在杭州湾老城区，绿地·铭庐公馆的售楼部门口，停着好多辆大巴车，售楼部里边人头攒动，入口处设有分销签到处。
我们耳边充斥着各地的方言，有熟悉的宁波、上海、杭州方言，还有听上去像浙中、浙南的话……他们都是杭州湾的投资客，一支支专业有组织的队伍，跟随分销商、中介而来。
他们，都在热炒杭州湾。
工作日的杭州湾，大马路上还是很冷清的，这就是整个区域的真实写照。开个一公里都不一定能碰到一辆车，仿佛置身《寂静岭》的拍摄现场。
但售楼处的大门，就是一个结界，分隔开了冷清和喧嚣。售楼部里头站满了人，仿佛半个城市的人都挤在这儿了。每个置业顾问都像拧了发条的机器人，忙着招待络绎不绝的购房者。
有一个置业顾问的激光笔都没电了，甚至找不到第二支空闲的激光笔。
☝绿地·铭庐公馆售楼部
「前两天，有个温州的客人一下子刷走了8套房子。50%买我们楼盘的人，都是投资客，另外50%，差不多由杭州湾产业园区的人平分，像吉利、大众的员工和本地人。」置业顾问说道。
案场中穿梭着形形色色的购房者，我们遇到一个「看房团」，专门从衢州赶来，有中介带着队。
如今的投资市场，再也不是10年前「温州购房团」称霸的时代了，不仅「沪杭甬军团」加入，其他县市的人也躁动了。
比老城区风头更盛的，是杭州湾的发展重点——杭州湾启动区。目前板块内三个楼盘在售，合生杭州湾国际新城、绿地·海湾，卓越·杭州湾中心。
☝合生杭州湾国际新城售楼部
我们来到合生很气派的售楼处，进去之后却不觉得售楼处大了——因为，几乎每一桌都坐着人。
隔壁桌的大哥，还主动向我们抛出橄榄枝，问要不要跟他们组团一起买房：「就跟团购一样，我们一起买，买的数量多，折扣肯定大一些。」
不要以为他们很盲目，投资客是楼市中很精明的一批人。像这位大哥，显然是做了充足的功课的，他掏出手机，向我们展示了里头的照片。
「本来担心杭州湾的人气很差，毕竟是新区。为此我特意在杭州湾住了两天，空了也会去周边的小区逛逛，其实入住率也不低的，大概有6成左右，这其中有不少是租在这里的，晚上还是挺热闹的。」
跟他的考察结果类似，销售表示，除了投资客，也有不少在附近园区上班的人，买启动区的楼盘来自住，大约占楼盘总销售量的60%。
以上，就是我们在杭州湾新区感受到的热潮。
从去年开始，杭州湾新区便成为了投资客们「插秧的稻田」。而这些稻田的耕地者，就是一个个开发商。目前进驻杭州湾新区的，还都是大牌房企，有绿地、碧桂园、融创、合生、卓越、港中旅等。
杭州湾新区的居住区共分为两个板块，就像开头介绍的，老城区和启动区。
滨海大道以南，兴慈五路以东，就是「杭州湾老城区」。处于中心位置的利时百货和南洋商业街，是现在杭州湾新区最热闹的地方。
老城区目前就三个楼盘在售，绿地·铭庐公馆，杭州湾星河荣耀以及只剩下最后一期的杭州湾世纪城。
启动区更「热闹」些，除了在售的三个楼盘，附近的碧桂园项目也正在加紧建设中。
5月份的时候，卓越在杭州湾跨海大桥旁，方特主题乐园的对面底价拿了3宗地，建设体量加起来有83万方。
杭州湾的地，目前基本都可以底价拿到，建设体量也都是巨大的，像融创今年4月份拿的地块，就有约86万方的体量。那是因为——拿地的开发商，都要一起参与建设区域的城市配套。
最先入驻的这批开放商，造的并不是单一的住宅，而是一座从无到有的「新城」。
当我们站在一望无尽的荒芜土地上，眼前看到的只有碧桂园的打桩机「吭哧吭哧」运作时，仿佛它像是在造一个世界。
外界看杭州湾，无非两种心态：一个看它如何平地起高楼；另一个看它如何扶不起来，看投资客们如何「自讨苦吃」。
人们热炒杭州湾新区这支「概念股」，跟它背后强大的规划脱不开关系。
地理优势很耀眼，杭州湾新区就位于上海、杭州和宁波的几何中心，距离上海市区约130公里，距离杭州市区约140公里，距离宁波市区约70公里。
以后这个距离还会被「拉近」。多条道路在规划建设中，往北有杭甬高速复线，连接宁波与杭州、绍兴等地，与现有的杭甬高速相比，是真正靠近杭州湾水域的环杭州湾高速公路。
还有沪甬跨海交通通道，起于杭州湾跨海大桥，在上海金山登陆，拟接沈海高速。这个通道还可能建设城际铁路，以后说不定能坐城际铁路到上海了。
杭州湾新区以后到宁波也很近，从宁波湾开往慈溪的城际铁路，未来会与慈溪开往宁波的城际铁路相连。
另外产业、站位足够强势。目前板块内已经落户有250多家企业，其中包括大众、吉利、中信集团等13家世界500强公司。
一路带着国家级Buff「开挂发展」，拥有「国家级经济技术开发区」、「国家级产城融合示范区」等名号。
只要我们打开网站搜索杭州湾的消息，关于其产业利好的新闻隔三差五就有一条。
这里还适逢浙江谋建「世界大湾区」，要与长三角一起抱团发展。这一连串的利好消息，每一条都像重磅炸弹，惊起巨大的浪花，拍进投资客心中的沙滩。
那天我们在杭州湾新区问过不少投资客，买这种全新打造的新城市里的房子，对回报的预期是多少年？
收到的回答，基本上是五到十年。大多数的投资客，在杭州湾新区，做的还是长线投资。
也问了不少杭、沪、甬的投资客，会否考虑，将来到杭州湾新区居住？对方都是一脸「你在开什么玩笑」的表情。
就和他们一样，看杭州湾新区，我们无法以「短线思维」来评判，还是需要长久的等待——
1.从产业布局看，杭州湾新区当然是好事，过去几年的GDP及财税收入已经充分说明。
2.从城市融合看，杭州湾新区对于离得最近的宁波而言，仍是另一座城市。它与宁波城区之间存在着巨大的断裂带，这个断裂带要缝合，至少需要二三十年。而且，不一定缝合得了，真自成一体了也不需要缝合。
所以，我们需要思考的问题是，加上在当地工作的人，到底有多少人会住到杭州湾新区。
3.杭州湾新区是「国家级产城融合示范区」，但要注意，这个产城融合的「城」，不是指宁波也不是指慈溪，而是指它自己这座新建的城市。这是一场真正的造城运动。
4.所以，杭州湾新区的房产价值，主要取决于杭州湾新区自身的产业规模及质量，能吸引多少人真正在这里工作、创业，而不取决于宁波、杭州、上海的城市价值。
就眼下而言，楼市有点降温，杭州湾的热火，应该也会降一降
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