翻开朋友圈，你对这样的情形并不讶异：去年前年鼓吹楼市的自媒体，摇身一变唱起空城计。
UP君加的10个购房群，9个死了，还有1个在卖东西。
的确，房地产已到了“看不清红绿灯和斑马线”的十字路口。
何去何从？今天，我们就来聊聊成都房价。
“ 王者荣耀 ” 里有两句台词： “ 猥琐发育，别浪。 ” “ 稳住，我们能赢。 ”
它们，恰好道出喧嚣下的真相。
先丢结论：傻子才信 “ 暴跌说 ” 。
别搬出 “ 收入跟不上房价 ” ，房子不是日常消费品，影响因子极为复杂。BTW，蔬菜都要十几块一斤了。
借用任泽平的观点：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
7月23日，央行发放5020亿元MLF。
“ 保持宏观政策稳定，坚持不搞 ‘ 大水漫灌 ’ 式强刺激。 ” “ 稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。 ” “ 积极的财政政策要更加积极。 ” 国务院常务会议做了指示。
自然，本次 “ 放水 ” 主要目的在稳经济、促实体， “ 水 ” 将定向流入实体经济、小微企业。但不可忽略，企业与楼市有着千丝万缕的联系，必将有部分 “ 支流 ” 渗入房地产相关领域。宽松的货币、财政环境，也为之创造了利好。
98年的 “ 房改 ” ，03年的抑制过热，08年的 “ 四万亿 ” ，10年的全面调控，14-16年的连续松绑，16年至今的 “ 房住不炒 ” ……每一轮行情前都有政策铺垫。草蛇灰线， “ 放水 ” 虽不直接刺激房价，也能让我们嗅到风向。
君不见，股市的表演已开始。
2018上半年，成都GDP同比增长8.2%，超过去年。
随国内 “ 增速换挡 ” 行情，其GDP增速有所放缓，但稳定在8.0%上下，高于北上广。
据统计，上半年第一、第二、第三产业分别拉动全市经济增长0.1、3.0和5.1个百分点，服务型、 “ 新经济 ” 产业势头迅猛，且结构趋于优化，未来可期。
另一方面，成都城镇化率已超70%，但离四大一线和国外大都市还有差距。规划提出： “ 力争到2020年，蓉城镇化率达到77%，成都城市群城镇化率达65%。 ”
经济活力、城镇化率和房地产的关系，不用多说了吧。
2017年，成都土地成交平均溢价率超过37%。
中粮武侯新城项目，东原红牌楼项目，中国铁建青羊项目 …… 这些高价地楼盘的入市，必将推动价格上行。
诚然，限价让它们不太好过。房管局 “ 正与国土局沟通，研究房价与地价的联动挂钩机制 ” 的举措，则让我们觉察到 “ 破冰 ” 的可能。
7月24日天府新区两块地成交楼面价破万，便是别样的信号。
在 “ 抢人 ” 这件事上，成都从不懈怠。
其去年新增人口12.67万，排在全国第六；自 “ 人才落户 ” 新政发布起，已有约20万人成为新晋 “ 蓉漂 ” 。
UP君在成都能容纳多少人一文中计算出，这座城市的人口上限约为2500万，未来存在近900万的人口红利。
据统计，成都平均月薪为6941元。猎聘网报告显示：蓉 “ 中高端人才 ” 以80、90后为主，本科占比61%，硕士及以上占比16%，平均年薪超过17万元。
“ 新成都人 ” 年轻化、高学历、高收入的特征，与主流购房者高度重合。后市购买力弥足可观。
回顾下纽约、东京都会区的发展历程：初期人口大量流入核心城市，后来又向卫星城、郊区流出，最后又回流向中心城区。
成都正处在第一、二阶段之间，人口增长是长期趋势，加上前述的政策、经济方面利好，基本不会出现“暴跌”局面。
不跌，那就要涨咯？先别急。
今年前5个月，M2同比增速不到9%，远低于往年。要知道08-10年间，M2平均增速超过20%，而房价也扶摇直上。
另外，国内个人房贷余额增速也趋缓，齐平近十年来的低点。
只要不出 “ 降息 ” 大招，称 “ 房地产回春 ” 就为时过早。
今天，中央政治局在会议上称 “ 将坚定做好去杠杆工作，下决心解决好房地产市场问题，遏制房价上涨 ” ，便是进一步佐证。
“ 5.15新政 ” 后，成都调控力度达到空前高度。今年上半年，全国发布房地产调控政策近200条，为历史之最。
7月23日，湖南出台 “ 湘十一条 ” ，强调 “ 坚决遏制投机性住房需求 ” 。7月26日，南京宣布 “ 自8月起，废止购房落户政策 ” 。
政策会从 “ 一刀切 ” 向因地制宜转变，但 “ 房住不炒 ” 、 “ 坚持房地产调控目标不动摇 ” 仍如利剑高悬。正如一位媒体人所言： “ 只要限购、限价、限售在，楼市就飞不起来！ ”
在成都2018年中心城区供地计划中，商服、工业仓储、住宅类土地供应量同比增长68%。
自去年第三季度以来，蓉土地供需两旺，今年上半年同比分别增长208%和235%，且呈现 “ 供大于求 ” 态势。
与此同时，起拍、成交楼面价双双回落，其中成交价同比下降45%，溢价率则大减52%。
▲ 成都土地供应、成交变化（来源：锐理数据）
值得注意的是，该下行趋势是相较去年的 “ 疯狂 ” 而言，凸显挂牌、拿地的理性化，会传递到房价，但不会造成显著下跌。
开发商 “ 耐不住 ” 了。
新政以来几乎 “ 一天一预售 ” 的节奏，相信大家都领教了。据不完全统计，8月成都可能有超20个楼盘、近万套住宅入市。
“ 摇号中签率400%。 ” “ 以前几万人抢，现在卖都卖不完。 ” 房企加速抢跑后，这类话题屡见不鲜。
事实上，上半年大成都平均开盘认购率在90%以上，许多 “ 核心盘 ” 都是当天售罄。从土地到房产， “ 开闸 ” 意味着供需结构生变，但不代表买方市场全面到来： “ 供不应求 ” 依然存在。
上半年成都拿地最多的不是万科、恒大，而是人居。这1383亩土地，将以 “ 人才公寓 ” 形式呈现。
1月，政府出台文件：租户子女将有资格与住户享有 “ 教育同权 ” 。
2021年，全市租赁租房保有量将达151万套，其中人才公寓14万套、产业园区租赁住房6万套、保障性租赁住房11万套。
就全国而言，2017年保障性住房开发贷款同比增长32.6%，高于房产开发贷款余额增速。
让我们回到 “ 房住不炒 ” 母题： “ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 ” “ 住有所居 ” 不一定要买商品房，无疑缩小了市场蛋糕。
调控不松、走势不明，供应井喷遇上需求分流，房地产可以 “ 稳 ” ，但绝没有 “ 浪 ” 的本钱。
红脸黑脸都唱了，真实市场如何？
中国指数研究院的 “ 全国70个大中城市房价指数 ” ，透露了一些信息：成都新房房价环比增长1.6%、同比增长5.3%；二手房房价环比攀升0.4%、同比增加1.9%。
▲ 2018.6全国70个大中城市房价指数（新房）（来源：中国指数研究院）
▲ 2018.6全国70个大中城市房价指数（二手房）（来源：中国指数研究院）
正如上面数据所示，二手房过得很难。
成都的 “ 冰山指数 ” 曲线，从今年3月起走起了平路，现在甚至 “ 低下了头 ” 。
2018年7月第四周，成都 “ 冰山房价 ” 环比下降4.5%， “ 领跌 ” 29个主要城市。
据 “ 撸房价 ” 平台统计，今年6月成都二手房网签13726套，低于新房网签数；有1189套房源涨价，降价房源却高达12272套。
▲ 2018.6成都各区二手房成交、价格变化（来源：撸房价）
▲ 成都新房/二手房网签数走势（来源：撸房价）
二手房成交单价迎来拐点， “ 成交价/报价 ” 、 “ 涨价房源/降价房源 ” 曲线更是画出完美的 “ 剪刀差 ” 。
▲ 成都二手房成交单价走势（来源：撸房价）
▲ 成都二手房议价空间走势（来源：撸房价）
▲ 成都二手房涨价房源/降价房源走势（来源：撸房价）
二手房遇冷，新盘积极入市、一二手价格倒挂是主因。
不过由于二手成交透明性低于新房，加上成交量缩水、许多未降价房源有价无市，用 “ 阴跌 ” 形容更贴切。
二手房这一 “ 天花板 ” 下沉，间接制约了新盘涨价。
但数据不同意：今年上半年，成都新房均价达9533元/㎡，保持了稳步增长。
细分来看，内有乾坤： “ 中心城区 + 天府新区 ” 基本横盘，近郊、远郊则涨幅明显。
从地图分布来看，成交量呈现 “ 中空 ” 特征，成交价格则由核心城区向周边辐射递减。
▲ 2018年上半年成都新房成交量分布（来源：锐理数据）
▲ 2018年上半年成都新房成交价格分布（来源：锐理数据）
在核心区域开发开发受控、市场胶着情况下，郊县因充足的供应和 “ 洼地 ” 效应，形成了 “ 价值轮动 ” 。
另外一组数据也有意思：大成都住宅存量、去化周期都处在低位，其中“中心+天新”库存去化周期约13.5个月，近郊、远郊分别为7个月和8.6个月。
形势不言自明。
以上全错。
在一个 “ 稳中带皮 ” 的年代，大涨或大跌都是反社会的。
我们看到的，是在经济增速换挡、行业刚走过 “ 冰火两重天 ” 的过渡性周期，在政府、企业、购房者、中介、金融机构等多方博弈下，房地产正在经历的暧昧时段：旧已破，新未来。
回首望去：08年 “ 全城降价 ” ，13年 “ 千里冰封 ” ，16年 “ 暴涨 ” …… 每一个历史交接处，你的心情是否似曾相识。
作为大时代中的个体，也请记住： 猥琐发育，别浪 。
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美编：Amy
主编： Comet
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