中經文化產業：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠房200餘個，其中一批已經或正在轉型為文創產業園區，並湧現出一批典型案例。
近日，北京市文化創意產業促進中心聯合中國經濟網選取了北京多個具有代表性的文化創意產業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地瞭解這些典型園區的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力於轉型為文創產業園區的老舊工業廠房提供參考和借鑑。本期走進的是京東方恆通國際創新園（以下簡稱“恆通國際創新園”）。
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2018年是松下成立100週年，日前“松下紀念館”在北京正式開館，引發眾多人士預約前去參觀。然而值得一提的是，“松下紀念館”位於恆通國際創新園C7內，其所在地正是松下於中國建立的第一家合資公司——北京•松下彩色顯象管有限公司的廠區原址。
“松下紀念館”入口處 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
光陰流轉，產業更替。如今，儘管這裡還保留了許多工廠原先縱橫交錯的管道，但是這裡早已沒有轟鳴的機器聲，取而代之的是規劃整齊、錯落有致的恆通國際創新園。
那麼，廠區轉型8年以來，恆通國際創新園發展狀況如何？周圍分佈著北京798藝術區、電通時代文化廣場等園區，恆通國際創新園有何突出的核心競爭優勢？園區在轉型升級中面臨哪些痛點？未來又將如何佈局？日前，帶著這些問題，“中經文化產業”走訪了位於北京市朝陽區酒仙橋北路9號的恆通國際創新園（簡稱“UCP")，近距離感受這座老工業廠區改造而成的“科技與文化”相融合的創新基地。
恆通國際創新園入口處 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
01
跌宕起伏
從老廠區到“科技與文化”創新基地
產業升級 彩色顯像管企業黯然退場
現任
恆通國際創新園科長的陳一平，是原先北京·松下彩色顯像管有限公司的老職工，從建廠就在這裡工作，經歷了去日本松下學習、安裝園區設備、轉型後又拆設備等過程，見證了老工廠的轉型升級。他向到訪的“中經文化產業”詳細介紹了園區的“前世今生”。“北京·松下彩色顯像管有限公司（簡稱“BMCC”）成立於1987年，由日本松下電器產業株式會社與京東方科技集團股份有限公司、中國電子進出口北京公司等單位在北京共同投資創立的合資公司，也是日本松下集團在中國大陸興建的第一家合資企業。”他說。
北京·松下彩色顯像管有限公司前期股權結構情況 圖片來自京東方A相關公告截圖
據悉，該企業主要生產各種型號彩電用彩管和背投彩電用彩管，在全國同行業中第一家全部通過國際主要安全認證，兩次進入“全國最大生產型十佳合資企業”，連續數年被評為“全國機電產品出口先進企業”、“北京市優秀外商投資企業”。
但是隨著電視市場向等離子電視和液晶電視等薄型電視轉型，顯像管電視的需求急劇減少，加上國內家電品牌地快速崛起，價格競爭激烈，日系電視廠商逐漸敗退。
“中經文化產業”從京東方科技集團股份有限公司（以下簡稱“京東方”）《關於受讓北京·松下彩色顯像管有限公司部分股權公告》中瞭解到，截至2009年8月31日，北京松下彩色顯像管有限公司總資產4.3億元，總負債3.1億元，淨資產1.2億元。
2009年，根據京東方發展戰略，公司以100美元購買了MT映像顯示株式會社所持北京松下彩色顯像管有限公司的50%股權，本次股權轉讓完成後，京東方持有北京·松下彩色顯像管有限公司80%股權。後經股權調整，其它股東相繼退出，公開資料顯示，截至目前，京東方佔股88.80%，中國電子進出口北京公司佔股11.20%。
圖片來自天眼查截圖
空間煥新 打造科技與文化創新基地
據“中經文化產業”瞭解，截至2009年股權轉讓前，北京·松下彩色顯像管有限公司已經處於連續虧損狀態，2007年、2008年以及2009年1-8月，其淨利潤分別為：-59388萬元、-84933萬元、-74565萬元。京東方接管以後，如何規劃發展、扭虧為盈成為擺在企業面前的當務之急。
北京·松下彩色顯像管有限公司2007年至2009年8月企業經營狀況 圖片來自京東方A相關公告截圖
陳一平告訴“中經文化產業”：
“當時園區做了規劃和產業定位，也參考和借鑑了兄弟園區京東方恆通國際商務園（簡稱UBP）的發展經驗，但是沒決定朝哪個方向，最後依據北京市科技與文化創新相關戰略，結合區域及園區實際情況，決定打造‘科技與文化’創新基地。”
恆通國際創新園與798藝術區僅一街之隔 來自百度地圖截圖
02
摸索前行
恆通國際創新園的發展之道
目前，恆通國際創新園出租率近100%，年產值超過150億，已成為北京市“騰籠換鳥”、產業升級的示範園區。當“中經文化產業”詢問“園區有何運營經驗”時，陳一平沉思片刻後進行了介紹。
升級改造以廠區科學規劃為前提
目前，很多地方文創產業園區在定位和發展戰略還不是特別清晰的前提下就開始運營，導致很多園區要麼有產業沒文化，要麼有文化沒產業，結果離最初的發展目標越來越遠。
陳一平結合園區多年運營經驗，表示：“園區的規劃、定位很重要。”確定以“科技與文化”雙輪驅動戰略以後，為提高園區規劃實施的可行性及科學性，在改造中，恆通國際創新園以科學規劃為前提，實現了“佈局優先”到“產業升級”的整體轉變。在空間規劃方面，他說：
“當時主要和中央美院設計規劃團隊合作，整個園區的規劃、產業配套都經過充分考慮才決定的，園區規劃了食堂，網絡配套、地下管網等都是先期做好的，其中餐廳於2013年9月就開始營業。”
園區規劃圖 來自恆通國際創新園官網截圖
而在將園區產業定位為方面，恆通國際創新園明確提出了“五個中心 ”，即文化藝術展覽展示中心、文化產業營銷結算中心、電影導演創作中心、信息傳媒中心、國際企業文化博覽中心。在此定位指引下，園區招商陸續引進了鵬博士集團、百度、藍色光標、北京民生現代美術館、中國電影導演協會等企業。
園區中的中國電影導演中心演播廳 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
承襲和保留園區工業遺蹟
隨著城市化進程和產業經濟結構調整，儘管曾經代表城市工業文明的老舊工廠逐漸退出歷史舞臺，但這些老舊工廠的所蘊含的歷史價值依然存在，而且隨著文化創意產業、科技創新產業等的注入，很多舊廠房的正在煥發出新生機。
談及園區的改造，陳一平表示：
“園區內大部分建築為上世紀80年代的工業遺蹟，自2009年起，園區開始進行產業升級，改造時對這些建築進行了保留、利用。”
據悉，改造過程中，原有建築空間得到利用，並最大限度得保留了原始的建築肌理；對一些工業元素做了創意性保留，進行原工業符號的藝術化演繹，如以前廠區的管道線路成為園區路旁的特色景觀。
以前廠區的管道線路 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
“中經文化產業”在園區看到，曾經松下彩色顯像管相關的工業原件經過創作，成為藝術裝飾、雕塑小品。
作品名：《顯像》，顯像管件堆疊而成 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
打造“大而美”的花園式辦公環境
與一些文創園區因面積有限、偏好引入小微文創企業不同，
“低密度+大戶型”的格局是恆通國際創新園的一大空間特色。據悉，目前園區佔地面積約20萬平米，現有建築面積約15萬平米，而原有超大空間的廠房、超高挑高、超低密度的企業分佈，決定了園區引入企業多為大體量的總部型企業。再加之園區保留了此前廠區的古樹、植被等，並引入了現代景觀學的原理，營造出環境優美、配套齊全的門庭花園的空間佈局。調研中，“中經文化產業”發現，以“大而美”為特色的恆通國際產業園也受到發展成熟的大中型文創企業青睞。
北京民生現代美術館入口處 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
陳一平告訴“中經文化產業”，僅北京民生現代美術館一家企業，就租了園區約3.5萬平方米。據悉，北京民生現代美術館2015年春在恆通國際創新園開館，主體建築外觀由多個不規則盒子構成，是我國規模最大的民營美術館。
在北京民生現代美術館裡，“中經文化產業”看到，一場名為“中國當代藝術年鑑展2017”正在展出，通過“一年之鑑”這一時段性學術方法，系統性地呈現中國當代藝術在2017年的整體狀況及趨勢。
北京民生現代美術館裡的展覽牆 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
此外，園區佔地面積較大的是鵬博士集團，約3萬平米；馬蜂窩、中國電影導演協會、藍色光標等企業合在一起也佔3萬多平米。
園區企業鵬博士集團 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
陳一平表示，儘管園區目前入駐企業不到20家，但是年產值早已超過150億元。通過引入文創領域的大型標杆企業，起到良好的示範引領和輻射帶動作用，有力促進園區文化創意行業上下游產業的聚合，為園區企業創造發展契機。
與園區企業共建產業生態
據悉，藍色光標是為第一批入駐恆通國際創新園的企業之一，在品牌營銷、公關活勱、移動互聯等方面，園區促成藍標與園區入駐企業建立了密切的合作聯繫。2014年馬蜂窩獲得1500萬美元B輪融資，園區在已無可出租面積情況下，經多次溝通，將部分自持面積用於引進馬蜂窩，同時與馬蜂窩簽訂戰略合作協議，雙方共同發展。類似於藍色光標和馬蜂窩具有行業影響力的企業，為園區產業聚合生態的形成貢獻了力量。
園區企業馬蜂窩和藍色光標 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
同時，園區由京東方自建的“京東方物業”提供整體物業解決方案服務，為部分入駐客戶提供高品質的樓宇物業管理和VIP管家式服務。整體看來，園區與企業是一種共建、共贏的狀態。
園區物業部門前景觀 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
03
轉型發展中的痛點問題
文創園區在產業結構調整和園區發展過程中需要面對各種問題和挑戰，從有8年運營經驗的恆通國際文創園中，或許可以得到一些思考和啟示。
對於文創產業園而言，由於在前期招商中經驗缺乏，加上騰退出來的老舊廠房不斷增加，競爭日益激烈，很多園區都面臨“追求高租金還是追求客戶資質”的兩難抉擇。在恆通國際創新園發展初期，由於是摸著石頭過河，園區引入的幾家企業不太符合園區規劃定位。伴隨著經濟發展模式的轉變、產業結構的優化、增長動力的轉化，恆通國際創新園選擇不斷進行產業升級，優化業態佈局。陳一平表示：
“我們會主動對園區企業進行淘汰升級。如，2010年，法國拉法基集團將一個建材實驗室設在園區，儘管也是與科研相關的，但是與我們文化傳媒類為主的產業定位不符合，於是和企業商量以後，合同2014年到期我們就沒有再續租。騰退出來的空間後來引入了美拉傳媒。此前園區還有一個做信息產業通信設備質量監督檢驗的企業，也由於園區產業升級等原因，最後搬離出去。”
據“中經文化產業”瞭解到，園區今年又將敦豪航空貨運公司（簡稱DHL）在園區的2000多平米空間騰退出來。陳一平表示，準備明年進行改造後再引入新的符合園區生態的企業。
原DHL租用的空間，剛被騰退出來 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
此外，與眾多文創園區一樣，目前恆通國際創新園發展面臨最大的問題也是土地性質問題。同時，老舊廠房改造項目存在先天性消防安全隱患，投入使用後消防安全監管是重點。據悉，園區物業對入駐的每家企業的消防都有嚴格的要求，儘管消防設備是符合要求的，但是園區企業改造後也面臨消防驗收等問題。
日前北京市人民政府辦公廳印發了《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，指出“相關審批部門參照改造後建築使用功能屬性開展立項規劃、建設施工、消防安監、工商註冊等方面審核，並按照相應工程建設技術標準進行驗收和監管。”今後，隨著相關配套政策的落地，這一困擾企業已久的難題或許能得到最終解決。
04
未來佈局
緊跟集團戰略佈局做調整
由於老舊廠房改造而成的文創園區，其背後往往都是體量龐大的集團公司，文創園區僅是這些集團公司文化板塊的一部分。這與自發形成或者委託第三方運營的文創園相比有利也有弊：
一方面，有集團公司的支持，文創園區往往“不差錢”；同時，很多企業慕名前去入駐，文創園區的招商工作很容易完成。
但另一方面，有時也存在總部企業對園區不重視或者園區偏離集團戰略定位，導致園區發展後續乏力。
調研中，“中經文化產業”瞭解到，北京的恆通國際商務園、恆通國際創新園等都是京東方在運營。按照京東方的戰略規劃，其業務板塊分為三個：
第一，顯示和傳感器件業務；
第二，智慧系統業務；
第三，健康服務業務。
其中，圍繞健康服務業務，打造了移動健康、數字醫院、再生醫學、健康園區、生命保險五大事業部；而京東方健康園區，隸屬京東方科技集團健康服務事業集群，下屬北京京東方置業有限公司、北京英赫世紀置業有限公司、北京·松下彩色顯象管有限公司、北京京東方物業發展有限公司。
據悉，目前京東方在合肥、重慶等地都在發力佈局健康服務事業。隨著集團對健康園區等的不斷重視，陳一平表示，恆通國際創新園未來也將緊跟集團公司發展戰略步伐，不斷進行調整。
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主編：成琪
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