翻開朋友圈，你對這樣的情形並不訝異：去年前年鼓吹樓市的自媒體，搖身一變唱起空城計。
UP君加的10個購房群，9個死了，還有1個在賣東西。
的確，房地產已到了“看不清紅綠燈和斑馬線”的十字路口。
何去何從？今天，我們就來聊聊成都房價。
“ 王者榮耀 ” 裡有兩句臺詞： “ 猥瑣發育，別浪。 ” “ 穩住，我們能贏。 ”
它們，恰好道出喧囂下的真相。
先丟結論：傻子才信 “ 暴跌說 ” 。
別搬出 “ 收入跟不上房價 ” ，房子不是日常消費品，影響因子極為複雜。BTW，蔬菜都要十幾塊一斤了。
借用任澤平的觀點：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
7月23日，央行發放5020億元MLF。
“ 保持宏觀政策穩定，堅持不搞 ‘ 大水漫灌 ’ 式強刺激。 ” “ 穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。 ” “ 積極的財政政策要更加積極。 ” 國務院常務會議做了指示。
自然，本次 “ 放水 ” 主要目的在穩經濟、促實體， “ 水 ” 將定向流入實體經濟、小微企業。但不可忽略，企業與樓市有著千絲萬縷的聯繫，必將有部分 “ 支流 ” 滲入房地產相關領域。寬鬆的貨幣、財政環境，也為之創造了利好。
98年的 “ 房改 ” ，03年的抑制過熱，08年的 “ 四萬億 ” ，10年的全面調控，14-16年的連續鬆綁，16年至今的 “ 房住不炒 ” ……每一輪行情前都有政策鋪墊。草蛇灰線， “ 放水 ” 雖不直接刺激房價，也能讓我們嗅到風向。
君不見，股市的表演已開始。
2018上半年，成都GDP同比增長8.2%，超過去年。
隨國內 “ 增速換擋 ” 行情，其GDP增速有所放緩，但穩定在8.0%上下，高於北上廣。
據統計，上半年第一、第二、第三產業分別拉動全市經濟增長0.1、3.0和5.1個百分點，服務型、 “ 新經濟 ” 產業勢頭迅猛，且結構趨於優化，未來可期。
另一方面，成都城鎮化率已超70%，但離四大一線和國外大都市還有差距。規劃提出： “ 力爭到2020年，蓉城鎮化率達到77%，成都城市群城鎮化率達65%。 ”
經濟活力、城鎮化率和房地產的關係，不用多說了吧。
2017年，成都土地成交平均溢價率超過37%。
中糧武侯新城項目，東原紅牌樓項目，中國鐵建青羊項目 …… 這些高價地樓盤的入市，必將推動價格上行。
誠然，限價讓它們不太好過。房管局 “ 正與國土局溝通，研究房價與地價的聯動掛鉤機制 ” 的舉措，則讓我們覺察到 “ 破冰 ” 的可能。
7月24日天府新區兩塊地成交樓面價破萬，便是別樣的信號。
在 “ 搶人 ” 這件事上，成都從不懈怠。
其去年新增人口12.67萬，排在全國第六；自 “ 人才落戶 ” 新政發佈起，已有約20萬人成為新晉 “ 蓉漂 ” 。
UP君在成都能容納多少人一文中計算出，這座城市的人口上限約為2500萬，未來存在近900萬的人口紅利。
據統計，成都平均月薪為6941元。獵聘網報告顯示：蓉 “ 中高端人才 ” 以80、90後為主，本科佔比61%，碩士及以上佔比16%，平均年薪超過17萬元。
“ 新成都人 ” 年輕化、高學歷、高收入的特徵，與主流購房者高度重合。後市購買力彌足可觀。
回顧下紐約、東京都會區的發展歷程：初期人口大量流入核心城市，後來又向衛星城、郊區流出，最後又迴流向中心城區。
成都正處在第一、二階段之間，人口增長是長期趨勢，加上前述的政策、經濟方面利好，基本不會出現“暴跌”局面。
不跌，那就要漲咯？先別急。
今年前5個月，M2同比增速不到9%，遠低於往年。要知道08-10年間，M2平均增速超過20%，而房價也扶搖直上。
另外，國內個人房貸餘額增速也趨緩，齊平近十年來的低點。
只要不出 “ 降息 ” 大招，稱 “ 房地產回春 ” 就為時過早。
今天，中央政治局在會議上稱 “ 將堅定做好去槓桿工作，下決心解決好房地產市場問題，遏制房價上漲 ” ，便是進一步佐證。
“ 5.15新政 ” 後，成都調控力度達到空前高度。今年上半年，全國發布房地產調控政策近200條，為歷史之最。
7月23日，湖南出臺 “ 湘十一條 ” ，強調 “ 堅決遏制投機性住房需求 ” 。7月26日，南京宣佈 “ 自8月起，廢止購房落戶政策 ” 。
政策會從 “ 一刀切 ” 向因地制宜轉變，但 “ 房住不炒 ” 、 “ 堅持房地產調控目標不動搖 ” 仍如利劍高懸。正如一位媒體人所言： “ 只要限購、限價、限售在，樓市就飛不起來！ ”
在成都2018年中心城區供地計劃中，商服、工業倉儲、住宅類土地供應量同比增長68%。
自去年第三季度以來，蓉土地供需兩旺，今年上半年同比分別增長208%和235%，且呈現 “ 供大於求 ” 態勢。
與此同時，起拍、成交樓面價雙雙回落，其中成交價同比下降45%，溢價率則大減52%。
▲ 成都土地供應、成交變化（來源：銳理數據）
值得注意的是，該下行趨勢是相較去年的 “ 瘋狂 ” 而言，凸顯掛牌、拿地的理性化，會傳遞到房價，但不會造成顯著下跌。
開發商 “ 耐不住 ” 了。
新政以來幾乎 “ 一天一預售 ” 的節奏，相信大家都領教了。據不完全統計，8月成都可能有超20個樓盤、近萬套住宅入市。
“ 搖號中籤率400%。 ” “ 以前幾萬人搶，現在賣都賣不完。 ” 房企加速搶跑後，這類話題屢見不鮮。
事實上，上半年大成都平均開盤認購率在90%以上，許多 “ 核心盤 ” 都是當天售罄。從土地到房產， “ 開閘 ” 意味著供需結構生變，但不代表買方市場全面到來： “ 供不應求 ” 依然存在。
上半年成都拿地最多的不是萬科、恆大，而是人居。這1383畝土地，將以 “ 人才公寓 ” 形式呈現。
1月，政府出臺文件：租戶子女將有資格與住戶享有 “ 教育同權 ” 。
2021年，全市租賃租房保有量將達151萬套，其中人才公寓14萬套、產業園區租賃住房6萬套、保障性租賃住房11萬套。
就全國而言，2017年保障性住房開發貸款同比增長32.6%，高於房產開發貸款餘額增速。
讓我們回到 “ 房住不炒 ” 母題： “ 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 ” “ 住有所居 ” 不一定要買商品房，無疑縮小了市場蛋糕。
調控不松、走勢不明，供應井噴遇上需求分流，房地產可以 “ 穩 ” ，但絕沒有 “ 浪 ” 的本錢。
紅臉黑臉都唱了，真實市場如何？
中國指數研究院的 “ 全國70個大中城市房價指數 ” ，透露了一些信息：成都新房房價環比增長1.6%、同比增長5.3%；二手房房價環比攀升0.4%、同比增加1.9%。
▲ 2018.6全國70個大中城市房價指數（新房）（來源：中國指數研究院）
▲ 2018.6全國70個大中城市房價指數（二手房）（來源：中國指數研究院）
正如上面數據所示，二手房過得很難。
成都的 “ 冰山指數 ” 曲線，從今年3月起走起了平路，現在甚至 “ 低下了頭 ” 。
2018年7月第四周，成都 “ 冰山房價 ” 環比下降4.5%， “ 領跌 ” 29個主要城市。
據 “ 擼房價 ” 平臺統計，今年6月成都二手房網籤13726套，低於新房網籤數；有1189套房源漲價，降價房源卻高達12272套。
▲ 2018.6成都各區二手房成交、價格變化（來源：擼房價）
▲ 成都新房/二手房網籤數走勢（來源：擼房價）
二手房成交單價迎來拐點， “ 成交價/報價 ” 、 “ 漲價房源/降價房源 ” 曲線更是畫出完美的 “ 剪刀差 ” 。
▲ 成都二手房成交單價走勢（來源：擼房價）
▲ 成都二手房議價空間走勢（來源：擼房價）
▲ 成都二手房漲價房源/降價房源走勢（來源：擼房價）
二手房遇冷，新盤積極入市、一二手價格倒掛是主因。
不過由於二手成交透明性低於新房，加上成交量縮水、許多未降價房源有價無市，用 “ 陰跌 ” 形容更貼切。
二手房這一 “ 天花板 ” 下沉，間接制約了新盤漲價。
但數據不同意：今年上半年，成都新房均價達9533元/㎡，保持了穩步增長。
細分來看，內有乾坤： “ 中心城區 + 天府新區 ” 基本橫盤，近郊、遠郊則漲幅明顯。
從地圖分佈來看，成交量呈現 “ 中空 ” 特徵，成交價格則由核心城區向周邊輻射遞減。
▲ 2018年上半年成都新房成交量分佈（來源：銳理數據）
▲ 2018年上半年成都新房成交價格分佈（來源：銳理數據）
在核心區域開發開發受控、市場膠著情況下，郊縣因充足的供應和 “ 窪地 ” 效應，形成了 “ 價值輪動 ” 。
另外一組數據也有意思：大成都住宅存量、去化週期都處在低位，其中“中心+天新”庫存去化週期約13.5個月，近郊、遠郊分別為7個月和8.6個月。
形勢不言自明。
以上全錯。
在一個 “ 穩中帶皮 ” 的年代，大漲或大跌都是反社會的。
我們看到的，是在經濟增速換擋、行業剛走過 “ 冰火兩重天 ” 的過渡性週期，在政府、企業、購房者、中介、金融機構等多方博弈下，房地產正在經歷的曖昧時段：舊已破，新未來。
回首望去：08年 “ 全城降價 ” ，13年 “ 千里冰封 ” ，16年 “ 暴漲 ” …… 每一個歷史交接處，你的心情是否似曾相識。
作為大時代中的個體，也請記住： 猥瑣發育，別浪 。
- END -
美編：Amy
主編： Comet
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