趙亮 | 插圖
▍農業特色小鎮
時隔40年之後，63歲的楊國強決定回去種田。6月15日，碧桂園宣佈成立碧桂園農業控股有限公司，正式進軍現代農業。
53歲的鬱亮的想法與楊國強不謀而合，只不過，他採取了另外一種“不顯山不露水”的方式。
軍莊鎮位於北京門頭溝區東側，距離北京市中心約30公里，佔地34平方公里，是門頭溝產業功能佈局的重要部分。按照後續開發定位的不同，該項目分為東區和西區兩個片區，規劃中擬開發的佔地面積約414萬平方米。其中，東區將開發建設成為集休閒度假、生態醫養、親子教育及創意產業於一體的綜合生態旅遊產業園區，西區將主要進行棚戶區改造、一級土地開發及後續的建設開發。
兩年過去，對軍莊鎮項目的打造，北京萬科逐漸形成“兩步走”的路徑。按照北京萬科相關項目負責人王垚的介紹，第一步，萬科堅持保護生態環境的底線，規劃了“一鎮、兩軸、四村”的空間佈局結構。在整體規劃中，依託京白梨、京西古道等旅遊資源，逐步建設精品生態梨園示範觀光園、精品度假酒店等旅遊目的地。同時，計劃將軍莊鎮建設為北京戶外營地的大本營，打造成全北京最大的青少年戶外實踐、學習教育基地。除此之外，萬科還制定了養老、醫療、科技創新、商業等產業戰略規劃。從業務層面來看，北京萬科正在尋找旗下多元化產業協同效應的密碼。
第二步，利用軍莊鎮作為京白梨原產地的特殊優勢，2017年9月，萬科聯合北京國萬置業有限公司與北京市林業果樹科學研究院簽訂戰略合作協議並啟動京白梨課題研究。“萬科在持續助力軍莊鎮發展新型城鎮的同時，利用企業的市場優勢，促進和幫助當地的京白梨實現市場的高端化，增加農產品附加值，促進當地農民增加收入。”王垚說出了北京萬科在這個農業特色小鎮的設想，只有在合作中實現雙贏，雙方才能走得更遠。
▍“鄉村計劃”的探索
在硬件改造上，萬科的鄉村營造主要是村內建築改造、景觀及部分公共性載體的投資，利用東羅村現有建築、景觀、空間等進行“針灸式改造”,最大限度保留村落傳統風貌。按照管欣的設想，發展特色農業和旅遊業才是東羅村今後的主要方向。“興化本身是農產品、水產品發展比較豐富的區域，但主要痛點是知名度不夠高，產品溢價不足以提升整個鄉村的收入。”管欣說，農產品經營是萬科下鄉最重要的一件事情。
龐大的房地產開發數量為萬科在城市中積累了大量的業主和客戶，他們對安全優質農產品的需求很大。根據萬科提供的數據，目前南京萬科物業共管理48個項目，業主人數達到13萬，其中，南京萬科物業管理的萬科社區項目14個，人數6萬；服務非南京萬科社區34個，人數7萬。
這些城市資源如何與鄉村發生互動，如何進行導入，是萬科接下來要做的事情。
基於此，萬科在今年初推出“八十八倉”農業品牌，設想將優質農產品納入倉裡，篩選之後提供給城市客戶。與碧桂園依託自身打造的社區商超鳳凰優選有所不同，管欣解釋，萬科想做的是差異化經營，不僅進行農產品銷售，還為客戶提供農耕文化和生活理念的體驗。八十八倉除了擁有線上銷售平臺，下半年將在南京萬科管理的社區開設線下實體店，提供線下服務。
萬科對農業產品線的定義並不侷限於興化，管欣說，未來所有萬科“鄉村計劃”中生產的優質農產品都可以提供給萬科的客戶，這個產品線會延伸得更廣。
在協助東羅村實現農業產業可持續經營之外，結合東羅村距離興化垛田花海車程大約5分鐘的地理優勢，萬科也在鄉村旅遊上做起“文章”。
興化垛田花海與普羅旺斯薰衣草園、荷蘭鬱金香花海、京都櫻花並稱全球四大花海，根據管欣提供的數據，每年4月花期，興化市單月便能吸引160萬-180萬遊客。目前，興化花海周邊並沒有成熟的旅遊配套，因此，萬科在東羅村的一座小島上建設了一家特色民宿，發展鄉村民宿體驗遊。
這家特色民宿結合東羅鄉村建築特點和地理特徵設計，共規劃了24間客房，以二十四節氣設定主題，預計今年7月底試營業。管欣透露，接下來在其他鄉村計劃中，萬科也會嘗試打造這種特色民宿。
還有一項業務在東羅村的振興體系中正慢慢成型，那就是研學教育。管欣說，目前整個萬科的教育營地產品系主要內容集中在海洋類、冰雪類和城市類，尚未打造與農業或農耕文化相關的教育營地。在東羅村進行農耕文化研學教育，可以對萬科素質教育體系形成補充。此外，這個教育業務也針對親子類提供田園場所和農耕文化產品。
▍盈利邏輯有別於傳統地產開發
一位接近北京萬科的知情人士表示，在整個軍莊鎮農業特色小鎮的打造中，傳統地產開發思維是行不通的，開發週期也相對漫長。
管欣在工作中的最大感觸是，農村和農民的事情與傳統房地產開發截然不同。“要面臨的業務條線更加豐富，包括與政府、村集體的合作，怎麼帶動村民的參與熱情，怎麼提升村民的分紅收益、社區店怎麼開，商業模式是什麼、研學課程體系怎麼制定、鄉村旅遊怎麼開展……”對管欣和她的團隊而言，這是一個全新的挑戰。
為此，萬科內部單獨設立了一個田園鄉村事業部。去年開始做東羅村“鄉村計劃”時，人員主要從萬科地產板塊調動，東羅村項目啟動後，這些傳統的地產人思路也發生了很大的轉變，因為一旦涉及專業問題，必須有專業人才解決，目前團隊中萬科原有場內的人力資源和外招的農業人才各佔一半。
很多人問管欣，萬科的這個“鄉村計劃”最後是不是還要依靠房地產開發平衡收益？她篤定地回答，完全沒有。
“東羅村這個項目的切入邏輯跟房地產開發是完全不同的，盈利週轉的時間也不一致。房地產的快週轉在這個項目上壓根沒法實現，我必須按照農業和旅遊的週轉週期去做事情，整個盈利時間會比較長。”管欣說。
萬科瞭解到，政府期待探索出一條社會資本參與鄉村振興實現可持續、可複製、可推廣的模式。這樣就意味著萬科參與東羅村建設必須有收入，並且，這個收入並不是單純萬科自身的盈利，而是讓這裡的村民自運營也可以實現盈虧平衡或者微利。
目前，東羅村整個項目的收入模式主要包括農產品銷售和種植、鄉村旅遊、研學教育幾方面。這個項目的股東是國資、村集體和萬科，所以收入也必須按照這三個主體去分配。
在下鄉途中，萬科的佈局不僅侷限於大型農業項目。今年4月，在深圳市國資委主任彭海斌推動下，萬科與深圳市農產品股份有限公司在大梅沙萬科中心簽訂了一份戰略合作協議，雙方在新零售及城市食品安全產業、農產品流通綜合產業園區開發、現代化農產品種植養殖基地建設等領域開展深入合作。並擬成立聯合工作小組，全力推動從田間到餐桌的全程供應鏈建設。
公開資料顯示，深圳市農產品股份有限公司成立於1989年，是一家以投資、開發、建設、經營和管理農產品批發市場為核心業務、總資產超過170億元的大型現代化農產品流通企業集團。該公司率先開創農批市場網絡化經營模式，在深圳、北京、上海、天津、成都、西安、長沙、武漢等35個大中城市經營管理了50家綜合批發市場和網上交易市場。
從上述合作內容看，萬科在農業領域種養銷一條龍的全產業鏈佈局明顯。
7月9日，萬科物流發展有限公司併購太古實業旗下太古冷鏈平臺，通過完善冷鏈物流運營網絡，萬科物流將服務觸角延伸至家庭生活中的生鮮農產品及加工食品等領域。
這也意味著，至少在發展農業的物流環節上，萬科已經打通並佔據一定優勢。
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