，也可以出租的話，也屬於住的需求，不要一概否定投資性需求。
第五是增資投機性需求。買了不出租，只是為了升值。原因也在於，住房市場對未來增長的預期太高了。樊綱表示，現在的住房市場，就目前來講供給側不充分，不均衡與美好生活需求之間的矛盾仍然是最大的矛盾。
07.同意短期的調控手段。
樊綱表示，限購限貸都是屬於行政手段，壓制不是長期的辦法，不是長效機制，而是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以要儘快用長效機制將代替它。他認為，沒有房產稅，會經常出現泡沫有了房產稅不一定就出泡沫，比如美國。沒有房地產稅一定經常出泡沫，比如中國。
08.土地供給要以人口遷移作為參考。
樊綱認為，人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。
09.中國就要提高房地產容積率。
對於如何化解中國房地產市場供需矛盾，樊綱認為，中國就要提高房地產容積率。中國人多，可居住的面積是世界的1/3，命中註定要住擁擠的房子，如果要大的房子，就去澳大利亞和加拿大，買看不見人的房子。中國就要提高容積率，才能滿足供給側的長效機制，租售比例關係才可以達到均衡的水平。
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