文 | 梁宙
十三年前，“中國第一爆”在深圳漁農村炸響，半分鐘內16棟高樓轟然倒下，大規模城中村改造的序幕由此拉開。如今，城中村改造未曾間斷，長租公寓風口正盛，開發商跑馬圈地，村民一夜暴富慾望燃起，部分租戶和住處之間重新洗牌。
城中村像一個矛盾體，它對低收入勞動者、剛踏足社會的畢業生而言，是融入城市的落腳點，為城市提供穩定的勞動力，但在城市高速擴張的過程中，城中村也難逃被城市包圍甚至吞併的命運。
深圳城市更新的洪流勢不可擋，從“推倒重來”、“局部改造”到“綜合整治”，部分村莊以各自的姿態離開自發城市化的軌道，與城市連為一體。幾十年過去，無論城中村是興盛還是消亡，租戶的話語權一直處於缺失的狀態。
出租屋裡的“釘子戶”
楊維搬離位於龍華區的清湖村時，裝修工人已經在樓裡動工了10天。一個月前，其他租戶陸續搬離，他調侃自己是出租屋裡的“釘子戶”。
施工速度很快，整棟樓從1樓到9樓被打通了一個大洞，拆下的牆體再從高樓層傾倒到1樓運走，每一次傾倒都伴隨著巨大的“隆隆”聲，四處彈飛的小石子不斷敲打著房門。楊維就是在這種環境下住了下來。
楊維是廣東梅州人，也一名“倔強”的租客。今年6月1日，房東貼出告示的時候，楊維恰好路過。告示稱：本棟樓已承包給物業公司統一管理，並承諾在7月30日空樓交給物業公司，請各住戶在此期間內辦退房手續。
告示提及的物業公司是指萬科旗下深圳市萬村發展有限公司（下稱萬村），萬科去年推出“萬村計劃”稱，已探索出“城中村綜合整治+物值引進和管理+城市化商業運營”的運作模式。
目前，清湖村已有接近10棟樓的租戶陸續在辦理退房手續，這些樓將來要改造成長租公寓。
楊維的租房合同是今年1月26日籤的，合同期為1年。合同沒到期，按規定房東需向他賠償違約金。房東拒絕了楊維的賠償請求：“我已經提前一個月通知你們，該搬走就搬走，大家都一樣沒有賠償。”就這樣，楊維成了“釘子戶”。
清湖村所在的龍華區，是深圳的“關外”行政區——1980年深圳經濟特區成立，以特區內外為界，羅湖區、福田區、南山區、鹽田區稱為關內，龍崗區、龍華區和寶安區稱為關外。
關內經濟更為發達，科技和金融產業聚集，而關外則以製造業為主，因此清湖的房租還是比關內的城中村便宜很多。楊維租的是單間，由於最晚租所以房租也最貴，每個月600元，若早幾個月，這棟都一房一廳也是600元。
楊維堅持，房東違約需要按合同給予一個月房租的賠償。他想好了，如果沒賠償就繼續住，停水停電、裝修都不管。房東催得急的時候，他甚至想到去派出所備案，萬一個人物品被強制清空，或者裝修出現意外，總要有人負責。
同一棟樓的租客陸陸續續搬走，6月底，十幾名裝修工人住了進來，這意味著房屋改造將提前動工。整棟樓只剩下楊維和另外幾戶租客，因為退租的事情，他們結成了“盟友”。
很快“盟友”們也逐漸離去，其他人因為合同到期的、沒有合同的、不願惹事的、不想耗時間的，逐漸搬離了村子，只剩下楊維一個人繼續住。
7月初，裝修工們開始動工，不時從高層傾倒而下的石塊和巨大的噪音，讓楊維覺得彷彿自己身處一個廢墟中。“這段時間，我的睡眠不太好，不夠踏實，也擔心安全問題。”他說。
開工後第十天，楊維覺得不能再這樣耗下去，於是找房東說自己會搬走，問房東賠償的事怎麼辦。房東也作出了退讓，賠償一個月房租，但是由於楊維住多了15日，需要扣除房租，最後只能賠償300多元。楊維答應了。
搬離清湖村那天，楊維請了一天的假，此前的一個“盟友”也過來幫忙了。楊維要搬去崗頭，一個單間680元，比起清湖村，他每天上班需要半個小時，而在清湖村上班走路只需要15分鐘。
“今年春天，清湖村聽說開發商要來，房租已經漲了一波，近來已經是漲第二波，舊房改造後可能還會漲。”楊維說，雖然每次漲80到100元，但自己的工資不高，已經觸及自己承受範圍的底線。
“萬科們”來了
自今年5月以來，萬科進入清湖村改造城中村，當地租金隨之上漲，以及部分租客被迫退租等問題曾引發輿論關注。
此後，萬村對外回應質疑稱，改造前後的租金價格是處於同等區間，萬村負責人蔡學金也對《南方週末》表示，其採用的是滾動推進的策略，不會一步到位，“比如清湖村，村子裡共有239棟民宅，我們前期只租到其中的10棟，絕大部分的民宅依然可以租給工人們，是不會引起整個村子房租大幅上漲的”。
不過，在部分低收入的租客心中，不安全感仍無法打消。
龍華區水圍新村也是萬村進駐的城中村之一。租客蔡怡琪未收到房東退租的通知，但她看到周邊有租戶被限時搬遷，心裡還是感到了難過。她已是兩個孩子的母親，小的6歲，大的12歲，一家人在水圍新村租了一套一廳兩房的套間。
水圍新村的民宅很少再有貼出租房的信息，倒是有不少樓貼出了“請租戶另行尋找房子並辦理退房手續”的通知。
水圍新村附近有幾所小學，是很多有孩子家庭的理想住處之一。“我們遲早也會搬遷，只是時間的問題吧。”蔡怡琪每個月收入4000多元，兩個孩子都在愛義小學上學，她想到如果將來也要搬走，不知道要去哪裡找房子。
愛義小學就在水圍新村的邊上，最近每當下課時間臨近，在校門口等候的學生家長之間的話題聊得最多的都是搬家和房租。
放學鐘聲響起，愛義小學的學生蜂擁而出，其中的一支會湧進水圍新村，沿著主幹道逐漸分散走進一條條巷子，整個村子馬上充滿了孩子的歡聲笑語和打鬧、追逐聲音，沉睡的村子被瞬間激活。
蔡怡琪來深圳將近20年。“從一個小姑娘，磨成了一個婦女了，”蔡怡琪自我調侃，當年的深圳充滿激情和活力，也有一些惠民政策，覺得在這個城市耗盡青春也值得，但現在想想，自己告別自己的家鄉，在這片城市打拼著，薪資永遠趕不上這裡的物價、房價。
最近，蔡怡琪開始未雨綢繆，利用周未的時間出去找合適的房子，但遺憾的是，附近的房價貴，她不敢輕易租下來，孩子要上學也不能找太遠的。她說，如果實在不行，過完年可能就不會出來了，在老家至少可以讓孩子有個安定的住所。
自從水圍新村開始改造以來，蔡怡琪的孩子放學回家經常會問她，“媽媽，我們什麼時候要搬走？”有時，孩子也會說，“要不我們回老家算了。”蔡怡琪知道，這個事情已經讓孩子們缺乏安全感了，她為此感到內疚。
“這種處境是我們對孩子的傷害，”蔡怡琪說，連住的地方都不穩定，如何讓孩子們能安心學習，身邊很多租戶和自己一樣，也在擔心房東會突然讓他們搬走。周圍幾排民宅，只有一棟貼出了招租告示，房東表示有一套一房一廳可以出租，只能籤半年或者不籤合同。“雖然暫時未和開發商籤合同，但說不準什麼時候會籤，旁邊的樓都已經籤合同了。”房東說完，急匆匆離開。
幾乎整個水圍新村的道路都在施工，路面被挖開，鋪設管道。在一家沙縣小吃店裡，幾個店鋪租戶和萬村的工作人員在協商。“我希望以合同為準，合同還沒有到期，”商鋪租戶說，房東要求商鋪租戶搬走，又不願意賠償。
從“推倒重來”到“綜合整治”
1980年成立的深圳特區已經38歲，在不到2000平方公里的土地上常住人口多達1253萬人，面臨著發展成熟的關內地區日漸擁擠，城市中心不斷向關外延展的局面。
今年4月，廣東省統計局發佈《2017年廣東人口變化狀況分析》顯示，作為龍頭城市之一的深圳，吸附能力依然強大，新增61.99萬人。
深圳市人社局發佈最新人才引進數據分析稱，2017年深圳引進的人才聚集在信息傳輸、計算機服務和軟件業、服務業，製造業，金融業，物流業等行業。有評論認為，深圳正逐漸從“人口紅利時代”邁入了“人口質量紅利時代”。
深圳城市產業結構的變化，對人口結構產生了調整的要求，也帶來了消費的升級，包括“萬村計劃”在內的長租公寓，就是在消費升級背景下市場自發產生的。
無論是清湖村還是水圍新村，都可以從中窺探到深圳城中村規模化租賃的輪廓。2017年10月，深圳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》提出，引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。同年11月，深圳市政府出臺《深圳市城中村綜合整治2018–2020年行動計劃》提出，到2020年7月底前完成全市1600多個城中村綜合整治。
2017年下半年以來，深圳多個區相繼公佈了城中村綜合整治工作方案，新一輪城中村舊已拉開帷幕。
深圳市公共藝術中心主任、深圳市城市設計促進中心創建負責人黃偉文從2000年開始對城中村進行研究，他介紹，現在深圳城中村的綜合整治通常是政府花錢改造包括基礎設施等公共空間，提升環境，內部由開發商改造升級並運營。
深圳1000多個現存城中村多成型於上個世紀90年代，此後為解決土地難以為繼的問題，深圳開始了城中村改造，從“推倒重建”到“綜合整治”已成為一個趨勢。
在深圳特區成立之初，由於缺乏城市管理經驗，本地農民大肆擴建其居住區。1992年，深圳實行“農村城市化”政策，對特區內農村的土地實現國有化，所有尚未被徵用的土地實行一次性徵收。
在深圳集體土地轉為國有化的同時，政府也向農村返還了徵收的3％-4％土地，作為原村民的宅基地及農村集體經濟組織的工商發展用地。由於當時農民就業問題沒有得到解決，外來人口激增和土地大幅升值，城中村搶建風潮掀起。
1999年2月，深圳出臺《深圳市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》，要求堅決依法清理、拆除違法建築，此後5年，城中村的樓房仍在不斷擴建，向空中擴張，最終形成了現在密集的城中村。
2004年10月，深圳發佈《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，要求從市政府層面推動城中村改造。其時，社會和媒體對城中村髒亂差的環境進行了嚴厲的批判，甚至將城中村比作為“城市毒瘤”、“城市瘡疤”等。
深圳漁農村改造炸響“中國第一爆”，揭開了大規模城中村改造的序幕。2006年，蔡屋圍舊村大規模拆遷啟動，同一年，深圳福田區政府正式推動崗廈河園片區的整體改造，如今蔡屋圍和崗廈片區都已高樓林立，告別了昔日大面積的握手樓。
近年來，人們逐漸意識到城中村實際發揮著廉租房的作用，深圳政府開始探索城中村綜合整治的改造模式。福田區水圍村是較早進行綜合整治的城中村之一，現在已成為深圳城中村改造的一個樣本。
去年，玉田村、新圍仔等城中村也實行綜合整治，由民宅改建成的長租公寓因為整潔的環境和有序的管理吸引著年輕人，有的公寓甚至出現一房難求的現象。黃偉文說，以前開發商很少進入城中村綜合整治領域，都是政府花錢去做，2017年以來開發商進入這個領域，很多城中村整治屬於市場行為，政府採取推倒重來之外的方法，這值得鼓勵。不過，現實中出現了租戶受到驅趕的情況，關鍵是規則出現了問題。
缺失的租客話語權
建築師段鵬目前參與設計深圳某個城中村的改造項目，該項目也是將城中村的民宅承包下來，改造成長租公寓。段鵬在開展工作過程中，有一個問題曾讓他感到疑惑。
段鵬發現，項目開展工作的整個過程，設計院從來不去徵求租戶的意見。前期，他去城中村調研，曾徵求過租戶意見，問了不少人，租戶說得最多的竟然是“關我什麼事”，和租戶接觸多了，他們才說出自己的想法。
後來，段鵬想通了這個問題，不是他們不關心，而是他們沒有話語權，即使發聲也改變不了什麼。他說，在城中村舊改項目中，設計師頭腦裡也是沒有租戶的概念，最多過去問下村長和村民，甚至只是徵求村官意見。
“從始至終，租戶的聲音是空缺的。”段鵬說。
界面新聞記者走訪水圍村、玉田村、新圍仔村、大浪水圍新村等正在進行改造的城中村，很多租戶對村莊改造都有著自己的看法，有人喜有人憂。像硬幣有兩面，改造後環境變好，居住更為舒適，但租金也隨之上漲。
改造後的水圍村，除了提升消防，改善市政配套設施和宜居空間以外，大小食肆林立、屋頂綠化、平整路面，去年落成的水圍檸盟人才公寓，是深圳首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，村內也保留了部分城中村原來的樣貌。但改造後，周邊出租屋的租金普遍漲了200-400元。
胡凱住在水圍村，他認為改造後的水圍村舒服了很多，整體環境比以前乾淨，房子住起來更舒適，樓下也多了很多餐飲店，雖然租金上漲，但自己的經濟情況還可以接受。
水圍村開始改造後，也有人離開了。程遠來深圳10年，在水圍村住了七八年，直到房價上漲的幅度超出了他的承受能力範圍。“房價漲得離譜，早已不堪重負，只能搬走了，”他無奈地說。
實際上，無論是贊成城中村改造，或是不接受城中村改造的租戶，他們的聲音都未得到重視，他們彷如失聲的群體，只能被動去適應環境。
《城鄉規劃法》要求城鄉規劃報送審批前需要徵求公眾的意見，但公眾具體指的是誰並沒有定義，是否包括住在裡面的居民，是否包括租戶，租戶的年限為一年和二十年有沒有差別，這些並未明確。
黃偉文認為，規劃建設中應尊重居民的意願，聽取居民的意見，可是居民和租戶的城市權利目前沒有政策和法規定義它，這是一個嚴重的缺失。在中國，居民的定義和權利是需要討論和界定的，如果沒有界定便無法聽到他們的聲音。
“我們應該不斷探索市民在城市中的其他權利，如居住權利、租賃權利，以及使用公共空間的權利。”黃偉文說。
城市更新能否引入“社評”？
白石洲是深圳最大的城中村之一，0.6平方公里的土地上居住了約15萬來自全國各地的人，其中絕大部分為流動人口。白石洲也是深圳城市更新的“巨無霸”，深圳市規土委發佈城市更新單元規劃顯示，將拆除用地面積近46萬平方米。
狹窄巷子，一線天，握手樓，街頭自發聚集的菜市場，相互嬉戲的孩子，組成了初來者對白石洲的印象，無序又充滿生活氣息。
白石洲的小街小巷曾喚起段鵬兒時的記憶，他和朋友們曾發起“白石洲不拆”攝影計劃，也曾採訪了六七十位白石洲租戶，瞭解他們的想法後，段鵬將城中村的城市化稱為“低端城市化”。
他的理解中，“高端城市化”是“政府+資本”，擁有精英人才，處於資本價值鏈不可或缺的位置，而“低端城市化”則是“非政府+村民”，不在資本價值鏈裡面，低端城市化是高端城市化的基礎，能給人們更多的選擇。
城中村的多元化逐漸受到人們重視。在廣東省城鄉規劃設計研究院總規劃師馬嚮明眼裡，城中村的理想狀態是“混合”，功能要混合、階層也要混合，這樣的城中村可以成為都市的創新空間，提供了多樣性。
開發商進入城中村改造可能增加城中村的多樣性，但也可能破壞其多樣性，這正是段鵬的擔憂。他認為，城中村就像一個生態系統，大資本可以類比為外來物種，少量進入沒問題，可以慢慢地融入這個系統，創造出新的平衡。一旦大規模入侵，這個系統就無法包容，有可能使這個系統遭到破壞甚至顛覆。
美國人類學家馬立安在深圳生活了23年，她長期關注深圳城中村的發展。她發現，城中村在微觀層面改變著住戶的生活方式，由於城中村的佈局，使得住在其中的人不能不跟鄰居產生交流，租客們有著屬於他們的小社會和關係網。城中村一旦被改造成為城市，商業、工作、住宅三分，其中的人難以產生很多的交流。
黃偉文認為，目前國內對大型建設行為如何減少社會影響仍缺乏經驗，也缺乏規範，關鍵是要從觀念上作出改變，看到建設行為對人和社會帶來的影響。他提出，可以通過立法來規範，如在建設大型項目前，除了做環境影響評估，也做社會影響評估。
在香港的舊城更新中，社會影響評估是體現人文關懷的措施，整個項目往往會進行兩個階段的社會影響評估，第一階段初步分析更新方案影響地區的民生狀況，深入受更新計劃建議影響的小區調查，第二階段重點訪問受更新計劃影響的群體。有的項目甚至在完成若干年後再進行一次追蹤影響評估。
黃偉文作為深圳市政協委員，他一直在力推建立社會影響評估制度，已經連續兩年向深圳市政協提交重大項目和重大公共政策應進行社會影響評估的建議。
“政府在決策的時候需要看到城市發展的不同面，如果看不到，則需要從規範上要求政府看到，”他建議在實施大型建設工程之前，進行六個維度的評估：經濟評估、生態評估、社會影響評估、空間評估、時間評估，以及治理評估。
（文中楊維、蔡怡琪、胡凱、程遠為化名）
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