惠146

在具體分析可能出現的結果時，大家必須要明白一點，我們目前的房地產市場並不是依託於供需關係實現的，地價才是目前高房價的核心矛盾，而地價不受市場控制。

所以，我們不能以市場發展規律來分析和判斷，而是要看未來發展的走勢。

總體來說，五年平穩下跌，十年基本平穩

首先，筆者必須說明白“五年平穩下跌”是什麼意思，這裡不是指價格上的平穩，而是指交易行為佔支出比例的平穩。

舉個簡單的例子，比如，你現在買一套房需要十年攢夠首付，以及後續每月負擔收入四分之一的錢來還房貸。

那麼五年之後的情況也差不多。當然你賺的錢會有變化，通貨膨脹的程度也決定了貨幣的購買力，所以價格方面沒辦法給出一個準確的答案。

比如現在是1萬一平，五年之後是1.2萬一平，可是明明總體收入提升了，並且通膨導致了貨幣貶值，這時候也僅是相當於五年前的9千，你非說漲了，那筆者也沒辦法。

不過，還是要奉勸一句，要是連這麼基本的帳都算不明白的話，建議還是別玩投機了，風險太大。

迴歸正題，之所以說五年平穩下跌，原因在於房產稅要來。

大家都知道，房產稅其實對於房價的影響並不會太大，短期波動是必然的，總體下降也是必然的，可不會出現大家想象的那樣，比如一下子房價掉一半的狀況。

可是，因為這類稅務是有免徵點的，也就是對超出平方數進行徵稅，這時候有多套房子的人，可能會因為成本壓力而進行拋售。

為了避免市場上的大幅度波動，繼而影響到其他產業的發展，目前最好的做法就是一點點把多餘的房子擠出來。

也就是通過降價手段，先一步步將房價控制到可預測的未來價位上，過程中促使一部分多房業主出售，繼而避免出現集中拋售的狀況。

當然這只是最理想的情況，筆者也能夠想到在房產稅來臨之前的穩定措施，也僅此而已。

而題主問的是未來五年會怎樣，筆者通過近期信息以及整體發展的狀況，房產稅作為新稅源的補充已經迫在眉睫，所以五年內執行的可能性非常之大。

至於會產生何種狀況，大家可通過房價變動進行判斷。

另外，還有個問題存在，那就是年輕人已經買不起房了。

其實這個問題之前就有，但現在更嚴重，很多縣城都把房價飆到8千、1萬，顯然已經很不合理了。

如果在以前，大不了拿長輩的繼續，先給孩子湊個比例較高的首付，之後讓其自己還房貸就好。而且這樣也好，孩子起碼有個壓力，會更加努力和穩定的進行工作。

而現在卻不一樣的，筆者僅說目前生活的煙臺，新房均價一萬左右，可事實上最低價就是1萬，因為1萬以下的房子位置很偏。而在考慮到未來結婚問題的房子，起碼要在80平米左右，這就意味著80萬。

80萬的首付是24萬，每月最低還款要2972.07，而很多大學剛畢業的年輕人，普遍工資也就3000，到手的錢根本還不起房貸。

其實不僅是煙臺，很多地方都有這樣的問題。現在已經不是拿長輩積蓄的問題了，要長輩一起跟著還才行。

在這樣的局勢下，就會出現年輕人購房恐慌，越來越多年輕人抗拒買房，因為其不願意承擔那麼大的壓力。而長輩也會因此增加焦慮感，再結合“婚房”這個概念的存在，社會整體焦慮感會提升。

所以，縱然房價不會一次掉到讓人人都買得起的程度，也要讓大家看到希望，哪管暫時買不起，只要房價在掉就好。

否則的話，就會出現一連串社會問題，比如如今的佛系青年，他們不關心任何事情，甚至懶得謀求發展，這必然是社會的阻礙。

再來說說十年後的狀況

剛才筆者說“十年平穩”，這雖然只是一個猜想，但筆者卻很有信心。

房價這個問題已經摺騰的夠久了，這期間也是有人歡喜有人愁，但是房價再次暴漲的可能性非常之低。

或許大家已經發現了，縣城房價暴漲的原因除了城鎮化之外，是因為農村群體開始在縣城買房，以尋求投機獲利。

而農村群體作為經濟投資信息的最末環，當其發現了並進行了投機參與的時候，這意味著什麼？

意味著幾乎人人都在進行投機，那麼無論賺多少錢都是虛的，只是個數字而已。

投機並不是生產行為，個體投機收穫的他人的勞動產出，當出現全面行為的時候，社會生產成果根本不及投機獲利，那錢從哪兒來的？

所以，最後錢只會變成一個數字，當你是百萬富翁的之後，並不意味著真正擁有百萬，可能你手中的100萬也只是值10萬罷了，剩下的90萬都是虛的。

因此，筆者認為十年之內這個狀況必然會得到解決，或是割韭菜，或是按住不動，總之不會出現再漲。

因為越漲，意味著虛的空間越大，風險也就越大。

也就是說，筆者對於房價的看法是總體下跌

很多人在鼓吹漲，漲當然沒有問題，可是現在年輕人已經買不起了，漲完了賣給誰？

筆者一開始說了，如果房價並不是一個市場調節的結果，但不可能完全脫離於市場。

也就是說，無論地價有多高，房價終究有一個上限，至少要和收入相匹配。一旦發生買不起的狀況，房子就會變成富人的東西，然後再富人之間來回流通。

那麼請問，窮人住哪兒？

如果窮人連住的地方都沒有，就是一個嚴重的社會問題。如果提供了公屋、廉租等等類型的供給，就意味著富人手裡的房子根本就沒人接手。那漲得意義在哪兒?

大家可以這樣來理解，你一百萬買了房子，漲到了二百萬，可是卻沒人買，而且還要承擔房子的持有成本，比如物業、稅費等等，如果像香港一樣，一個月亂七八糟的費用加起來好幾千，這些成本早晚會耗掉你獲利的一百萬。

更重要的是，房子根本賣出去，就意味著你要持續消耗成本。

有人說，我大不了可以租出去。

這些人似乎並沒有考慮一個問題，北、上、廣、深說這話還行，因為收入高撐得住。二、三線城市怎麼辦？本來收入就低，房價上漲也會導致物價上漲，外地人活不起就回老家了，既然賺了錢都回報社會了，那為什麼不回去給家鄉奮鬥？

所以，從現狀來說，漲和跌不僅是一個經濟問題了，其涉及到深層的社會問題。現在受到影響的不僅是底層，中層也開始感受到壓力了，這個問題必然要得到解決，而解決問題的過程中，也必然會導致一部分人受到經濟損失。

至於到底是努力工作的人損失嚴重，還是投機倒把的人損失嚴重，大家心裡都有數。

小言詹詹

不請自來！如果我的回答大家覺得還行，就順便加個關注唄~謝謝大家！

房價的漲跌一般我不敢亂下結論的，但是一看樓主問的是未來5~10年

顯然我不是亂講的，下面我就從政策、人口這幾方面一一替大家分析，如果有分歧的地方歡迎大家評論區指點哦~

政策

隨著國家對瘋狂的樓市一步步深入干涉，加入限購的城市越來越多，限購力度也越來越強。

從社保繳滿兩年才有資格買房，到買房後5年內不能交易等等，花樣層出不窮！

就拿北京來舉例，“326”商住房限購政策剛一週年，成交量就大幅萎縮，環比跌94.6%，腰斬腰斬。

此外，從平均價格來看，北京商住市場二手房價格的平均下跌幅度已超過30%，部分二手商住房價格跌幅超過40%

再來看全國，據3月份最新調查顯示，全國50個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少5%，同比減少27%。其中，有34個城市出現同比下跌，其中廊坊同比跌幅最大。

總的來看，一線、二線、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為35%、30%和22%。

雖然房價還上演著最後的倔強，但是成交量腰斬的事實，狠狠的扇了房企第一個巴掌。

今後，房地產商的日子也不好過，隨著政策對他們的資金層層控制，他們的融資難度和成本也會隨之逐漸上升。

加上一線樓市的房價環比持續下降，二三線樓市的環比漲幅也不斷回落，使得各大房地產商對回款的要求和依賴將明顯增加，急需通過大幅度銷售（促銷）的方式來回籠資金防範風險。

來自資金的壓力，又接著狠狠地扇了房企第二個巴掌！

此時，銀行也沒有閒著，從之前的利率下沉，到如今的利率上浮。都可以看出國家對樓市的態度。

國家都這個態度了，你房子即使漲能漲到哪裡去，肯定是下跌的可能性大啊！

許家印為什麼能當幾天首富？就是因為他懂國家，跟著國家走，不會吃虧的。年初的恆大八折就是他釋放的信號。

什麼，你說你猜不透國家？那你跟著大佬們走不會嗎？

從王健林賣萬達，到李嘉誠撤資；從曹德旺勸賣房，到馬雲預測房價如蔥；直到最後的任志強變啞巴，再也不敢說話。。。

以上種種，哪一條是利好房地產的？

所以說，根據國家的態度以及大佬們的動作，可以判斷樓市輝煌不再，房價即使能硬撐1~2年可以，但是撐個5~10年，我是不信的！

人口

房價長期看人口，5~10年應該算是長期了吧，比起以上種種政策，人口更具說服力！

人口就是一個城市的生氣，沒人氣的城市，還有臉談房價漲跌？直接崩盤！

因為中國在過去相當長的時期裡，人口流動都受到限制。所以，過去20年城鎮化的過程，其實也是人口市場配置的過程。

而展望未來5~10年，中國的人口流動也很有可能更加失衡，對城市的優勝劣汰是必然的。

比如說，蘇聯解體之後，俄羅斯就曾出現過大規模的人口流動，其中西伯利亞地區成千上萬的小鎮被廢棄，遷出人口的主要目標是莫斯科和聖彼得堡。

也就是說，小城鎮終究會被拋棄，人口向大城市聚集。

中國的城鎮化，將不可阻擋地成為“中東部大城市化”。而中西部城市很多盲目擴建的新區，將徹底淪為鬼城。

未來的中國，人口將更趨於聚集。 超大城市會有，鬼城也會有。 而這些被拋棄的鬼城，房價將迎來坍塌！

從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可迴避的話題。目前，我國人口**自然**增長率已經下降至5%以下，老**齡**化問題日趨嚴重。（打*號是怕審核不通過，大家理解意思就好）

而當人口總量下降時，城市之間的人口戰爭就正式打響了，這裡多了，那裡就少了，你死或我亡。

近些年來，我國農村的人口越來越少，大量村莊合併消失，而大城市越來越多，2015年我國百萬人口以上大城市達到142個。

從農村向城市遷移，從中小城市向大城市遷移，我國人口逐漸向大城市高度集中。

一二線城市倍受恩寵，強者更強，比如，上海政府部門曾預測到2020年常住人口將達到2250萬，而如今就已經超過2400萬了。

而三四線的小城市沒有優質的政治資源、商業資源、教育醫療資源、人力智力資源。無法吸引人口流入不說，反而人口正在不斷流失

城市間人口的爭奪正在發生，因為人是很現實的。經濟欠發達的地區將逐漸被人們拋棄，而經濟發達的城市將更受追捧。

而且，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯。

參見最近各大強二線城市紛紛出臺“人才（搶人）政策”，說明大家都已經意識到未來形勢的嚴峻性了，也顧不上撕破臉了，誰慢一步誰就得死。

為什麼之前的房價能夠炒起來呢？就是因為這個住房是剛需需求，使得有人願意花更高的價格來“接盤”，投資者不至於把房子砸在自己的手上。

對於房產投資者來說，購置房產後，未來獲利的方式無非兩種：以更高的價格出售套利，或者轉租獲得持續性穩定的租金收入。

而無論是轉售還是出租，都必須存在一個“接盤者”。

在一些三四線城市的非核心地區，開發商受到前幾年全國房地產市場過熱的影響，拿地太多，盲目建設。

然而三四線城市本地居民的住房剛性需求基本飽和，投資意願又不高；更無法像一線城市一樣吸引非本地居民購房。

短暫的熱潮之後，必將一地雞毛。 許多城市出現了大面積空置的現象，就比如鄂爾多斯，成了著名的“鬼城”。

送你一套鄂爾多斯的海景房，你要不要，哈哈~

一個沒有競爭力的城市，一個人口持續流失的城市，房價必將崩塌。

所以在這裡預測：房價下跌始於三四線及以下城市，最終蔓延向一二線城市！

總結

無論是從短期的政策，還是從長期的人口來看，樓市都不再適合投資。

短期內，各地政府可能還會花大力氣去保一保房價（保GDP），最多也只能維持房價穩定，房價不漲實際上就是貶值。

但是以5~10年長的期限來看，房價必將下跌！

如果大家有什麼支撐房價的觀點，歡迎評論區討論~

這篇寫完才發現竟然寫了這麼長，不知道有沒有看官能看到這裡···

喜歡就加個關注哦，謝謝大家！

七選

以10年的時間看的話，至少會有一次大跌，甚至還會有幾次大跌。其中很可能會有一次1997年香港那樣的大跌。但是短期房價應該還是會上漲的，至於能不能漲到5年時間之久，難說，但大概率是不能漲這麼長時間。

2008年之前，房價連續漲了10年以上。這是因為，那一段時間房子走向市場化，且經濟快速發展，多數時間增速在9%、10%以上。人們快速積累資本，買房不難。

看看2008年全球金融危機以來，2008年年底放出4萬億計劃，2009年房價猛漲，快速翻倍，然後2014年下跌，2014年貨幣寬鬆，2015年深圳上海大漲，2016年北京大漲，但2017年京滬深都跌，二線城市在漲。

可以看到，在經濟增速從10%時代跌落到6%時代之後，貨幣刺激起來的房價上漲週期越來越短。經濟增速6%多，人們積累資本的速度變慢，貨幣刺激畢竟難以持久。

近期又開始貨幣寬鬆，當然，表述上叫“合理充裕”。這一輪對房價肯定有刺激作用，但是能刺激多大，還是說不好。但肯定不能持久。

另一方面，產權限制越來越多。如限購、限售等。房地產稅其實也是削掉房子的一部分產權，使房子總價下跌，但實際上，算上稅的話，房子是更貴了。但不管怎樣，這些做法都會使得產權更為稀缺。

同時，老齡化越來越嚴重。以10年時間來看的，很可能迎來一波老年人離世潮。

考慮以上這些因素，未來很可能會出現這樣的局面：房價大跌，但買房越來越難，這樣的局面在情況類似的日本，也同樣出現。無論是否看空房價，如果手裡有房，至少要保留一套兩套。

最好是在深圳購房。不管未來如何發展，深圳年輕人口多，房價肯定比其他地方更抗跌，泡沫中也會漲得更快。

鄧新華全面回憶

房價在未來的走勢如何並不好預測，但是如果將時間限定在未來5-10年內，那麼整體房價仍然是看漲的。

首先，房價上漲這個概念體現在貨幣上，從我國貨幣市場的情況來看，截至2018年4月，我國的M2總量已經達到了173.77萬億元，第一季度每個月的M2同比增長均超過了8%，而2018年度我國預計的GDP增速為6.5%，在貨幣持續超發的背景下，房地產市場具有更強的吸收貨幣的能力，短期內房價上漲不可避免。

其次，隨著城市化進程的加速，越來越多的人口湧入大城市，對房子的需求自然不用多說，一線城市的房價目前雖然已經處在高位，但是作為中國先進城市的代表，隨著中國的不斷髮展，在人口基數巨大的條件下，繼續穩中有升的態勢也是自然。對於二三線城市來說，雖然在2017年已經迎來了一波價格上漲，但是房價的上升空間仍然還有不少，尤其是2018年各大二線城市紛紛展開“搶人大戰”，意圖用政策上的優惠來吸引人才落戶，勢必會帶動對房產的需求。

不過值得注意的是，中短期內房價雖是上漲趨勢，但是目前國家正在不斷出臺政策調控房價，比如限購、限貸、限價、限售以及租售同權等，地方政府中也有深圳市率先開啟了目標在2035年落實的“新房改”，長期來說，房價的走勢如何，還需要看各種政策的落實程度和國家的調控力度。

盤和林看經濟

房價漲跌是自然規律，股票也沒有永遠上漲的股票，房價也不可能永遠上漲。不要聽所謂的專傢什麼誰誰誰不會讓跌，歷史的規律，事物發展的基本規律不是誰想改變就能改變的。雖然某些人的阻擋會暫時阻擋規律的變現，但是規律是不可能被改變的。有的人一線城市房價不可能跌，誰告訴你不可能？這都是自以為是的假設。

未來5到10年，人口總體上處於穩定態勢，城市化基本上處於飽和狀態，也就是人口進城的速度慢下來了，房子的需求穩定住了。今後幾年除了投資者，炒房者，普通民眾要麼有房了，要麼是沒有能力買房了。所以說市場的購買需求是處於平衡或者逐漸下降的態勢。經過多年快速發展，大部分家庭都有了自己的房子，雖然房子的位置不一定符合他們的預期，再購買房子就是改善型的，慾望不那麼強烈了。

有人說孩子結婚不能跟父母住一起，這個是需求但不是非常硬的需求，因為他們有房子住，只是想更好的改善而已。隨著大量租聘住房的入市，多數民眾都會有自己的住處，買房的慾望也就不那麼強烈。如果房產稅開收，房價基本穩定，那麼炒房者也就會退出這個市場，那麼房價上漲也就沒有了基本的動力。未來5到10年房價最好的情況就是穩定住，或者有輕微的下跌。

深度軍備

我自己也剛買了房子沒過幾個月，在五線小城市，最近發現那裡房價又漲了。在我看來未來五至十年的房價有可能會平穩發展，但不會降價。短期兩年內還是會漲價。因為受地皮的漲價還有環保的壓力。

感覺樓市很奇怪，漲價了就賣的很快，還很搶手，我春節的時候買的房子。基本都沒得選了，就剩一些不好的樓層，後來沒辦法，又怕漲價就先買下來了。因為小孩過兩年要上學，要住。中國的樓市就是奇怪呀！掉價的時候就沒人買，那些剛需的在盼望還想他再掉一些價，炒房的就不敢入手了，怕砸在自己手裡。

好像在哪裡見過你2018

房價的走勢和股票的走勢以及其他資產走勢基本道理都是一樣，都是有周期性變化的，只是週期的長短定義不同，所以探討一種資產價格的漲跌必須限定在一定的週期範圍，但是太長久的漲跌預測的準確性就很難把握了，所以我們用長週期因子做一分析。

長期看，一個國家的穩定發展是房價穩步上揚的重要基礎，長期看一個國家的穩定會導致房價呈現波浪起伏的趨勢、但總的趨勢是上漲的。

其次要看人口的聚集因素，如果一個區域或者城市人口是淨流入的就會導致房價上漲，因為供求關係決定價格的走勢，城市化進程不斷提高，單位平方面積人口數量密度增加自然導致房價上漲，比如香港最典型，全球的人員不斷進入導致房價暴漲，如圖

還有就是金融因素，很多人看漲房地產主要是認為未來貨幣政策有可能放鬆，過去十年的緊縮政策都沒有把房價下跌，那麼未來3到5年貨幣放鬆的可能性會進一步加大，所以金融預期也是一個因素。

最後就是所謂的政策因素，比如政策放鬆諸如貸款利率降低和人口落戶政策放鬆就會導致人口增長。

所以基於以上分析，只要以上條件成立，房價就不會出現大跌，穩健當中的價格上漲將是大概率事件。

王紅英金融期貨

關於房價，就連監管和政府部門也不清楚未來具體的漲跌，因為它是根據市場的供需來習性調節的，管理部門只是起到了一定的監管和調控作用，雖然在一定程度也會影響房價走勢，但不是決定性的。

不過，我們仍能從管理和監管的角度的政策去理解房價未來的發展，至少根據國家的發展和政策的導向來看，未來的房價將會保持平穩，局部地區還是會有差異。比如一線房價會是抑制上漲的，而二、三線則看需求。

說的具體一些，有部分分析人士提出看房價漲跌的幾個要素，我認為很有道理，跟大家做以分享：

首先，房價的漲跌長期看人口

一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。

其次，中期看土地

中期看土地，如果這一個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。

第三、短期看金融

如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？暴漲。

所以，回到現實中來，我們在分析房價的時候，就可以根據具體情況做以簡單的分析，至少這個大方向不會錯。

比如，看看當地的人口流動，是持續流入還是保持不變以及人口流失？再看看土地供應，是越來越緊張了，還是穩定變化之中？或者短期跟一下金融政策，尤其是貨幣政策，貸款容易程度等。

再比如，以西安為例，去年以來實行的人才落戶政策如火如荼，每天幾千人的落戶，加之未來超1000萬人口的規劃，而土地資源本身有限，從這個角度，西安的房價一段時期內至少不會下跌。這就是簡單的理論邏輯，僅供參考！

郭一鳴

天閱商業評論TQ認為，在中國預測房價是個非常容易打臉的事情，不管預測的是漲還是跌。因為中國實在是太大了，不管大勢是漲還是跌，都能找出來和大勢不同的反例來。2016年-2017年這一波漲得夠兇猛吧，簡直是一二三四線城市全面開花啊，可是我東北老家的縣城不但沒漲價，反而降價了，這怎麼說。

別說5-10年了，就連明年中國的房價都不好說，至少得說清楚具體哪個城市，不過還是有一些判斷房價走勢的基本指標。股票反應了公司的發展前景，房價反應的是所在城市的發展前景，公司的發展前景體現在利潤上，城市的發展前景體現在經濟發展水平上，因此，房價就相當於一個城市的股票，買房相當於買了這個城市的股票，因此，城市未來的經濟狀況好壞影響著城市股票，也就是房子的價格。

因此，判斷一個城市的長期發展走勢，第一個就是看經濟發展水平，經濟發展不好，房價就是無源之水，無本之木，怎麼漲上來還得怎麼跌回去。經濟發展水平主要還得靠產業支撐，這個城市核心產業是什麼，看看統計局網站，該行業每年能創造多少價值，解決多少就業，行業是上升趨勢還是強弩之末，瞭解以上信息，基本對該城市的經濟狀況就有個大致的瞭解啦。

房價的另外一個長期影響因素是人口，吸引人口的一個是產業，一個是配套，尤其是教育配套。產業方面，該城市的核心產業需要多少人，能不能吸引周邊城市的人到這邊來打工。教育方面更不必說，父母們普遍的思想是再窮不能窮教育，一個毛坦廠中學就能養活一個小縣城。因此城市基礎設施發達，教育資源發達，也是一個吸引人口的重要因素。

總的來說，經濟發展水平高、配套好、人口淨流入的城市，房價還是有上升空間的，其他的就洗洗睡吧。

首席投資官

首先從市場目前來看，一片唱衰，什麼調控，什麼限購，什麼利率上浮，可實際情況這這樣麼？大數據中的房價降低準確麼？

首先我們看看收入，多了不說，每個人的工資都在逐年增長，別說你越活越回去，掙得越來越少這話，除非你不思進取，那工資增長的情況下房價降低得可能性有多高呢？自己想想吧，

在來說就算房價降低得情況，現在利率卻增長了，雖然上浮5個點或者10個點，但對於動輒上百萬的房子來說這幾個點的增長所付出的貸款就是幾十萬，在還有首付款得增加。

再來說說房子的位置，如果你有心去看看市中心左右的房價掉了麼？還在漲，掉價得都是周邊的房子，遠離市區。城市用地就那麼多，你越晚越要買得遠！

最後我只想說剛需買了吧！

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關鍵字: 地價 房價 要漲

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