新耀行:步入老齡化的中國,社區商業地產投資的風口在哪裡?

2017年國內出生人口1723萬人,遠低前期預測。2016年的《中國統計年鑑》顯示,中國育齡婦女的總和生育率僅為1.047,尚不及少子化趨勢極為明顯的日本(1.46)。相比於“先富後老”的日本,“未富先老”的中國面對的老齡化危機可能更為嚴峻。挑戰與機遇並存,老年商業的機會似乎就在眼前。隨著年齡提升,老年人消費力普遍都會下滑,於是多數商業並不把老年人作為消費主力客群。但隨著國內第一代中產階層進入老齡化,這一現象很大可能會得以緩解。

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首批中產階級主要指的是在改革開放後首批通過自身努力,留有一定積蓄的群體。這一群體目前主要集中在 50 歲至 65 歲 這個區間,是近 10 年內引發消費的主力。不難發現,多數85-95後的父母輩人,生活、消費理念日趨年輕化,逢年過節,他們甚至比年輕人更加嚮往出門旅遊。據預測,2014至2050年間,中國老年人口的消費潛力佔GDP的比例將從8%左右增長到33%左右。可以說,老年消費市場將是一個新“風口”。有數據顯示,2014年全國老年消費規模突破三萬億,日常生活支出佔56.5%,非經常性支出佔17.3%。老齡辦的統計表明,老年人的照護服務需求、專業用品需求和休閒娛樂需求都呈上升趨勢。在75至85後的父母還在熱衷於給下一輩看二胎的時候,新一代的老年人們更希望將時間放在經營自己的圈子上。

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當然,這裡的休閒娛樂並不指“廣場舞”,有品質的休閒娛樂活動將更受新生代老人們的喜愛,全方位提升社區配套服務和社區生活體系顯得尤為重要。如何實現老有所樂?比中國早50年面對老齡化問題的日本,已經建立起較為完整的商業體系,並在實踐中卓有成效。老年人專屬購物中心?位於東京葛西的永旺購物中心G.G Mall是一家專做老年人生意的購物中心。近年人口調查顯示,商場周邊老年人約佔該地區居民總數的44%。

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為實現這一規劃,G.G Mall在設計上加入了許多量身打造的細節!

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針對老年人的需求,為他們參與的社區活動提供空間,180米的室內步行道方便老年人活動,開設運動與瑜伽課程。

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地下超市也經過了專門設計與改良,超市的食物以小份裝為主,成分少油少鹽,品相更為精緻。這些食物縱使價格稍貴一些,卻深受周邊居民喜愛。

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此外,G.G Mall還為老年人開設的私人健身館、老年人理療和其他康復服務中心、專屬銀行服務。在購物中心social對老年人來說也不錯,老年人最怕孤獨,也最易產生孤獨。一項調查報告顯示,歐洲約十分之一的老年人與他人幾乎沒有互動,有些老年客戶甚至悲觀地表示希望自己已經去世。適當的社交對於老年人十分必要,而購物中心也正成為老年人休閒娛樂的社交場所。

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喬伊斯·摩爾(Joyce Moore,95歲)在日常生活中除了與鄰居、家人的互動外,她還經常去巴靈頓購物中心吃飯、喝咖啡、看看周圍來往的人群,以此消除內心的孤獨感。許多老年人每天都是自己或者和朋友一起來到購物中心。對他們來說那裡是一個安全的地方,他們可以和其他人見面,看看世界的變化,感覺自己是社會的一部分。購物中心為老年人融入社會提供了必要的載體。因此,小型社區商業中心可適當增加養生餐飲、養生館以迎合新老人們的社交需求。共享經濟的另一種釋義,日本神奈川縣有一家名為“Kaze no Oto”的家庭式餐廳,該餐廳目前有100多種菜品,可根據顧客的特殊需求進行加工,顧客也可在工作人員的協助下自主進行菜餚的製作。創始人Toshihiko Aizawa表示,其實很多老年人都有外出就餐的需求,但他們中多數都有吞嚥困難或者行動不便等問題,因而不得不放棄這一想法。

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“Kaze no Oto”的出現讓問題迎刃而解。目前,Kaze no Oto 60%的顧客都是老年人,他們能夠得到自己的專屬菜餚。同時,在這種共享的就餐環境,社會融入感也得以提升。每個老年人都有一顆未泯的“童心”,隨著年齡的增長,出門的理由也越來越少。但是缺乏運動或娛樂會導致身體和認知能力的下降。在東京北部有一家名為“拉斯維加斯”的老年人日護理中心。中心以賭場為主題,其日間服務是讓老人在這裡玩麻將、玩撲克牌、玩遊戲、唱K,當然了,並不是真的用金錢進行交易。

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開始遊戲之前,顧客需要參與鍛鍊、完成體溫或血壓的檢查以掙取相應的“籌碼”。累積一定的籌碼後,才可以開始遊戲。這樣使老年人能夠更加主動的融入到社會活動中。

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從2014年開業至今,拉斯維加斯中心在日本擴展了16家分支機構。“像商業賭場一樣的活動環境,像年輕人一樣的相處方式”為拉斯維加斯中心吸引了近萬名顧客。

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結語:未來,老年人遊樂場將會是一門好生意。少子帶來的必然結果是老年人自主消費時間和年限的延長。”老有所養,老有所樂“,中國的老齡商業的發展雖不緊迫,但卻是一個可以深耕30年的全新產業。


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