從限購、人才政策，到公積金相關政策……上半年，太原多項政策調控樓市
“這兩年太原房價漲得快，限購政策來了，不知道能不能剎住漲勢？”
“照現在這個價格，原本準備買房的錢在太原又不夠用了，只能看看榆次周邊了！”
……
7月23日是省城市民張曉嫻和閨蜜們約會的日子，因為各自都有購房計劃，便談到了省城樓市，談來談去，不知如何抉擇。
回顧太原樓市的上半年，我們看到，房地產的調控政策仍在進行。5月14日下發的限購文件於7月4日正式開始實施，提出實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理等九項具體措施。按常規分析，本輪限購、限貸、限售等調控政策會有效抑制房價的上漲，並對投機炒房等不良市場心態以嚴厲打擊。
記者走訪市場發現，省城房價相比去年，確實有一定上漲。以晉陽湖新近入晉的一開發商樓盤（非毛坯）為例，2017年9月開盤價11000元/㎡，今年6月均價為15000元/㎡。半年時間，均價漲了4000元/㎡。當然，其中也有開盤低價促銷等因素在內。
據朗潤智業提供的數據顯示，2018年上半年太原商品房銷售套數42133套，同比上漲17%，銷售金額526億元，同比上漲28%，銷售面積422萬平方米，同比上漲0.42%，保持去年同期水平，供應量和成交量同比基本持平。同時，市場已推未售庫存持續走低，商品房已推未售量261萬平方米，去化週期約4個月；在售項目未推量約1833萬平方米，但未推貨量集中度較高，供貨節奏平穩。也就是說，總體來看，太原上半年商品房市場量穩價漲。
對於上半年這種樓市狀況，山西省房地產協會相關負責人指出，一般來講，調控政策真正的落地效果需要一定時間才能深入市場。我們可以看到的是，限購後，很多改善族可能會失去買房資格，或者因為首付比例的提高，變得更加理性。
他認為，近年來，太原樓房消費多以改善型住房為主。所以從自主改善的角度來看，目前太原的確有不少較為適合的房源，如親賢街、長風街、南中環、晉陽街的部分房源，當然還有熱門的“晉陽湖”區域。這些優質的品牌房源，或位於已經很成熟的商圈，或處於大力發展的區域。地段優越，周邊無疑都是品牌開發商齊聚。但此類房源，價格肯定是要高，並且有的要高過區域均價。
記者採訪時，恰逢省城限購政策正式實施一週，從朗潤智業提供的數據可以看到，調控效果已初步顯現。其市場放量大幅下降，商品房成交套數環比下降42%，成交金額環比下降44%，成交面積環比下降41%。
此外，在調控政策背景下，省城購房者目前出現了分化。很大一部分改善置業群體被擋在市場之外，導致樓市成交量大幅減少。而對於剛需購房者來說，因政策出臺後，市場供應預期減少，反而刺激了其購房速度。
從供應端來看，開發商開盤加推速度放緩，因此上半年開盤情況略有下降。據樂居不完全統計，上半年太原樓市共有32個項目開盤，同比下跌27%，開盤次數達48次，同比下降31%，樓盤開發回落趨穩。
那麼，太原樓市投資回報率如何？是否值得投資呢？
一位不願透露姓名的業內人士表示，經過多輪政策調控的洗禮，市場尤其是購房者已變得更加理性。因為限售後，按照正常流程，一般兩年半的工期交房，交房後2年時間才能下房產證，也就是說，您如果出售，很可能需要等6年半的時間，資金回收鏈較長。而且按照國際通行衡量樓市運行是否健康的租售比（指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值）來算，一般租率比應低於1∶300才算健康的。目前，太原住宅租售比已超過1∶300的指標，所以住宅靠出租獲得的收益率相對較低。置業投資“轉售”比“出租”的回報率更高，但“炒房”恰恰是調控的重點，所以投資有風險。
對太原樓市而言，政策影響效果到底多大，樓市出現新的拐點，有業內人士預言，可能在四季度或年末會有體現。
本報記者 任志霞
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