東友律師事務所

任何買賣雙方，站在買方的角度，都希望價格越低越好，最好是免費的。佔在賣方的角度，巴不得價越高越好，最好能永遠高下去。但是， 都不是一方說了算的，常言還有一句：坐地起價，就地還錢！

關鍵是，買方要如道如何“就地還錢”。

客觀理性地看，不管是任何商品還是服務，都是由市場說了算的。那市場又是怎麼說呢？那就要由成本來說起啦。

在商品信息或者技術信息或者服務信息不透明的時代，買方是很難知道賣方的成本價的，但是如今的市場經濟加入互聯網經濟時代，絕大部分的成本價都是可由由買方來大概測算出來的，當然前提條件是買方要夠聰明，而且要知道測算的方法。

就物業服務費來說，我們是可以由買方（也就是業主）自己就可以測算出一個小區物業服務的“基準單價”的。應該說，這個方法在我們小區，很多業主都懂了，前幾天我們開首屆業委會屆滿工作會議的時候，有一位樓層代表（業主代表）在跟我閒聊的時候就說過：我們是知道本小區的物業費單價大概是多少錢的。為了小區的正常運轉，即使有人報的單價比較低，我們也知道他們是不可能幹得下來的，最後只會偷工減料，最終吃虧的還是我們自己。這就是說：我們小區的很多業主都已經非常理性明白了，物業費單價並不是越低越好。

物業服務公司是不是需要漲價，他們說的理由能否佔住腳，其實我們是清楚的。就以人力成本來說吧，這個是最容易掌握到的，比如周邊同等條件下的小區，如今保安的工資是多少，保潔的工資是多少，是長漲了多少比例，我想這個是絕大多數業主都能認同的，因為是透明的。實在拿不準，可以在當地找上幾家好中差的不同小區的不同崗位的人員，調查一下他們的工資，再取個平均值就行了。

在人工成本確實上漲，而且上漲了大概多少比例的情況下，我們心裡有底了，也就是說，這不是物業服務公司提出漲價合法不合法的問題，肯定是合法的。而是他們提出的上漲多少比例合理不合理的問題，合理了，就應該漲，也才是合情的。不合理了，就談判壓價，壓到合理的水平。如同街上一頓早餐的價格，大家都知道的東西，不能都抱著幾年前的價格不放，那是不可能的。

知道了人工成本，就可以測算了。

如何測算呢？

首先，小區裡需要設置多少崗位，這是很多人，或者多數業主都清楚的。這些總的崗位需要多少員工，也是輕鬆就算出來了。再計算這些員工，根據當地當前的工資水平，就可以算出小區裡所有員工每個月的工資支付總額（當然包含當地的最低基本保險），一年工資支付總額是多少。

再來統計一下小區裡的未售房、已售未接房量是多少，再根據當地常規，這些未售房、已售未接房的物業服務費的優惠折扣是多少。再計算一下小區裡可以容許的最低欠費率。把這些折算成面積或者經費拋開出去。

有了這些後，再計算一些物業公司在小區裡的必須的剛性支出，不要想著有些東西是物業公司承擔，是永遠不可能的，羊毛出在羊身上。再加上物業公司的合理利潤，比如10%。這樣呢，就可以知道物業公司在小區裡一年需要總共多少總的支出了。

有了這個數據，再加上知道了小區的建築總面積，兩數據相除，就可以知道小區里根據當地目前，在該行業員工人力成本的情況下，計算出這個小區物業服務費的“基準單價”了。

有了這個“基準單價”為基礎，客觀理性地說，我們甚至根本就不需要物價部門的指導價之類的了，就用這個“基準單價”作為小區物業服務的成本價，跟物業公司談判了。如果對方報出的單價過高，小區談判人員就可以跟對方要條件，比如這個單價可以而且應當包括哪些方面的要求，如電梯維保費是否可以包含進去等等。這樣談判起來呢，也就有理有據有節。當然，如果對方報出的單價遠低於“基準單價”，說實在話，那是不可信的。如同蓋一間房子，基本的成本需要100萬，對方報價卻只要50萬，不要以為就是好的，最後的房子肯定是會偷工減料的，到時候自己麻煩不斷。

說細情況，“銳眼說小區”裡有一篇文章就是《給大家說說物業服務費的“基準單價”》，有興趣的朋友可以關注後進去看看，相信肯定會有所啟發的。

最後，如果連自己小區裡物業服務費的“基準單價”自己都算不出來，物業公司報出的單價自己都不知道是高了，低了，過高，過低，還是差不多，那是不行的。在這樣的情況下，你就是談判了，也是心裡無底。而且最後談成了，還是會受到很多業主的質疑。

但如，如果自己能算得出來，就是有暫時不理解的業主提出質疑，經過解釋說明，相信大家也是明事理的，而且更會尊重談判人員了。

如果實際情況是該漲，硬是要以多少業主不同意為由拒絕上漲，最後的結果如同偷工減料蓋房子一樣，房子蓋好了，也是不敢住的。誰會做虧本的買賣啊！

謹此回答，以資參考。

銳眼說小區

現社會是個高消費的時代，尤其是這兩年來國家重抓環保，關閉了很多環保不合格的小廠，致使很多產品漲價，各種成本增加，人們的生活水平雖然提高了，但生活壓力也隨之增大。尤其做生意的，不再像以前那麼好做了，利潤也大大減少了。

而物業企業行業也在其中，當然物業公司的收益不僅僅是來自那點物業服務費的，還有很多生財的渠道，這點大家都應該懂的，但君子愛財，應取之有道。

那物業公司以 人力物力成本增加頻繁為由上漲物業費，是否合法？

這個要具體去分析才行，並不是空口說句合不合法的。但可以肯定，頻繁上漲物業費肯定是不行的，若物業公司因出現沒利潤或虧本情況，適當上漲少少物業費還是情有可言的。

那我們就要去了解下物業費的構成，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業管理企業固定資產折舊;(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經業主同意的其他費用。

以上是物業服務成本的構成及支出情況。至於盈利與虧本並不能僅憑物業公司說了算的。基準單價+物業服務費=物業費總和。物業公司每年開支多少物業費，而物業服務費利潤為多少是完全可以核算出來的。

但若物業公司的人力物力成本增加而保證不了15%左右的利潤，那好多物業公司往往是不願意乾的。即使換那個物業公司來做基本都是一樣要保持這個利潤空間的。這既是行規也是合法的利潤。因為沒利潤或虧本的生意是沒人願意做的。要麼就會降低服務質量，要麼就從小區的其它物業財產上“動手腳”。

1，小區若成立了業委會的，物業公司必須要向業委會遞交上漲物業費的申請報告和具體數據。

2，業委會研究後提交業主大會討論表決，必須要“經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意”(雙過半)才可上漲物業費。

物業公司若經過以上程序去上漲物業費，那是合理合法的。

或許有人說，那業委會要是被物業公司收賣了而幫其上漲物業費，怎麼辦呢？其實這個可放心的，業委會沒有這個權力，也應該沒這個膽去做的，若稍懂法的業委會主任是應該不敢個人擅自作這個決定吧。

因為沒經“雙過半”而擅自上漲物業費是違法的。也就是說讓不讓物業公司漲物業費完全是由全體業主共同去決定的，所以真正權力還是在業主們手上的，關鍵是業主們如何行使自己手上的權力而已。

據本人所瞭解到的，有業委會的小區，物業公司是不敢隨意上漲物業費的，更別說頻繁漲物業費。

而對於沒業委會的小區，對於物業公司的這種單方面上漲物業費的行為，業主除了可以拒交漲價的物業費外，業主們聯名收集證據向當地的街道辦、市房產局、物價局以及12345市長熱線投訴，甚至可向法院起訴物業公司及啟動程序去罷免業委會，要求物業公司返還多收部分的物業費，切實保護自己的合法權益。

社會共同體系

物業以人力成本頻繁為由上漲物業費是否合法?該怎麼維護自己的合法權益? 從這個提問，提問者已經把物業定性違法，如何維護自己的合法權益。

物業費的收費標準與實際物業服務支出，很大比例的小區已經是嚴重脫離正常質價相符原則，導致怨聲載道，矛盾糾紛不斷，歸咎其原因，都習慣行的認為物業不作為，往往投訴不滿的絕大多數都是收費低的小區，服務要求高，無法達成“質價相符”原則的收費標準和服務標準。

不理性的不滿投訴抱怨指責，體現在從來都是“我付了物業費，你就應該……”，可是大家看到過有人說“我物業費幾角錢每平方，你應該給我做好……”有嘛?沒有，只要權利不要義務和責任的表現，很奇怪的是，物業項目收費標準，用人數據等都是公開的，可以自己算一算，為啥就不去算算呢？不就是不願承擔多一點費用而已，難道人工成本遞增，就不應該由業主承擔嘛?這是啥邏輯😊

物業費調整由以下幾點都是合法，政府售後公房，定期發佈的收費標準；合同約定在什麼情況下，物業費調整幅度；業主大會表決同意調整物業費，都屬合法。

假如物業公司沒有任何協商手擅自漲物業費，這毫無疑問是違法的，即是虧損，也應當按合法程序協商調整物業費。

關於題主要如何維護自己合法權益，你應當把事由搞搞清楚，比如問問你小區的業委會、居委會，你沒有具體的證明物業違法漲物業費，就問頭條斷然別人違法需要維護自己的合法權益是不正確的。沒有任何意義，無非引起指責物業行業如何如何而已……

個人觀點，相互學習交流！

和諧社會智慧社區

物業以人力、物力成本增加為由要漲物業費，屬於正常合理的要求，但是絕不能單方面的以此為由說漲物業費就漲物業費。不管物業想要以什麼理由來漲物業費，都必須經過小區三分之二以上業主且同意業主所佔有的專有建築面積達到三分之二以上（也就是我們常說的兩個三分之二），才能合規合法的上漲物業費；否則都是不合法的。

物業費不是你想漲就能漲

我國對於前期物業服務公司物業費收費標準都是執行政府指導價，每個省份、地方市都會對物業費收費標準設置一個範圍，不能超過多少元一平米都明確有。所對應的收費金額都有對應的服務標準，（且需上報物價部門備案）什麼樣的服務就按照什麼樣的標準付費（比如一級物業服務收費標準、二級物業服務收費標準）；如果所收取的物業服務費過高，達不到相應的服務標準可以要求物業提升服務，是不允許高收費低服務情況存在的。想要漲物業費可以，根據《物權法》、《物業管理條例》及地方指導辦法規定，通過正當合法的程序去漲，通過召開業主大會、成立業主委員徵得業主同意才能漲。

對於單方面亂漲物業費的行為，必須為自己的合法權益維權到底。

物業公司不要本末倒置，忘了是誰才是小區的主人，物業費不是你想漲就能隨便漲的，徵得小區主人的同意沒有？如果遇到物業公司單方面漲物業費的行為，可以向物價局舉報或者向物業公司上面的主管行政部門反映，甚至可以讓新聞媒體介入曝光他，但小區業主一定要團結。隨著物價水平的不斷升高，想要漲物業費我們能理解，但這絕不能是物業單方面上漲物業費的藉口，要漲物業費就必須通過正當、合法的途徑去漲。

安然83806824

隨著各種成本的提高，所有東西的價格都在上漲，物業費也不例外，但是對於

物業費，法律早有標準，各地方對物業收費也有明確規定，今天就帶您看下您家的物業收費是否在合理範圍內。

一級收費標準：1.00元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件：封閉式小區，綠化達到35%以上，固定體育活動場館不小於兩項設施；24小時執勤，不少於12小時出入口站崗，24小時不小於12次巡邏；每天清掃2次小區公共區域、收集樓道垃圾。

二級收費標準：0.75元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件：封閉式小區，綠化達到30%以上，固定體育活動場館不小於一項設施；24小時執勤，不少於10小時出入口站崗，24小時不小於8次巡邏；每天清掃1次小區公共區域、收集樓道垃圾。

三級收費標準：0.50元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件：封閉式小區，綠化達到25%以上，固定活動館所100平方米以上;有簡單的體育活動器械、設施；24小時執勤，不少於8小時出入口站崗，按照規定路線和時間巡邏；每天清掃1次小區公共區域、收集樓道垃圾。

四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎條件：小區基本封閉，有簡單的綠地、樹木、植物；24小時執勤；每天清掃1次小區公共區域、收集樓道垃圾。

在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務也列出了相應的規定，物業部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。

以上是國家的收費標準，對於物業收費，各地區還有不同的政策，所以想看物業收費是否合理，可以結合國家收費標準、地方收費標準以及物業提供的服務（有些物業服務不不在標準之內，需要另外收費）綜合考慮是否合理，如果小區超過該標準收費的，業主有權通過業委會要求物業做出收費說明，並公開支出憑證，清楚的瞭解自己的錢花在哪！不然可以拒付各種物業加收費用。

東友律師事務所

謝謝邀請，不過，說實話，我真不想再回答有關物業方面的問題，因為目前太多人對物業這個行業不理解，甚至可以說是對一個行業存在偏見。

我們做生意，希望一年比一年賺得多，我們打工，希望一年比一年掙得多，即或我們在工作中出現錯誤，我們希望能每月按時拿到足額工資，這些想法沒有錯，也是合理的。

但是，我們反過來看看我們是如何對待物業一個行業人員的？

物業公司管理服務一處物業，剛開始的時候，入住率低，收入少，搞不好就會虧損，有多少人理解？

隨著時間推移，入住率雖有好轉，但是設施設備壞損率在上升，維修成本在增加，隨著時間推移，物價在上漲，人工工資在上漲，這都是不爭的事實，為什麼我們的業主就不能理解呢？

據我所知，有的小區十幾年沒有漲物管費標準，物業公司如何維持財物收支平衡？那就是降低招收員工的條件，降低員工工資福利標準，降低服務質量，後果就是業主拒絕交費，如此惡性循環，最終遭殃的還是業主。

業主們，維持一個小區正常物業管理服務活動，是必須要有一定的資金支持的。

這年頭沒有哪個行業可以暴利，多謝理解吧！

老狼6587

以人力物力成本增加為由上漲物業費只能說合理。

現在的物價水平逐年上漲，輕微的通貨膨脹已是事實。物業公司以人力物力成本增加為由確實是合理的，但是頻繁上漲卻未必合理。因為這也要看，當地物價上漲的水平，以及真實的物業成本的測算為依據來給予評判。在這裡無法給評價。

提問人本人又問，物業公司頻繁上漲物業費是否合法？該如何維護自身的權益？

上漲物業費有兩個合法的途徑:

1、業主大會投票表決，要雙過半的業主同意即為合法。

2、當地政府統一出臺物業費標準提漲通知，且適用範圍包括已交付但未成立業委會的小區，仍執行前期物業服務合同的小區。

除以上兩類之外，筆者認為物業公司隨意提高物業服務收費標準皆不合法。

那業主該怎麼維權呢？筆者認為對於不合法的提高物業費、物業公司的單方行為，有以下兩個途徑:

1、對於仍執行前期物業服務合同的小區，物業公司隨意漲價，請向物價部門投訴，由其糾正物業公司亂漲價的行為，退回多收的物業費，直至訴訟。

2、對於已成立業主委員會且執行物業服務合同的小區，由業委會出面與物業公司交涉，如交涉無果可以隨時中止物業服務合同。至於已多收部分業主的物業費，可以以訴訟的方式要求原物業公可返還業主。

此答

老包有時不在線

聯合其他業主，最好一半以上業主不同意漲價。然後，物業真虧損，肯定預警，然後退出。你們找家便宜的物企進來不就得了？哈哈。

老生常談，說說天津吧，物業費標準，政府把控多年不變，人力物資價格年年飛漲，物企為保證服務質量，唯有漲物業費。業主不同意，物企肯定退出了。找家便宜點的，試試唄。商品和服務未必就是一分錢一分貨，也許會碰到質優價廉的，也說不定。

蒼狼35526756

物業公司會以各種藉口漲費用，而且說的頭頭是道。但他們忘記了很重要的一點就是誰付錢養他們，他們按照物管條例程序，徵求過業主們的意見嗎？如果業主們認為你物業公司沒有完成小區裡規定的各項指標不同意漲錢，你物業公司就沒權力漲費用。

雲層6

不合法:

物業費漲價須經過業主大會表決通過，由業主委員會執行決意。小區未成立業主大會的，可由小區雙過半以上的業主協商通過授意。

若物業企業擅自漲價或亂收費，應向價格主管部門投訴。物業企業違反價格法律法規行為的，按照"物業服務收費管理辦法“相關條款，應由當地發改委價格主管部門依據"價格法“等法律法規依法查處。

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關鍵字: 價越 越低 法律