自2006年以來，我國房地產市場朝氣蓬勃快速發展。隨著房價的上漲，開發商購置土地的積極性增加，不斷投入到房產開發的浪潮中。然而不斷上漲的開發價格，在讓眾多開發商賺到盆滿鍋滿的同時，也讓不少開發商頂不住壓力，許多“爛尾樓”如同補丁般橫亙在城市地圖中。
隨著城市建設由粗放的“增量擴張”向集約的“存量優化”開發模式轉型，房地產進入存量時代，舊樓改造、爛尾盤活、城市更新等話題逐漸成為熱點。地方政府與企業開始積極試水，以期盤活土地資源、化解社會矛盾、防範金融風險，進而提升城市形象。本期，中國城市報重點關注“爛尾樓”改造，以期為城市“爛尾樓”的處置尋找新的曙光。
據公開報道，2018年各地多個爛尾已久的項目得以復活，其中昆明23家房企接手44個爛尾樓盤，似乎新一輪存量改造，尤其是改造爛尾樓潮流又將來臨。
房地產不良資產改造對城市發展有何意義？改造阻礙會有哪些？有何經典案例可供借鑑？日前，中國城市報獨家專訪了中國社會科學院城市發展與環境研究所土地與房地產室主任李景國及其團隊。
李景國及其團隊指出，近年來，我國的不良資產一直處於攀升狀態。2016年末，我國商業銀行不良貸款餘額1.51萬億元，商業銀行房地產業不良貸款餘額也增加至577億元。
而積壓的房地產不良資產規模更為驚人，據估算，東方、信達、長城、華融等四大資產管理公司2015年的房地產不良資產額已達5895億元。
如果將一些地方資產管理公司的不良資產納入統計，房地產不良資產規模更大。麥肯錫2017年發佈的一份關於地方資產管理公司（AMC）的研究報告顯示，到2020年中國不良資產規模將達4.8萬億。
“有理由擔憂，房地產不良資產規模可能會達萬億元以上。”
1 中國城市報：在我國房地產爛尾現象時常發生，對於城市建設和發展，盤活爛尾項目、改造不良資產有何意義？
李景國及其團隊：首先，有利於盤活閒置資源，促進城市房地產市場健康發展。房子是用來住的，不是用來炒的。房價上漲增加了居民購房壓力，房地產不良資產改造，可以盤活土地和房產資源，增加供給，有助於平抑房價。
其次，可避免矛盾激化造成社會影響。爛尾項目前期開發是一筆不小的投資，往往連帶有銀行、供貨商、建築單位、投資人和民間借貸者等多方的資金損失，造成經濟糾紛。如果已經銷售，購房者不僅因拿不到房子產生糾紛，還有可能造成上訪和群體事件。
同時，也有助於防範金融風險。中國房地產曾在海南出現大批爛尾樓現象，之所以沒有造成過多影響，主要是當時房地產市場尚未在全國形成、海南範圍很小。房地產類貸款已經成為銀行貸款的主要構成部分，從各國經驗看，如果房地產不良資產大面積出現，極有可能出現金融系統的結構性風險。
此外，爛尾盤活可以提升城市形象。大多數爛尾樓項目結構不完整，缺乏安全防護，特別是因質量問題責令停工造成的爛尾樓項目，有的還存在隨時倒塌的危險，給市民帶來重大安全隱患。通過房地產不良資產改造，可以增加政府稅收，促進項目周邊繁榮發展，提高城市的吸引力。
2 中國城市報：一般來說，造成城市房產爛尾的原因有哪些？
李景國及其團隊：房地產不良資產的成因複雜多樣，可以簡單的分為房地產企業的內部因素、行業及項目的外部因素。
從外部因素來說，受行業政策、經濟形勢和城市發展等多因素影響，各種調控政策隨時間的推移，累積的效果會逐漸顯露。
2017年，房地產政策由去庫存轉向限購、限價、限貸、限售，全國主要城市紛紛出臺相關政策，一些房地產項目資金成本增大，一些房地產企業資金吃緊，而受首付比例增加、貸款利息提高的影響，居民購房能力明顯下降，銷售低於預期。市場有效需求不足，房地產項目所受的外部壓力進一步加大。而中小房地產企業，抗風險能力弱，一旦市場出現不利的變化，其項目更容易成為不良資產。
同時，有關政策變化、管理理念進步、城市規劃調整都會對房地產項目產生影響。例如，拆遷政策向禁止強拆遷轉換時，可能會導致當期面臨拆遷問題的項目開工時間延後、工期延長、企業成本增加，從而導致出現不良資產；招商引資優惠政策的取消、城市片區規劃調整等，也都可能給發房地產項目建設帶來困難，出現不良資產。
中國房地產業的制度體系，也是造成爛尾項目的外部條件。澳大利亞很少有房地產不良資產，主要由於澳大利亞政府在房地產政策的健全和完善方面下足了功夫：在澳大利亞，房地產企業在開發過程中銷售率到70%以上才有資格申請開發貸款。如果無法完成銷售任務，也不能獲得銀行貸款，開發建設的資金無法保障房地產開發企業不會貿然施工。
另外，澳大利亞政府特別推出了日落條款，保障購房者在房地產企業無法按期交房時，及時拿回購房款和相應損失。
在內部因素上，在資金方面，所籌措資金不足或成本較高，都可能導致現金流不足而延期，導致項目虧損和長期爛尾。房地產是資金密集型行業，絕大多數開發企業依靠銀行貸款或借款，往往因自有資金不足而更易受到外部因素影響。
中國現階段缺乏有效的信用擔保體系，部分企業信用不高，借貸時拿不出有效的信用擔保，有時不得不使用成本較高的民間借貸來緩解壓力，反而債務越欠越多。住宅類房地產項目的資金回收一般兩三年，其中就有少數爛尾項目是因各種原因需要追加資金而被高額利息壓垮的。
而另一方面，商業地產依靠長期租賃回籠資金，有的招商周期長，有的租金回收不穩定，現金流壓力極大。加上目前金融市場上缺乏商業地產所需的長期融資工具支持，商業地產項目債務違約風險尤其明顯。
在市場越來越規範的背景下，涉及違規、違建、超建的房產項目，會拿不到銷售證，造成開發商無法實現銷售，變成不良資產。開發商複雜的債權、債務糾紛不能得到及時解決，其開發建設的項目也可能會形成不良房地產資產。
另外，開發環節、資金和團隊的缺陷，也可能會導致經營管理不善。如市場定位不準、對市場判斷失誤、設計欠妥造成銷售困難，難以回籠資金造成鉅額虧損，非法集資而又跑路，拖欠建築單位款項造成停工，質量不達標而無法通過驗收等。
3 中國城市報：在房地產不良資產改造的過程中，會遇到哪些難點？
李景國及其團隊：房地產不良資產的收購過程通常很短，而對其進行改造卻不得不面對一個個十分棘手的問題。一個複雜不良資產項目的盤活，需要打通法律、金融、地產、資本市場等各個維度，需要對項目進行深度的信任重組、利益重組和預期重組，並找到合適的單點突破口才可能成功。
首先要處理好遺留問題。（1）要與原開發企業的交接，獲得後續開發所需的各種文件、資料，以便去辦理更名過戶手續，併為開工建設做準備。而原開發企業往往由於管理不善、資金緊張等原因導致爛尾，資料缺失、團隊解散給後續接手造成困難，原有企業的不配合甚至造成糾紛的情況也很多，造成後續工作很難開展。（2）妥善處置此前遺留的債務糾紛，應對隨時可能出現的討薪要賬情況。（3）特別要處理好原購房者的利益，不能因其鬧事、集體上訪而影響正常的施工和銷售。
其次，要做政策風險變動準備。改造與新開發項目不同，既要面對遺留問題，又要面對當前政策要求，解決政策前後不一致的問題。大部分房地產不良資產項目已經爛尾幾年甚至更長的時間，在較長的週期中一些政策法規與之前可能有變化，接手後可能面對潛在的政策變動風險，很有可能造成項目開發週期延長，隨時可能因流動資金不足、政府監管、購房者維權、法院查封等原因而再次停工，甚至可能出現再次爛尾。
此外，改造項目的資金成本相對較高，銷售收入的提升也頗具難度。（1）資金成本較高。爛尾項目很難獲得銀行貸款，開發企業不得不自籌資金，很多需要使用利息較高的借款。如果因各種未預料到的原因造成工期延長，也必然增加資金成本。（2）銷售收入難提升。過去的項目規劃和房型設計很多已經過時，未完工項目長期閒置更容易產生建築質量問題，加上爛尾樓項目已在社會上造成長期負面影響，人們對爛尾樓潛在風險不確定性的天然抗拒，能吸引到的購房者有限，價格不能定的太高，都會影響銷售回款。
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