7月23日，市属国企昆明新融投资有限责任公司以1.22亿元的底价，成功竞得呈贡区编号为KCC2017-6-A1号商住混合用地。根据出让规则的约定，昆明新融投资竞得的KCC2017-6-A1号地块开发建成后，企业对于地上商业建筑面积和地上居住建筑面积的自持比例，须不低于地上总建筑面积的30%和20%，这就意味着项目建成后，项目超过一半以上的建筑体量将由企业自持。
企业自持发展租赁住房，是多举措保障有房可居的国家行为，这是明面上的。但这件事所带来的影响就是，随着自持租赁住房的市场量逐步增大，商品住宅用地指标就被压缩，可售商品房供应量就会缩小。当到达某一临界点时，任志强所说的拿着钱买不到房的情形就可能出现。
商品房用地指标被挤占，再叠加其他各种因素，你觉得这房价还会下降么？再说，政府从来没有说要把房价打压下来，而是说控制房价在一定范围内温和上涨。因此，在昆明目前楼市已从区域化市场转变为全国市场的初期，具有真实买房意图的人，应该近早上车。
挤压商品住宅供应
按照地块规划信息，以60-80㎡/套符合租赁需求的住宅面积计算，昆明新融投资整个项目未来用作企业自持租赁住宅的房源大约是100-150套。
相比昆明每年商品住宅6万套上下的成交量，单个项目百余套自持租赁房源的供应，似乎并不能有效推动昆明租赁住宅市场的发展，更无法对昆明的商品房市场产生根本性影响。不过，在全国各地大力发展租赁住房，并积极鼓励开发企业及租赁运营机构入场的行业整体导向下，昆明新融投资的项目显然只是个开始。
可以预见，以新融投资项目为开端，自持租赁住宅发展模式的逐渐推开，昆明必然将加大对企业自持租赁住宅项目开发的建设用地供应，且对于土地的企业自持面积比例也将持续提高，甚至不排除会效仿北京、上海等地，推出要求企业100%比例自持的租赁住房用地。
据国内权威房产研究机构不完全统计数据，北京今年计划集体土地租赁住房用地供应200公顷，截至今年上半年，全国已有8城累计推出60幅100%自持的企业租赁住房用地，其中，上海100%自持租赁住房用地供应最多，累计供应32幅。
不可否认，自持租赁住宅用地供应量的增加，以及自持面积比例的提高，很大程度上有助于昆明租赁住宅市场快速发展，实现对市民居住需求的多元化解决。
但必须看到的是，在整体土地供应计划相对稳定的情况下，自持租赁住宅用地供应量的增加，无疑将压缩商品住宅建设用地的供应，再加上用地自持比例的提高，企业可销售面积开发量的减少，势必导致市场新增住宅供应缩水。从而加剧昆明楼市供需矛盾，进而推动昆明住宅价格继续上涨。
数据显示，上半年昆明商品住宅销售量在同比下滑7%的情况下，仍实现363万平方米的销售量，而新增供应仅293万平方米，供求比仅0.8。更重要的是，按照上半年月均61万平方米的住宅去化速度计算，现阶段昆明384万平方米的住宅库存面积仅6个月就能实现完全去化。而单个五华区的数据就更明显，住宅待售面积仅18万方，同比下降了35%，仅够卖1.7个月。
可见，现阶段昆明住宅的新增供应量已经无法满足市场需求，若自持租赁住宅对于商品住宅供应的进一步挤压，无疑将加剧昆明住宅市场的供求矛盾，而作为影响房价运行的重要因素，住宅市场的供不应求，势必导致房价进一步上涨。
尽快上车才是正道
面积较小，要求自持面积比例不高，看得出来，昆明首宗自持租赁用地的出让，主要以试探市场反馈为主，短期内不会对昆明的商品住宅销售市场带来什么影响。
不过，按照相关楼市调整政策的指导意见内容，未来自持租赁土地供应占比三成以上，将成为各地发展住房租赁市场的基本指标，而这就意味着昆明的商品住宅供应至少将面临三成的砍档。
与此同时，自持租赁土地对于开发企业较长年限的物业自持限制，都要求进场企业具备较强的资金实力及租赁运营能力，这就使得一线品牌房企将成为自持租赁物业产品的开发主力。再加上住房租赁市场未来依然会是重要的地产政策红利点，税收、金融等方面的政策倾斜，有实力的租赁运营机构，甚至非地产开发企业都有可能参与到自持租赁物业的开发运营中来。
随着行业集中度的急剧提高，全国一线品牌开发商已经成为房地产市场的绝对主导，不仅主导了市场的整体供应构成，对于市场的整体售价同样具有主导及掌控权。一线品牌房企大量进入拉高平均房价的同时，其对于自持部分开发、运营成本的均摊，除了能够推高项目本身可售部分的均价，还将带动周边区域，乃至整个市场价格进一步上涨。
也许有人会讲，对于以营利为目的的开发企业而言，绝大部分的企业自持物业未来很有可能将以存量房源的形式重新对市场形成供应，而同样在市场需求相对稳定的情况下，大量存量自持物业的入市，将有效缓解市场的供需矛盾，甚至供过于求，从而抑制房价上涨。
的确，这样的市场局面未来是有可能出现，但短期来看，或者说在企业25年的物业自持周期届满前，挤压商品住宅供应量的自持租赁住宅，将成为昆明房价继续上涨的推手之一，尤其随着自持租赁土地供应量增多、自持比例提高，自持租赁住宅对于昆明房价的推动作用也将日趋明显。
更何况，城市化水平仅仅40%左右的中国城市，至少还有40%的发展空间。而在这一段城市化水平提升阶段，房地产依然是城市发展建设的主导产业。
当然，你也可以奢望未来的租赁住房市场能基本解决无能力购房人群的居住需求，但在国人以买一套属于自己的住房为毕生奋斗目标思维没有完全转变前，似乎我们更应该相信任志强的逻辑。
买你买得起的房子，别买你想要的房子。
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