【最高人民法院裁判文书】
祁某与某银行张掖市分行房地产转让合同纠纷再审案
[最高人民法院民提字第106号民事判决书]
最高人民法院再审认为，本案焦点为张掖分行对通过以资抵债方式取得回凤楼是否合法、张掖分行是否有权处分回凤楼，以及张掖分行与祁某签订的本案《抵债资产处置合同》是否有效问题。
1.关于张掖分行对通过以资抵债方式取得回凤楼是否合法、是否有权处分回凤楼问题。本案事实表明，回凤楼所有权人系案外人供销公司，后案外人新墩供销社兼并了供销公司并实际占有回凤楼。新墩供销社以回凤楼为抵押物与西区支行签订借款合同。借款期限届满，新墩供销社尚欠西区支行贷款本金120万元及利息8. 9万元。双方遂于2001年3月21日签订《以资抵债协议》，约定新墩供销社将回凤楼抵顶西区支行贷款本息128. 9万元，以及由新墩供销社办理回凤楼的房产和土地使用权过户手续等。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。”因此，西区支行通过以资抵债方式取得回凤楼是合法的。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”西区支行的上级行张掖分行有权处分回凤楼。
2.关于张掖分行与祁某签订的《抵债资产处置合同》是否有效问题。本案事实表明，为了将回凤楼变现，及时收回贷款，张掖分行与祁某于2003年9月26日签订《抵债资产处置合同》，约定张掖分行将其拥有的抵债资产回凤楼的房地产以82万元的价款转让给祁某，由祁某办理房产、土地使用权过户手续，张掖分行提供原供销公司房产证、土地使用权证和新墩供销社的《以资抵债协议》等。
上述约定涉及张掖分行与祁某之间买卖回凤楼的债权关系，以及将回凤楼的房产证和土地使用权证过户到祁某名下的物权关系。张掖分行与祁某之间买卖回凤楼形成的债权关系，系当事人之间的真实意思表示，没有证据证明这种行为损害国家利益和社会公共利益，故应当认定该债权关系合法有效。关于物权关系，本案事实表明，祁某向张掖分行交付82万元购房款后实际占有了回凤楼，且已将回凤楼的房屋产权过户到自己名下，但张掖市房产管理局后于2006年3月12日专门发文注销了祁某对回凤楼的房屋所有权证;至于回凤楼的划拨土地使用权则自始没有发生变更。因此，本案回凤楼的房产权和土地使用权即物权关系事实上已经不能发生变动。上述债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能以物权关系变动不能进而否定债权关系的合法效力。
—最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》
【最高人民法院法官著述】
本案核心问题是张掖分行与祁某签订的《抵债资产处置合同》是否合法有效。一、二审判决以张掖分行将涉案房地产转让给祁某未报有批准权的人民政府审批，以违反《城市房地产管理法》第39条的规定为由，认定《抵债资产处置合同》无效。最高人民法院再审判决认定《抵债资产处置合同》涉及张掖分行与祁某之间买卖回凤楼的债权关系，以及将回凤楼的房产证和土地使用权证过户到祁某名下的物权关系;买卖回凤楼的债权关系合法有效，虽然回凤楼的房产证和土地使用权即物权关系已经不能发生变动，但不能以物权关系不能变动进而否定债权关系的合法效力。最高人民法院的上述裁判思路将物权的变动区分为债权关系与物权关系两个不同法律关系，以及不能以物权关系不能发生变动为由来捆绑债权关系的效力，要尽可能促使债权关系合法有效，最大限度地保护债权人的合法权益。
《物权法》第巧条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”审判实践中适用该条规定时应当注意：(1)准确把握债权关系生效时间。当事人设立、变更和终止不动产物权合同，该合同首先体现为一种债权关系或称原因关系，除法律另有规定或者当事人另有约定外，该债权关系自合同成立时生效。(2)准确把握物权变动对债权关系效力的影响。不动产物权合同除包含债权关系外，还包含物权关系，但债权与物权为两个不同法律关系。债权关系生效后，并不必然导致物权关系能够发生变动。如果物权关系始终不能发生变动，此种情形，有过错的一方要承担违约等民事责任，但不能以此来捆绑债权关系的效力，即未办理物权登记，导致物权关系不能发生变动的，不会因此影响债权关系的合法效力。
需要指出的是，《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定与《物权法》第巧条“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定相矛盾。《物权法》第178条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”因此，《物权法》施行后，《担保法》第41条有关“抵押合同自登记之日起生效”的规定不再适用。
此外，考虑到本案行为发生在《物权法》施行以前，根据法不溯及既往的原则，最高人民法院再审判决没有直接引用《物权法》的规定，而是参照上述立法精神对本案进行裁判。
来自：徐瑞柏《区分物权变动中的债权关系与物权关系—祁某与某银行张掖市分行房地产转让合同纠纷再审案》
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