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購房乃人生大事，若因貪圖便宜或對房屋不甚瞭解而購買，可能會出現諸多不良後果。買了房屋過了戶又不能實際入住，無疑是一巨大的虧損。本次列舉一篇公報案例，在所有權與佔有權能發生分離的情況下，買受人不能基於返還原物請求權要求房屋內的實際佔有人遷出。在此警醒各位購房者，千萬不要操之過急，導致“財”“房”兩空。
二、案件背景：
上海市浦東新區某室房屋（下稱涉案房屋）原系被告臧樹林房屋拆遷後以補償安置款購得，2008年8月，係爭房屋的權利核准登記至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。
2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份與案外人謝偉忠就係爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定房地產轉讓價款為80萬元，並於2011年8月12日，向相關部門遞交了房產轉移登記申請書，後係爭房屋權利登記至案外人謝偉忠名下。
2011年10月，原告連成賢與案外人謝偉忠就涉案房屋簽訂了買賣合同，約定房地產轉讓價款為110萬元。
2012年4月5日，係爭房屋權利核准登記至原告名下。
2012年7月5日原告起訴案外人謝偉忠要求其將係爭房屋交付原告，被告為第三人申請參與訴訟，後法院判決，確認以被告名義與案外人謝偉忠就涉案房屋訂立的《上海市房地產買賣合同》無效；駁回原告要求案外人謝偉忠將係爭房屋交付原告的訴求；駁回被告要求確認原告與案外人謝偉忠就係爭房屋的買賣關係無效的訴求。
現，原告以其已合法取得係爭房屋，現被告仍居住在係爭房屋中，嚴重侵犯了原告作為物權人對物權正常權利的行使為由訴來法院，要求被告立即遷出涉案房屋。
本案歷經一審二審，最終，上海市中級人民法院認為：
雖然生效判決確認連成賢與案外人謝偉忠就係爭房屋簽訂的買賣合同有效，但同時亦確認謝偉忠自始至終沒有合法取得過係爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付係爭房屋的義務，故連成賢應向謝偉忠主張因無法交付係爭房屋導致買賣合同無法繼續履行的違約責任，連成賢雖然已取得係爭房屋的產權證，但在其從未從出售方謝偉忠處獲得係爭房屋實際控制權的情況下，其徑行要求係爭房屋實際佔用人臧樹林遷出，本院不予支持。
【案例鏈接】
（2014）滬一中民二（民）終字第433號，臧樹林訴連成賢排除妨害糾紛一案二審民事判決書，公報於《中華人民共和國最高人民法院公報》2015年第10期
三、美貓律法提示
從結論而言，我們可知，在買受方已取得房屋產權而未實際佔有的情況下，其僅僅基於物權請求權要求有權佔有人遷出，法院極有可能作出“合同無法履行”的判決，要求買受方向出賣方主張違約責任，而並非取得房產。故而買受人在購買房屋時，除了弄清產證登記權屬外，還應當去現場核實確認，明確該房屋的佔有情況，免得“財”“房”兩空。
本案中法官的判決依據如下：
（一）第一層級：買賣合同的效力問題，確認佔有是否合法、正當。
（如下圖）
第一手房屋買賣合同，基於案外人李榛無權處分（涉及惡意串通）的情況下，將房屋過戶給了謝偉忠，即第一手的房屋買賣並非原始產權人臧樹林之真實意思表示，已經生效判決文書判定自始無效。但是，第二手房屋買賣合同，因我國不動產系登記生效主義，買受方連成賢基於對房產登記簿的信任，支付了相應購房對價，並辦理了變更登記，屬於善意第三人，故而認定合同有效。
（二）第二層級：所有權與佔有權能發生分離的情況下，確認產權歸屬。
本案存在一定的特殊性，其佔有權與所有權發生了分離。因被告存在合法佔有房屋的基礎，此時對於所有權與佔有權的衝突下，如何處理產權歸屬就成了核心問題。
原告系基於物權法第三十四條“無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”但法院認為，因由於第一手的買賣合同已被確認為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過係爭房屋，且被告佔有具有合法性、正當性，在這種情況下，所有權人無權要求佔有人搬離房屋。因出賣方客觀上無法向買受方履行交付房屋的義務，買受方應基於買賣合同向出賣方主張因無法交付房屋導致合同無法繼續履行的違約責任。
實際上，由於房產登記簿上的權屬證明與實際佔用往往有所差異，買受方在購房時一定要多多注意。購房前應做好相應調查，購房後遇到此種情況也應冷靜對待。本律師建議，若購房後出現佔有與所有權分離的情況下，在目前的裁判趨勢來看，直接向出賣方索求賠償較為現實，除了主張合同約定的違約金外，還可以參照購買時與訴訟時的房屋價差來索賠，用以彌補損失。此外，若出賣方難以實現賠償，那麼積極與佔有人溝通協調，可能會取得意想不到的好結果。
作者@胡哲敏 律師
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