中经文化产业：老旧厂房是城市文化的金山银山。日前，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。
近日，北京市文化创意产业促进中心联合中国经济网选取了北京多个具有代表性的文化创意产业园区进行实地调研，力求全面、真实、有效地了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。本期走进的是京东方恒通国际创新园（以下简称“恒通国际创新园”）。
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2018年是松下成立100周年，日前“松下纪念馆”在北京正式开馆，引发众多人士预约前去参观。然而值得一提的是，“松下纪念馆”位于恒通国际创新园C7内，其所在地正是松下于中国建立的第一家合资公司——北京•松下彩色显象管有限公司的厂区原址。
“松下纪念馆”入口处 经济日报-中国经济网刘园香/摄
光阴流转，产业更替。如今，尽管这里还保留了许多工厂原先纵横交错的管道，但是这里早已没有轰鸣的机器声，取而代之的是规划整齐、错落有致的恒通国际创新园。
那么，厂区转型8年以来，恒通国际创新园发展状况如何？周围分布着北京798艺术区、电通时代文化广场等园区，恒通国际创新园有何突出的核心竞争优势？园区在转型升级中面临哪些痛点？未来又将如何布局？日前，带着这些问题，“中经文化产业”走访了位于北京市朝阳区酒仙桥北路9号的恒通国际创新园（简称“UCP")，近距离感受这座老工业厂区改造而成的“科技与文化”相融合的创新基地。
恒通国际创新园入口处 经济日报-中国经济网刘园香/摄
01
跌宕起伏
从老厂区到“科技与文化”创新基地
产业升级 彩色显像管企业黯然退场
现任
恒通国际创新园科长的陈一平，是原先北京·松下彩色显像管有限公司的老职工，从建厂就在这里工作，经历了去日本松下学习、安装园区设备、转型后又拆设备等过程，见证了老工厂的转型升级。他向到访的“中经文化产业”详细介绍了园区的“前世今生”。“北京·松下彩色显像管有限公司（简称“BMCC”）成立于1987年，由日本松下电器产业株式会社与京东方科技集团股份有限公司、中国电子进出口北京公司等单位在北京共同投资创立的合资公司，也是日本松下集团在中国大陆兴建的第一家合资企业。”他说。
北京·松下彩色显像管有限公司前期股权结构情况 图片来自京东方A相关公告截图
据悉，该企业主要生产各种型号彩电用彩管和背投彩电用彩管，在全国同行业中第一家全部通过国际主要安全认证，两次进入“全国最大生产型十佳合资企业”，连续数年被评为“全国机电产品出口先进企业”、“北京市优秀外商投资企业”。
但是随着电视市场向等离子电视和液晶电视等薄型电视转型，显像管电视的需求急剧减少，加上国内家电品牌地快速崛起，价格竞争激烈，日系电视厂商逐渐败退。
“中经文化产业”从京东方科技集团股份有限公司（以下简称“京东方”）《关于受让北京·松下彩色显像管有限公司部分股权公告》中了解到，截至2009年8月31日，北京松下彩色显像管有限公司总资产4.3亿元，总负债3.1亿元，净资产1.2亿元。
2009年，根据京东方发展战略，公司以100美元购买了MT映像显示株式会社所持北京松下彩色显像管有限公司的50%股权，本次股权转让完成后，京东方持有北京·松下彩色显像管有限公司80%股权。后经股权调整，其它股东相继退出，公开资料显示，截至目前，京东方占股88.80%，中国电子进出口北京公司占股11.20%。
图片来自天眼查截图
空间焕新 打造科技与文化创新基地
据“中经文化产业”了解，截至2009年股权转让前，北京·松下彩色显像管有限公司已经处于连续亏损状态，2007年、2008年以及2009年1-8月，其净利润分别为：-59388万元、-84933万元、-74565万元。京东方接管以后，如何规划发展、扭亏为盈成为摆在企业面前的当务之急。
北京·松下彩色显像管有限公司2007年至2009年8月企业经营状况 图片来自京东方A相关公告截图
陈一平告诉“中经文化产业”：
“当时园区做了规划和产业定位，也参考和借鉴了兄弟园区京东方恒通国际商务园（简称UBP）的发展经验，但是没决定朝哪个方向，最后依据北京市科技与文化创新相关战略，结合区域及园区实际情况，决定打造‘科技与文化’创新基地。”
恒通国际创新园与798艺术区仅一街之隔 来自百度地图截图
02
摸索前行
恒通国际创新园的发展之道
目前，恒通国际创新园出租率近100%，年产值超过150亿，已成为北京市“腾笼换鸟”、产业升级的示范园区。当“中经文化产业”询问“园区有何运营经验”时，陈一平沉思片刻后进行了介绍。
升级改造以厂区科学规划为前提
目前，很多地方文创产业园区在定位和发展战略还不是特别清晰的前提下就开始运营，导致很多园区要么有产业没文化，要么有文化没产业，结果离最初的发展目标越来越远。
陈一平结合园区多年运营经验，表示：“园区的规划、定位很重要。”确定以“科技与文化”双轮驱动战略以后，为提高园区规划实施的可行性及科学性，在改造中，恒通国际创新园以科学规划为前提，实现了“布局优先”到“产业升级”的整体转变。在空间规划方面，他说：
“当时主要和中央美院设计规划团队合作，整个园区的规划、产业配套都经过充分考虑才决定的，园区规划了食堂，网络配套、地下管网等都是先期做好的，其中餐厅于2013年9月就开始营业。”
园区规划图 来自恒通国际创新园官网截图
而在将园区产业定位为方面，恒通国际创新园明确提出了“五个中心 ”，即文化艺术展览展示中心、文化产业营销结算中心、电影导演创作中心、信息传媒中心、国际企业文化博览中心。在此定位指引下，园区招商陆续引进了鹏博士集团、百度、蓝色光标、北京民生现代美术馆、中国电影导演协会等企业。
园区中的中国电影导演中心演播厅 经济日报-中国经济网刘园香/摄
承袭和保留园区工业遗迹
随着城市化进程和产业经济结构调整，尽管曾经代表城市工业文明的老旧工厂逐渐退出历史舞台，但这些老旧工厂的所蕴含的历史价值依然存在，而且随着文化创意产业、科技创新产业等的注入，很多旧厂房的正在焕发出新生机。
谈及园区的改造，陈一平表示：
“园区内大部分建筑为上世纪80年代的工业遗迹，自2009年起，园区开始进行产业升级，改造时对这些建筑进行了保留、利用。”
据悉，改造过程中，原有建筑空间得到利用，并最大限度得保留了原始的建筑肌理；对一些工业元素做了创意性保留，进行原工业符号的艺术化演绎，如以前厂区的管道线路成为园区路旁的特色景观。
以前厂区的管道线路 经济日报-中国经济网刘园香/摄
“中经文化产业”在园区看到，曾经松下彩色显像管相关的工业原件经过创作，成为艺术装饰、雕塑小品。
作品名：《显像》，显像管件堆叠而成 经济日报-中国经济网刘园香/摄
打造“大而美”的花园式办公环境
与一些文创园区因面积有限、偏好引入小微文创企业不同，
“低密度+大户型”的格局是恒通国际创新园的一大空间特色。据悉，目前园区占地面积约20万平米，现有建筑面积约15万平米，而原有超大空间的厂房、超高挑高、超低密度的企业分布，决定了园区引入企业多为大体量的总部型企业。再加之园区保留了此前厂区的古树、植被等，并引入了现代景观学的原理，营造出环境优美、配套齐全的门庭花园的空间布局。调研中，“中经文化产业”发现，以“大而美”为特色的恒通国际产业园也受到发展成熟的大中型文创企业青睐。
北京民生现代美术馆入口处 经济日报-中国经济网刘园香/摄
陈一平告诉“中经文化产业”，仅北京民生现代美术馆一家企业，就租了园区约3.5万平方米。据悉，北京民生现代美术馆2015年春在恒通国际创新园开馆，主体建筑外观由多个不规则盒子构成，是我国规模最大的民营美术馆。
在北京民生现代美术馆里，“中经文化产业”看到，一场名为“中国当代艺术年鉴展2017”正在展出，通过“一年之鉴”这一时段性学术方法，系统性地呈现中国当代艺术在2017年的整体状况及趋势。
北京民生现代美术馆里的展览墙 经济日报-中国经济网刘园香/摄
此外，园区占地面积较大的是鹏博士集团，约3万平米；马蜂窝、中国电影导演协会、蓝色光标等企业合在一起也占3万多平米。
园区企业鹏博士集团 经济日报-中国经济网刘园香/摄
陈一平表示，尽管园区目前入驻企业不到20家，但是年产值早已超过150亿元。通过引入文创领域的大型标杆企业，起到良好的示范引领和辐射带动作用，有力促进园区文化创意行业上下游产业的聚合，为园区企业创造发展契机。
与园区企业共建产业生态
据悉，蓝色光标是为第一批入驻恒通国际创新园的企业之一，在品牌营销、公关活劢、移动互联等方面，园区促成蓝标与园区入驻企业建立了密切的合作联系。2014年马蜂窝获得1500万美元B轮融资，园区在已无可出租面积情况下，经多次沟通，将部分自持面积用于引进马蜂窝，同时与马蜂窝签订战略合作协议，双方共同发展。类似于蓝色光标和马蜂窝具有行业影响力的企业，为园区产业聚合生态的形成贡献了力量。
园区企业马蜂窝和蓝色光标 经济日报-中国经济网刘园香/摄
同时，园区由京东方自建的“京东方物业”提供整体物业解决方案服务，为部分入驻客户提供高品质的楼宇物业管理和VIP管家式服务。整体看来，园区与企业是一种共建、共赢的状态。
园区物业部门前景观 经济日报-中国经济网刘园香/摄
03
转型发展中的痛点问题
文创园区在产业结构调整和园区发展过程中需要面对各种问题和挑战，从有8年运营经验的恒通国际文创园中，或许可以得到一些思考和启示。
对于文创产业园而言，由于在前期招商中经验缺乏，加上腾退出来的老旧厂房不断增加，竞争日益激烈，很多园区都面临“追求高租金还是追求客户资质”的两难抉择。在恒通国际创新园发展初期，由于是摸着石头过河，园区引入的几家企业不太符合园区规划定位。伴随着经济发展模式的转变、产业结构的优化、增长动力的转化，恒通国际创新园选择不断进行产业升级，优化业态布局。陈一平表示：
“我们会主动对园区企业进行淘汰升级。如，2010年，法国拉法基集团将一个建材实验室设在园区，尽管也是与科研相关的，但是与我们文化传媒类为主的产业定位不符合，于是和企业商量以后，合同2014年到期我们就没有再续租。腾退出来的空间后来引入了美拉传媒。此前园区还有一个做信息产业通信设备质量监督检验的企业，也由于园区产业升级等原因，最后搬离出去。”
据“中经文化产业”了解到，园区今年又将敦豪航空货运公司（简称DHL）在园区的2000多平米空间腾退出来。陈一平表示，准备明年进行改造后再引入新的符合园区生态的企业。
原DHL租用的空间，刚被腾退出来 经济日报-中国经济网刘园香/摄
此外，与众多文创园区一样，目前恒通国际创新园发展面临最大的问题也是土地性质问题。同时，老旧厂房改造项目存在先天性消防安全隐患，投入使用后消防安全监管是重点。据悉，园区物业对入驻的每家企业的消防都有严格的要求，尽管消防设备是符合要求的，但是园区企业改造后也面临消防验收等问题。
日前北京市人民政府办公厅印发了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，指出“相关审批部门参照改造后建筑使用功能属性开展立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等方面审核，并按照相应工程建设技术标准进行验收和监管。”今后，随着相关配套政策的落地，这一困扰企业已久的难题或许能得到最终解决。
04
未来布局
紧跟集团战略布局做调整
由于老旧厂房改造而成的文创园区，其背后往往都是体量庞大的集团公司，文创园区仅是这些集团公司文化板块的一部分。这与自发形成或者委托第三方运营的文创园相比有利也有弊：
一方面，有集团公司的支持，文创园区往往“不差钱”；同时，很多企业慕名前去入驻，文创园区的招商工作很容易完成。
但另一方面，有时也存在总部企业对园区不重视或者园区偏离集团战略定位，导致园区发展后续乏力。
调研中，“中经文化产业”了解到，北京的恒通国际商务园、恒通国际创新园等都是京东方在运营。按照京东方的战略规划，其业务板块分为三个：
第一，显示和传感器件业务；
第二，智慧系统业务；
第三，健康服务业务。
其中，围绕健康服务业务，打造了移动健康、数字医院、再生医学、健康园区、生命保险五大事业部；而京东方健康园区，隶属京东方科技集团健康服务事业集群，下属北京京东方置业有限公司、北京英赫世纪置业有限公司、北京·松下彩色显象管有限公司、北京京东方物业发展有限公司。
据悉，目前京东方在合肥、重庆等地都在发力布局健康服务事业。随着集团对健康园区等的不断重视，陈一平表示，恒通国际创新园未来也将紧跟集团公司发展战略步伐，不断进行调整。
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主编：成琪
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