風起於青萍之末，浪成於微瀾之間。
7月以來，杭州多場土拍預冷，對於樓市而言，或多或少形成一些傳導，至少市場預期已經開始改變。從量價等顯性要素看，相較之下，二手房市場的變化比新房來得更加快速和明顯一點。
寧虧15萬也要儘快出手，二手房降價再現江湖
兩天前，當筆者走進城南某中介門店，發現店裡只坐了一個經紀人。起初他以為來了客戶，熱情地上來寒暄。當筆者表明來意，明顯地捕捉到了他臉上的情緒變化。
筆者瞭解到，他是在這個行業已經幹了5年的老經紀人，也算是一路見證了杭州二手房市場的起起伏伏。
“今天是我值班，所以店裡就我一個人。在這裡坐了快一上午，一個客戶也沒進來。不瞞你說，我已經開始看綜藝打發時間了。”小夥子不好意思地笑笑。
據他介紹，從6月份開始，二手房市場的整個成交量就下來了，7月又是傳統樓市淡季，天氣又這麼熱，行情便更不好了。
——“現在市場上有一些降價的樓盤，是投資客都開始拋售了嗎?”
——“土地市場的轉涼，讓很多賣家對市場預期產生了影響。不過在我看來，現在一些房源的價格只是逐步迴歸到理性。之前幾個月房源的掛牌價，明顯是高於成交價的。比如這個區域內成交均價4.5萬元/平方米，掛5萬元/平方米的大有人在，現在降一點也算是回到正常價格。”
——“你手頭上有降價出售的案例嗎?”
——“有啊，有一個房東我印象很深。”他打開後臺的成交記錄，“這套十畝田家園的房子，5/6F，面積55.4方，戶型也不錯，成交總價205萬，折算下來均價才3.7萬元/平方米左右，遠低於6月小區的簽約均價4.2萬元/平方米，掛出來兩天就賣掉了。我告訴房東這套房子掛4.2萬元/平方米也是有人買的，他非要立刻賣掉去買濱江的商鋪，在我看來至少損失了15萬。不過，這種特殊案例不能代表大的市場趨勢。”
——“近段時間成交情況怎麼樣?”
——“你看我為什麼看視頻?像我已經算客戶資源比較多的了，7月到現在都沒開單。往年即使是7、8月份，每個月都還有5、6套成交的。”
——“掛牌量呢，近期有明顯變化嗎?”
——“掛牌比前幾個月明顯多了，你看上城區這片24小時之內掛牌量有40多套，上個月掛牌都不會超過10套。”
這個經紀人反映的情況不是個案，從筆者實地走訪情況看：二手房成交量明顯下降，買的人開始變少了;房價也在降，不過還沒有出現大範圍的降;掛牌量確實明顯上升了，這說明對後市預期改變的房東在增加，想趁著行情還好，早點拋售變現。
供需嚴重失衡，區域間差異逐漸顯現
作為行業的見證者和親歷者，也許上述這位經紀人的話僅代表他個人，代表一個門店、一個片區的市場行情。那麼放眼全杭州，大數據又給我們釋放出怎樣的信號呢?
從近三年3-7月份的杭州市區二手房成交走勢圖來看，每年4-6月的簽約套數差別不大，在7000-9600套之間徘徊，而且看7月份的數據，去年和前年也並沒有下滑。但通過今年的曲線不難看出，從6月開始，簽約量其實已經開始下滑，這與前文中經紀人所述是吻合的。7月過半，簽約套數只有2532套，按照兩倍來算，不到6000的簽約量與前兩年相比也起碼降了30%。
從供應端的月度新增掛牌量來看，其實7月並沒有看出明顯的增量提升。不過，圖表中的數據並沒有包含供應大戶餘杭、蕭山區。從以往的經驗來看，市場出現變化的時候，板塊之間的差異才更容易顯現。越是周邊區域，對市場的敏感性可能會更高。據我愛我家臨平店的一位經紀人介紹，目前臨平區域每天的新增掛牌量都有幾十套，前兩個月基本都在十套以內。而另一位負責朝暉附近片區的經紀人則表示，該區域內目前掛牌房源並沒有明顯增加。
從好找房公佈的行情走勢上也能看出，近段時間杭州市區掛牌量與簽約量明顯是不成比例的。7月19日當天掛牌1137套，簽約僅258套，而且這種比例失調已經持續了一段時間。
斷言二手市場涼涼，恐怕為時尚早
二手房市場就這樣涼了?這是近段時間不少媒體報道得出的結論。
筆者就這一問題詢問了8位經紀人，大家的回答大同小異：市場確實開始有了轉涼的跡象，觀望的購房者也開始增多，但也沒有個別媒體報道的那麼誇張。他們反覆跟筆者強調一點，之前很多房東都沉浸在房價飛漲的幻想裡，因此掛的價格普遍偏高，涼風一吹，不少人清醒過來開始迴歸理性，總價幾百萬的房子降個三五十萬也算正常。
我們來看一套綠城春江花月3室2廳160方房源的掛牌案例。從5月7日到7月2日這段時間連漲兩次，共漲了55萬。7月9日的掛牌降回了1025萬，但從整體來看，兩個月內該房源還是漲了30萬的。
在素有二手市場風向標之稱的下沙，筆者也找了一套掛牌比較久的房源，宋都·晨光國際4室2廳87.43方的房源，6月份曾經漲了5萬，前兩天又調了回來。看了看其他十幾套房源的掛牌記錄，筆者驚奇地發現仍有3、4套房源最近依然在漲價。
負責朝暉商圈的那位經紀人告訴筆者，他前兩天帶兩個客戶看房，一套朝暉的漲了40萬，另一套中山花園的變相漲了25萬。他說，樓市畢竟不是股市。
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為，目前二手房市場剛開始進入下行期，迴歸基本面。之前二手房掛牌價格跨度比較大，同一小區掛牌單價相差1萬元/平方米的例子並不少，那些虛高還想出手的，會調整到市場主流價格。現在最明顯的是購房者對於預期的改變，當然這個影響也才剛剛開始。對於後市現在還不太好說，影響的因素太多，調控是否加碼，新房的供應量和價格都會對二手房市場產生作用。
閱讀更多 透明售房網 的文章
