東莞至惠州的莞惠城際鐵路常平東—道滘段於今天（12月28日）正式開通運營,城際列車計劃每天開行動車31對,今天8:00時起,旅客可通過鐵路12306官方網站購票。
莞惠城際鐵路常平東-道滘段線路全長44.2公里,該線路由東莞市常平東站引出,經大朗鎮,寮步鎮至東莞市區,而後由進入道滘鎮,設常平東、常平南、大朗鎮、松山湖北、寮步、東城南、西平西、道滘共8座車站,其中常平南、大朗鎮、松山湖北、寮步、東城南、西平西等6座車站為地下站,常平東、道滘等2座車站為高架站。
常平東—道滘票價25元,莞惠城際鐵路全線小金口—道滘全程票價60元。
在地鐵2號線正式運營後，東莞又一條軌道交通正式全線開通，東莞樓市即將進入TOD時代，你準備好了嗎？
新開通站點所經樓市是否值得投資？
01
松山湖片區
站點：大朗站、松山湖北站、寮步站
東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年9-11月松山湖片區洋房均價18311元/平方米（剔除回遷房、人才配套房特殊成交情況），同比上漲 3%。
松山湖片區樓市是東莞成交量最為平穩的區域。今年前11月東莞松山湖片區成交109萬平方米，同比下滑43%，成交量在全市比重中佔比22%。與其它區域浮動變化不同，松山湖片區成交在全市佔比基本保持在20%左右，受到特殊地理位置因素的影響，景觀資源優秀，軌道交通的優勢和新興科技企業和人才不斷引進，使得松山湖片區無論在深圳客還是本地客眼中，都是一個很好的置業區域。
02
城區片區
站點：東城南站、西平西站
東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年9-11月城區片區洋房成交均價17882元/平方米，同比去年同期上漲 19%。從成交情況來看，今年前11個月城區片區成交111萬平方米，同比上漲 10%，是今年六大片區中唯一一個成交量同比上漲的區域，成交量在全市佔比22%。從2008年的佔比達40%，到去年東莞市場由深圳客唱主角後，城區住宅成交僅佔12%，到今年迴歸東莞本土市場，成交量佔比上升至22%，城區樓市變化比較大。除了今年供應量有所增加因素外，地鐵2號線開通、軌道交通利好、綜合商業體的崛起、中心城區凝聚力的提升等，都使得城區片區樓市的位置越來越重要。
03
水鄉新城片區
站點：道滘站、東莞西站（暫未使用）
受東莞西站即將投入使用影響，水鄉新城片區是今年房價補漲最為明顯的區域之一。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年9-11月份，水鄉片區洋房均價13501元/平方米，同比上漲23%。軌道交通利好，加上仍屬於房價窪地，靠近主城區，吸引著主城區剛需購房需求外溢，是水鄉片區房價上漲的一個重要原因。
從今年前11個月的住宅成交情況來看，水鄉片區成交78萬平方米，同比下滑36%；在全市成交中佔比16%。值得注意的是，水鄉片區成交量由2008年僅佔全市比重的2%，逐步上升至今年的16%，達到歷史最高水平。在軌道交通和規劃利好、價格窪地的多重因素影響下，水鄉樓市整體呈現向上趨勢。
TOD時代，你準備好了嗎
在經歷了去年的火熱後，東莞樓市在今年進入嚴厲的樓市調控階段，受到樓市調控政策影響，成交量明顯下滑，樓盤定價迴歸理性。不過，隨著東莞軌道交通建設的發展，TOD開發模式備受關注，軌道交通沿線物業也受到購房者的青睞。
合富研究院統計數據顯示，自2016年10月東莞限購以來，東莞樓市成交量大幅萎縮。需求受政策抑制，市場觀望情緒濃厚，開發商相應放慢入市節奏，最終導致全年供應量和成交量同比分別下滑兩成和四成；房價漲幅也大幅度下滑，由2016年的同比上漲40%回落至今年的同比上漲20%。
在今年定價更趨合理的前提下，主城區多箇舊改、併購項目入市供應量增加，刺激成交；水鄉臨廣區品牌房企雲集，憑其價格及規劃優勢取勝，在全市當中成交效果顯著；而臨深片區三分之二區域供求則遭滑鐵盧式大降，其中塘廈、黃江、樟木頭、橫瀝等鎮街供過於求。
淡季下TOD項目逆市受關注
在淡季下地鐵沿線物業成交火熱顯得更為突出。今年下半年，萬科首鑄東江之星開盤，因是萬科在東莞的首個城市TOD項目，地鐵物業優勢吸引了眾多購房者，首次開盤就取得了很好的銷售成績。此外，不少靠近地鐵口樓盤也取得了不錯的銷售成績，南城寰宇匯金中心首期商業公寓開盤以1.8萬元/平方米左右的價格入市，受到深圳投資客和東莞本地購房者的熱捧。業內人士表示，擁有地鐵沿線物業的優勢，加上定價相對合理，今年東莞地鐵口物業很受市場關注。
該人士認為，目前不少購房者開始關注TOD區域，將投資置業眼光放在這些區域當中，在軌道交通利好的帶動下，TOD開發模式帶動城市更新升級，將是未來城市發展的重點區域。
合富研究院（東莞）相關負責人也介紹，今年樓市區域分化嚴重，冷熱不均。從房價來看，房價上漲的區域多為高價地項目、知名品牌開發項目或軌道交通沿線新盤入市推高，大部分區域穩中有漲，同比漲幅收窄，而以深圳購房者為主的臨深片區局部房價小幅鬆動。
未來
01
跨區域置業漸成趨勢
自今年4月初東莞樓市調控政策升級以來，深圳客被限制在東莞購房資格，市場逐漸恢復以本地客戶為主。原本以深圳客為主的區域成交出現斷崖式下降；不過，本地客表現出強大購買力，支撐泛市區及臨廣片區成交。
合富研究院（東莞）相關人士介紹，受供應增加刺激，市區長期積壓的需求充分釋放，本地客源入市積極。同時，受到市區高房價“擠出效應”影響，今年環市區本地客源復甦較快。特別是隨著臨廣水鄉片區規劃提速，潛力長期被看好，加之本身並不倚重廣深客，本地客入市持續活躍。該人士介紹，隨著軌道交通逐步完善，在高房價積壓下，今年市區客外積壓邊鎮街置業漸成趨勢；購買力偏弱的本地客外溢置業加劇，如部分石龍本地客外溢至石碣、茶山鎮，常平本地客分流至向橋頭鎮等等。
不過，隨著莞惠城軌的開通，受到高房價區域需求外溢低價窪地影響，也會有不少東莞購房者到惠州購房，從東莞外溢至周邊城市。
02
城市凝聚力提升，商圈需求活躍
幾年前，東莞軌道交通建設開始，TOD開發模式就被人們提起。特別是在東莞首條軌道交通地鐵2號線正式開通後，TOD開發模式更是為人們所關注，並且給東莞城市帶來了明顯的變化，最明顯的是商業市場變得活躍。
東莞中原戰略研究中心介紹，在產業轉型升級、軌道交通快速投入影響下,近兩年東莞寫字樓市場供需活躍,甲級寫字樓迅速崛起,商務中心形成雛形。同時，隨著商務中心快速發展,優質項目入市，在住宅受到限購影響下，商業物業投資興起。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年前11個月東莞公寓供應量同比上升42%,成交同比上漲12%,均價上漲47%。其中住宅公寓和商業公寓的比例也發生翻天覆地的變化， 2008、2009年，住宅公寓佔比100%，商業公寓佔比為0，至2017年，商業公寓佔比94%，住宅公寓成交佔比僅6%。
合富研究院（東莞）也介紹，住宅受“多限”後，不受限的商業公寓迎來“春天”，隨著軌道交通的建設帶給人們生活極大的便利，主城區軌道交通、核心地段和配套成熟完美契合，深受投資客追捧；即使是臨深片區商業公寓，也依然吸引部分暫無住宅購房資格的深圳客投資。
03
“地鐵物業”刺激樓市需求釋放
隨著TOD開發模式越來越密集地被提起，東莞也將正式進入TOD時代。合富研究院（東莞）相關負責人認為，軌道交通項目密集上馬，將會提高人們對東莞樓市的預期。該負責人表示，東莞在粵港澳大灣區中處於核心區位，2018年將會繼續釋放城市吸引力。此外，2018年東莞將迎來眾多交通利好，其中影響較大的為穗莞深城際軌道和莞惠城際軌道，這兩條城軌連接了東莞超過一半的鎮街，是東莞連接惠州、廣州、佛山、深圳重要軌道。另外已經動工的地鐵1號線、深茂高鐵、深贛高鐵等將繼續加快進度，也將大大提升樓市預期。
特別是在商業物業方面，不受限購政策影響，軌道物業顯示出量價齊升的潛力。合富研究院（東莞）相關人士表示，以主城區為例，2017年主城區軌道沿線商業物業扎推入市，產品設計不斷推陳出新，價格同比上漲30%，其中主城區各區域商業物業同比漲幅均在3成以上，東城商業物業漲幅高達7成。
名詞解釋：TOD即是指：“以公共交通為導向的發展模式”。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線，然後以公交站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在於集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使居民和僱員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。城市重建地塊、填充地塊和新開發土地均可以TOD的理念來建造，TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協調城市發展過程中產生的交通擁堵和用地不足的矛盾。
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