7月23日，市屬國企昆明新融投資有限責任公司以1.22億元的底價，成功競得呈貢區編號為KCC2017-6-A1號商住混合用地。根據出讓規則的約定，昆明新融投資競得的KCC2017-6-A1號地塊開發建成後，企業對於地上商業建築面積和地上居住建築面積的自持比例，須不低於地上總建築面積的30%和20%，這就意味著項目建成後，項目超過一半以上的建築體量將由企業自持。
企業自持發展租賃住房，是多舉措保障有房可居的國家行為，這是明面上的。但這件事所帶來的影響就是，隨著自持租賃住房的市場量逐步增大，商品住宅用地指標就被壓縮，可售商品房供應量就會縮小。當到達某一臨界點時，任志強所說的拿著錢買不到房的情形就可能出現。
商品房用地指標被擠佔，再疊加其他各種因素，你覺得這房價還會下降麼？再說，政府從來沒有說要把房價打壓下來，而是說控制房價在一定範圍內溫和上漲。因此，在昆明目前樓市已從區域化市場轉變為全國市場的初期，具有真實買房意圖的人，應該近早上車。
擠壓商品住宅供應
按照地塊規劃信息，以60-80㎡/套符合租賃需求的住宅面積計算，昆明新融投資整個項目未來用作企業自持租賃住宅的房源大約是100-150套。
相比昆明每年商品住宅6萬套上下的成交量，單個項目百餘套自持租賃房源的供應，似乎並不能有效推動昆明租賃住宅市場的發展，更無法對昆明的商品房市場產生根本性影響。不過，在全國各地大力發展租賃住房，並積極鼓勵開發企業及租賃運營機構入場的行業整體導向下，昆明新融投資的項目顯然只是個開始。
可以預見，以新融投資項目為開端，自持租賃住宅發展模式的逐漸推開，昆明必然將加大對企業自持租賃住宅項目開發的建設用地供應，且對於土地的企業自持面積比例也將持續提高，甚至不排除會效仿北京、上海等地，推出要求企業100%比例自持的租賃住房用地。
據國內權威房產研究機構不完全統計數據，北京今年計劃集體土地租賃住房用地供應200公頃，截至今年上半年，全國已有8城累計推出60幅100%自持的企業租賃住房用地，其中，上海100%自持租賃住房用地供應最多，累計供應32幅。
不可否認，自持租賃住宅用地供應量的增加，以及自持面積比例的提高，很大程度上有助於昆明租賃住宅市場快速發展，實現對市民居住需求的多元化解決。
但必須看到的是，在整體土地供應計劃相對穩定的情況下，自持租賃住宅用地供應量的增加，無疑將壓縮商品住宅建設用地的供應，再加上用地自持比例的提高，企業可銷售面積開發量的減少，勢必導致市場新增住宅供應縮水。從而加劇昆明樓市供需矛盾，進而推動昆明住宅價格繼續上漲。
數據顯示，上半年昆明商品住宅銷售量在同比下滑7%的情況下，仍實現363萬平方米的銷售量，而新增供應僅293萬平方米，供求比僅0.8。更重要的是，按照上半年月均61萬平方米的住宅去化速度計算，現階段昆明384萬平方米的住宅庫存面積僅6個月就能實現完全去化。而單個五華區的數據就更明顯，住宅待售面積僅18萬方，同比下降了35%，僅夠賣1.7個月。
可見，現階段昆明住宅的新增供應量已經無法滿足市場需求，若自持租賃住宅對於商品住宅供應的進一步擠壓，無疑將加劇昆明住宅市場的供求矛盾，而作為影響房價運行的重要因素，住宅市場的供不應求，勢必導致房價進一步上漲。
儘快上車才是正道
面積較小，要求自持面積比例不高，看得出來，昆明首宗自持租賃用地的出讓，主要以試探市場反饋為主，短期內不會對昆明的商品住宅銷售市場帶來什麼影響。
不過，按照相關樓市調整政策的指導意見內容，未來自持租賃土地供應占比三成以上，將成為各地發展住房租賃市場的基本指標，而這就意味著昆明的商品住宅供應至少將面臨三成的砍檔。
與此同時，自持租賃土地對於開發企業較長年限的物業自持限制，都要求進場企業具備較強的資金實力及租賃運營能力，這就使得一線品牌房企將成為自持租賃物業產品的開發主力。再加上住房租賃市場未來依然會是重要的地產政策紅利點，稅收、金融等方面的政策傾斜，有實力的租賃運營機構，甚至非地產開發企業都有可能參與到自持租賃物業的開發運營中來。
隨著行業集中度的急劇提高，全國一線品牌開發商已經成為房地產市場的絕對主導，不僅主導了市場的整體供應構成，對於市場的整體售價同樣具有主導及掌控權。一線品牌房企大量進入拉高平均房價的同時，其對於自持部分開發、運營成本的均攤，除了能夠推高項目本身可售部分的均價，還將帶動周邊區域，乃至整個市場價格進一步上漲。
也許有人會講，對於以營利為目的的開發企業而言，絕大部分的企業自持物業未來很有可能將以存量房源的形式重新對市場形成供應，而同樣在市場需求相對穩定的情況下，大量存量自持物業的入市，將有效緩解市場的供需矛盾，甚至供過於求，從而抑制房價上漲。
的確，這樣的市場局面未來是有可能出現，但短期來看，或者說在企業25年的物業自持週期屆滿前，擠壓商品住宅供應量的自持租賃住宅，將成為昆明房價繼續上漲的推手之一，尤其隨著自持租賃土地供應量增多、自持比例提高，自持租賃住宅對於昆明房價的推動作用也將日趨明顯。
更何況，城市化水平僅僅40%左右的中國城市，至少還有40%的發展空間。而在這一段城市化水平提升階段，房地產依然是城市發展建設的主導產業。
當然，你也可以奢望未來的租賃住房市場能基本解決無能力購房人群的居住需求，但在國人以買一套屬於自己的住房為畢生奮鬥目標思維沒有完全轉變前，似乎我們更應該相信任志強的邏輯。
買你買得起的房子，別買你想要的房子。
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