在杭州灣老城區，綠地·銘廬公館的售樓部門口，停著好多輛大巴車，售樓部裡邊人頭攢動，入口處設有分銷簽到處。
我們耳邊充斥著各地的方言，有熟悉的寧波、上海、杭州方言，還有聽上去像浙中、浙南的話……他們都是杭州灣的投資客，一支支專業有組織的隊伍，跟隨分銷商、中介而來。
他們，都在熱炒杭州灣。
工作日的杭州灣，大馬路上還是很冷清的，這就是整個區域的真實寫照。開個一公里都不一定能碰到一輛車，彷彿置身《寂靜嶺》的拍攝現場。
但售樓處的大門，就是一個結界，分隔開了冷清和喧囂。售樓部裡頭站滿了人，彷彿半個城市的人都擠在這兒了。每個置業顧問都像擰了發條的機器人，忙著招待絡繹不絕的購房者。
有一個置業顧問的激光筆都沒電了，甚至找不到第二支空閒的激光筆。
☝綠地·銘廬公館售樓部
「前兩天，有個溫州的客人一下子刷走了8套房子。50%買我們樓盤的人，都是投資客，另外50%，差不多由杭州灣產業園區的人平分，像吉利、大眾的員工和本地人。」置業顧問說道。
案場中穿梭著形形色色的購房者，我們遇到一個「看房團」，專門從衢州趕來，有中介帶著隊。
如今的投資市場，再也不是10年前「溫州購房團」稱霸的時代了，不僅「滬杭甬軍團」加入，其他縣市的人也躁動了。
比老城區風頭更盛的，是杭州灣的發展重點——杭州灣啟動區。目前板塊內三個樓盤在售，合生杭州灣國際新城、綠地·海灣，卓越·杭州灣中心。
☝合生杭州灣國際新城售樓部
我們來到合生很氣派的售樓處，進去之後卻不覺得售樓處大了——因為，幾乎每一桌都坐著人。
隔壁桌的大哥，還主動向我們拋出橄欖枝，問要不要跟他們組團一起買房：「就跟團購一樣，我們一起買，買的數量多，折扣肯定大一些。」
不要以為他們很盲目，投資客是樓市中很精明的一批人。像這位大哥，顯然是做了充足的功課的，他掏出手機，向我們展示了裡頭的照片。
「本來擔心杭州灣的人氣很差，畢竟是新區。為此我特意在杭州灣住了兩天，空了也會去周邊的小區逛逛，其實入住率也不低的，大概有6成左右，這其中有不少是租在這裡的，晚上還是挺熱鬧的。」
跟他的考察結果類似，銷售表示，除了投資客，也有不少在附近園區上班的人，買啟動區的樓盤來自住，大約佔樓盤總銷售量的60%。
以上，就是我們在杭州灣新區感受到的熱潮。
從去年開始，杭州灣新區便成為了投資客們「插秧的稻田」。而這些稻田的耕地者，就是一個個開發商。目前進駐杭州灣新區的，還都是大牌房企，有綠地、碧桂園、融創、合生、卓越、港中旅等。
杭州灣新區的居住區共分為兩個板塊，就像開頭介紹的，老城區和啟動區。
濱海大道以南，興慈五路以東，就是「杭州灣老城區」。處於中心位置的利時百貨和南洋商業街，是現在杭州灣新區最熱鬧的地方。
老城區目前就三個樓盤在售，綠地·銘廬公館，杭州灣星河榮耀以及只剩下最後一期的杭州灣世紀城。
啟動區更「熱鬧」些，除了在售的三個樓盤，附近的碧桂園項目也正在加緊建設中。
5月份的時候，卓越在杭州灣跨海大橋旁，方特主題樂園的對面底價拿了3宗地，建設體量加起來有83萬方。
杭州灣的地，目前基本都可以底價拿到，建設體量也都是巨大的，像融創今年4月份拿的地塊，就有約86萬方的體量。那是因為——拿地的開發商，都要一起參與建設區域的城市配套。
最先入駐的這批開放商，造的並不是單一的住宅，而是一座從無到有的「新城」。
當我們站在一望無盡的荒蕪土地上，眼前看到的只有碧桂園的打樁機「吭哧吭哧」運作時，彷彿它像是在造一個世界。
外界看杭州灣，無非兩種心態：一個看它如何平地起高樓；另一個看它如何扶不起來，看投資客們如何「自討苦吃」。
人們熱炒杭州灣新區這支「概念股」，跟它背後強大的規劃脫不開關係。
地理優勢很耀眼，杭州灣新區就位於上海、杭州和寧波的幾何中心，距離上海市區約130公里，距離杭州市區約140公里，距離寧波市區約70公里。
以後這個距離還會被「拉近」。多條道路在規劃建設中，往北有杭甬高速複線，連接寧波與杭州、紹興等地，與現有的杭甬高速相比，是真正靠近杭州灣水域的環杭州灣高速公路。
還有滬甬跨海交通通道，起於杭州灣跨海大橋，在上海金山登陸，擬接瀋海高速。這個通道還可能建設城際鐵路，以後說不定能坐城際鐵路到上海了。
杭州灣新區以後到寧波也很近，從寧波灣開往慈溪的城際鐵路，未來會與慈溪開往寧波的城際鐵路相連。
另外產業、站位足夠強勢。目前板塊內已經落戶有250多家企業，其中包括大眾、吉利、中信集團等13家世界500強公司。
一路帶著國家級Buff「開掛發展」，擁有「國家級經濟技術開發區」、「國家級產城融合示範區」等名號。
只要我們打開網站搜索杭州灣的消息，關於其產業利好的新聞隔三差五就有一條。
這裡還適逢浙江謀建「世界大灣區」，要與長三角一起抱團發展。這一連串的利好消息，每一條都像重磅炸彈，驚起巨大的浪花，拍進投資客心中的沙灘。
那天我們在杭州灣新區問過不少投資客，買這種全新打造的新城市裡的房子，對回報的預期是多少年？
收到的回答，基本上是五到十年。大多數的投資客，在杭州灣新區，做的還是長線投資。
也問了不少杭、滬、甬的投資客，會否考慮，將來到杭州灣新區居住？對方都是一臉「你在開什麼玩笑」的表情。
就和他們一樣，看杭州灣新區，我們無法以「短線思維」來評判，還是需要長久的等待——
1.從產業佈局看，杭州灣新區當然是好事，過去幾年的GDP及財稅收入已經充分說明。
2.從城市融合看，杭州灣新區對於離得最近的寧波而言，仍是另一座城市。它與寧波城區之間存在著巨大的斷裂帶，這個斷裂帶要縫合，至少需要二三十年。而且，不一定縫合得了，真自成一體了也不需要縫合。
所以，我們需要思考的問題是，加上在當地工作的人，到底有多少人會住到杭州灣新區。
3.杭州灣新區是「國家級產城融合示範區」，但要注意，這個產城融合的「城」，不是指寧波也不是指慈溪，而是指它自己這座新建的城市。這是一場真正的造城運動。
4.所以，杭州灣新區的房產價值，主要取決於杭州灣新區自身的產業規模及質量，能吸引多少人真正在這裡工作、創業，而不取決於寧波、杭州、上海的城市價值。
就眼下而言，樓市有點降溫，杭州灣的熱火，應該也會降一降
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