“別人買房，夫妻倆高高興興。”
“自己買房，一波三折很‘受傷’”
籤合同、銀行貸款、過戶
原本順利的房產交易過程
卻鬧得小柳夫婦怎麼也高興不起來
怎麼回事？
一起走進今天的廣州案例
基本案情
2016年11月11日，以小方為甲方（賣方），以小柳夫婦為乙方（買方），以誠某地產公司為丙方，三方簽訂《存量房買賣合同》。
合同約定：甲方將其位於番禺區大龍街的房屋以192.5萬元的成交價整套出售給乙方，交樓時間是2016年12月10日，雙方同意自銀行審批同意貸款通知書後七個工作日內完成本次交易的遞件手續，並約定交易過戶手續需在2016年12月31日前完成。同日，小柳夫婦向小方支付涉案房屋的定金10萬元並委託誠某地產公司代為辦理銀行按揭貸款手續。
合同簽了
定金交了
接下來就是坐等交房過戶了吧？
小柳夫婦的買房“悲喜劇”才剛剛上演
波折一：房子被查封了？！
房子因原房主欠債被查封
買房人提前付款幫還債
2016年12月15日，小方按照合同的約定將房屋交付給小柳夫婦。但遺憾的是，該合同簽訂後，小方因對外負有債務導致該房屋被越秀區人民法院查封而無法按照合同的約定於2016年12月31日前完成房屋的過戶交易手續。
為此，小柳夫婦與小方於2017年1月10日簽訂《雙方交易情況》，約定小柳夫婦同意提前向小方支付首期77.5萬元用於償還小方涉案房產的查封及外債事宜，小方承諾：2017年2月28日前辦理查封及外債、過戶等事宜，如不能履行以上承諾，應承擔法律一切責任。隨後，小柳夫婦即向小方支付了購房首期款77.5萬元。
債務還清了
房屋解封了
房屋還不過了戶
夫婦倆訴至法院
貸款又批不下來了
波折二：銀行遲遲未出具同貸書？！
買房人訴至法院求過戶
銀行對涉案房屋拒放款
房屋解封后，小柳多次催促小方辦理墊資贖契及過戶事宜，但房管局仍沒有收到相應的資料，小柳認為小方已構成根本違約，遂向法院提起訴訟，請求判令小方繼續履行合同並將房屋過戶至小柳夫婦名下，同時請求判令小方支付遲延履行金和律師費。
對此，建行廣東省分行確認小柳就涉案房屋向其申請貸款事宜，其述稱同貸書（《同意貸款申請書》）是在2017年6月份左右才出具；但現由於本案糾紛，其行不同意就涉案房屋再向小柳放款。
小方稱，其一直積極履行合同，願意辦理過戶，不存在違約，直至庭審時，小柳夫婦仍未取得同貸書，而建行廣東省分行於2017年6月份才出具同貸書，其不可能於2017年2月份辦理完成過戶手續。
然而
原本就波折的買房路
原房主妻子的出現
讓事情徹底陷入了僵局
波折三：小方妻子不同意賣房？！
房主夫妻鬧離婚
妻子拒絕房屋過戶
本案中，小方的妻子小春以第三人身份提起訴請，主張涉案房屋為夫妻共同財產，對小方在兩人訴訟離婚期間的出售房屋的事實並不知情。小方妻子要求：1.確認涉案房屋為夫妻共同財產；2.不同意過戶給小柳夫婦，也不同意配合辦理相關手續。
原房主小方
對此，小方主張，該房屋系其賣出了婚前購置的房屋所得的價款再購買所得，應屬於其個人婚前財產，其處分合法。小方訴稱，涉案房屋的定金、首期款是用其個人婚前財產及出售海珠房屋所得的房款支付，為此其提交了相關證據以證實其購買涉案房屋所支付的上述款項。訴訟中，小方主張購買涉案房屋期間，小春處於懷孕生小孩的階段，無收入來源，涉案房屋餘款的房貸也是其一個人償還，與小春無關。
原房主妻子小春
小春則主張，涉案房屋為夫妻共同財產，小方故意隱瞞事實，擅自處分財產的行為，侵害其合法權益。小春訴稱，涉案房屋是在婚姻存續期間購買，涉案房屋是以兩人的共同財產支付了首期購房款，餘款以按揭的方式支付，以婚姻存續期間共同收入償還銀行貸款，涉案房屋雖登記權屬人是小方，但不能排除其實際共有狀態。
爭議焦點
小柳夫婦與小方之間簽訂並履行的《存量房買賣合同》和《雙方交易情況》過程中，小柳夫婦是否屬於善意購房人？
法官說法
馮靜雯
番禺法院 民三庭庭長
一級法官
1.買賣雙方簽署的合同還有效嗎？
番禺法院經審理認為：小方為涉案房屋的物權登記人，因現有證據顯示涉案房屋為小方與小春夫妻關係存續期間所購買，兩人對涉案房屋是否屬於夫妻共同財產存在分歧，但鑑於第三人小春主張的要求確認該涉案房屋為其二人的夫妻共有財產，與本案不屬同一法律關係；另其變更第二項訴訟請求後的訴請實為抗辯意見，故第三人小春在本案中的訴訟請求不符合須共同訴訟的條件，該訴求不應在本案中處理（已另行出具裁定書）。
小方為涉案房屋的顯名物權登記人，其對外應享有其登記物權的處分權，故小柳夫婦與小方所簽訂的上述《存量房買賣合同》和《雙方交易情況》，均為雙方當事人的真實意思表示，無違反法律法規的禁止性規定，應合法有效。
2.涉案合同能否以及如何繼續履行？
現第三人小春抗辯表示不同意小柳夫婦與小方對涉案房屋的過戶及交易。所以現本案的爭議焦點在於：上述合同能否繼續履行的問題。而涉案合同能否繼續履行，主要審查的是小柳夫婦購買涉案房屋，是否屬於善意的購房人。
❶ 首先，關於權屬登記問題，涉案房屋登記在小方名下，小柳夫婦信賴房屋登記簿中關於物權登記的記載，不知道小方與第三人小春對夫妻財產的紛爭，小方對外有處分權。
❷ 其次，小方與小春兩人在鬧離婚時的開庭筆錄中確認涉案房屋估價為180萬元，距小柳夫婦與小方簽訂涉案房屋買賣合同時間2016年11月11日不足三個月，而上述合同約定的交易金額為192萬元，已超出原估價12萬元，轉讓價格應為合理。
❸ 再次，小方已於2016年12月10日把涉案房屋交付給小柳夫婦使用至今，小春對此並沒有提出異議。
❹ 最後，涉案房屋現雖未能過戶至小柳夫婦名下，但小方表示願意配合，而小春表示反對的僅是因為未能收到房款，屬其夫妻二人之間的糾紛，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五條規定的“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”
現第三人小春沒有證據證明小柳夫婦不構成善意，故法院認定小柳夫婦為善意的購房人。
目前，涉案房屋原附著的抵押欠款已由小柳夫婦代墊，抵押權人的權益已受到保護，故繼續履行上述《存量房買賣合同》已不存在障礙，小柳夫婦要求繼續履行合同並將涉案房屋過戶至其兩人名下的請求，於法有據，法院予以支持。3.買房人主張的原房主應支付延遲履行違約金和律師費，能否獲得法院支持？
至於小柳夫婦所主張的遲延履行違約金和律師費，從現有證據和當事人的陳述可見，按照簽訂的《存量房買賣合同》約定“甲乙雙方同意自銀行經審批出具同意貸款通知書後七個工作日內配合丙方完成本次交易的遞件手續，在房管部門出具成功受理本次交易的遞件回執當天，乙方應將收齊樓款（不含定金）90萬元支付給甲方。”和“經雙方協商同意，乙方同意在2016年12月15日前給甲方墊資贖契”即約定為小柳夫婦墊資贖契的，但事實上小柳夫婦並沒有按約履行，小柳夫婦稱其與小方於《雙方交易情況》中對此作出了變更，但小方不予確認變更，且從《雙方交易情況》的文字內容無法顯示有關於變更墊資贖契的約定；另第三人建行廣東省分行稱有關同貸書是在2017年6月份左右才出具，對此小柳夫婦沒有提出異議和反證，故在此之前，涉案房屋不符合合同約定的過戶條件，因此，小柳夫婦以此主張小方違約，沒有事實依據，法院不予採納。
綜上，番禺法院判決，第三人建行廣東省分行在判決生效之日起十五日內塗銷涉案房屋的抵押登記手續；房屋買賣合同繼續履行，小方協助小柳夫婦辦理房屋過戶手續，並駁回其他訴請。
然而，判決生效後，買家小柳夫婦的權利得到保障後卻不著急了，而著急的小方為了能收齊房款並騰空房產名額反而積極主動聯繫買家，因協商無果只好向法官求助，所幸在法官的答疑與釋法下，雙方成功辦理過戶完成了房屋買賣交易。
法官提醒
本案涉及的法律及社會問題較具特殊性，與當下房屋買賣社會交易政策大背景息息相關。在該案公開宣判之後，各方服判息訴，目前的社會效果較好。
但現在在審理同類型案件中出現的新問題是：買方持法院支持其勝訴由賣方於生效後協助其過戶的判決書，但卻不申請執行判項，甚至出現了賣方盼望積極履行而買方怠於履行房屋過戶的現實問題 ，原因分析即受當下限購政策影響，買方基於法律文書的裁判效力已經取得了涉案房屋產權上的保障，而其怠於履行房屋過戶的行為，即可能引發在房屋登記權屬中未有其名下房產實際數量，又具備另行購房資格的違規隱患問題。而賣方作為判項中的義務履行人又不具備申請執行的條件，而且，更因為其名下仍有涉訴房屋，導致其購房和貸款受限，因此其權益受到損害。
對此，值得法院在就此同類型的判項處理上，應當謹慎。如在判項中確認原、被告雙方互負協助過戶的權利義務，從而保障原、被告雙方都享有對生效判決的申請執行權，促使各方當事人積極履行法律義務和行使法律權利，實現公平正義的司法理念。
關於房子，賈平凹是這麼說的：沒有個房子，哪裡都是你的，哪裡又豈能是你的？雁過長空無痕，春夢醒來沒影，這個世界什麼都不屬於你，就是這房子裡的空間歸你……和尚沒有家，也還有個廟。
小柳夫婦的買房路
雖然一波三折
但終歸成功過戶
完成了房屋買賣交易
每一個購房故事
也許有你過去的面目
亦或有你未來的影子
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