最近，一篇《貴州火力全開》的文章點名表揚了貴州在2017年經濟方面的表現，在17年上半年GDP增速達到10%，也是全國唯一一個增速兩位數的省份。除此以外，貴州的基礎建設投資增速達到了25.5%，再加上旅遊業和菸酒消費的刺激，使得貴州在全國經濟下行情況下，依然保持了高增速，是個好事。
作為經濟的晴雨表，貴州省會貴陽房價走勢一路上揚，從6000到破萬隻用了半年的時間，縱然“火力全開”，但經歷了這半年的猛漲，後續彈藥還夠不夠？
圖1 貴陽房價走勢圖
夠不夠本質看供需，但在中國特色環境下，需求是多種多樣的，這次要提的就是棚改，因為它放大了供需的需。
每個要發展的城市都有老房子，貴陽也不例外，老房子拆了要賠，怎麼賠，要麼賠房；要麼賠錢，全國眾多三四線城市就是在這‘賠錢’上卯足了勁，比如貴陽。
錢從哪兒來，上面給或者自己貸；錢到哪兒去，買房去。
圖2 貴陽棚改計劃
18年1-4月，棚改數字達到16543，其中貨幣化安置的資金大概率流入到了房市當中，筆者認為是這一輪房價上漲的重要解釋變量。
就政府網站上的可查數據來看，在15年底要求棚改貨幣化比例不得低於50%後，貴陽棚改一路推進。在17年已完成近6萬戶的情況下，預計未來兩年內還將完成近10萬戶。若貨幣化補償制度不改，未來的10萬戶中可能還將有6萬戶投入到貴陽房市中，房價勢必會進一步上漲，但是——
在七月初，住建部傳來消息，棚改貨幣化比例安置需要因地制宜，在庫存壓力大的地區可繼續提供貨幣化安置，而庫存不足的地區則可選擇安置房。同期，央行對各政策性銀行的PSL資金較上月減少了200億，這一資金向來被認為是三四線城市棚改貨幣化的來源。意味著下半年，棚改貨幣化趨勢需要降溫，那麼貴陽的庫存情況究竟如何？貨幣化處置怎麼改？
從銳理數據公佈的情況看，貴陽的去庫存已達到了初步成效。
圖3 貴陽商品房庫存量（來自於銳理數據）
筆者提醒一下，根據貴陽市住建局在在17年5月末的信息，貴陽市商品住房庫存量903.11萬平方米；而貴陽市統計局的公開信息顯示2017年商品房待售面積234.59萬平方米，同比下降13.3%。這幾個數字和上圖差異較大，是計算口徑的問題。
從銳理數據的公佈數據計算，貴陽市在2018年6月底面臨的去庫存去化週期是28個月，依然處在較高水平，並不意味著去庫存已結束。而聽著前面住建部的口氣，貨幣化要降溫，這意味著貴陽在去庫存和棚改化中的全國戰役中，已經落後了。
一方面是兩年內近10萬戶的棚改項目，一方面是日趨縮減的棚改資金，怎麼辦？
不僅如此，棚改資金的來源是政策性銀行貸款，在過去一段時間內由於政策寬鬆，給予了地方擴大債務規模的機會，進而凸顯隱形債務風險，道理很簡單，有錢才能棚改，棚改才能發展。貴州發展已經“火力全開”，但貴州省債務的情況卻是瘋狂的。
利用負債率=年末債務餘額/當年GDP核算，警戒線為60%，貴州13年為67.45%，15年為86.98%，16年為74.2%，17年稍有回落，為64.2%，是全國唯一超過警戒線的省份。
往前走已經到達警戒線了，背後依然有著巨大的棚改和庫存壓力，貴州和貴陽哪怕“火力全開”，要走的路還很遠。
值得一提的是在17年末給出的《貴陽市加快城市“三變”改革推進棚戶區城中村改造實施方案（試行）》中，政府鼓勵“資源變資產、資金變股金、市民變股東”的三變，意味著貨幣化安置迎來了三種選擇，要錢、要房還是要股份？這一創新或許是緩解資金壓力和給房市降溫的一種手段。
至於未來走勢，我的觀點是：只要城鎮化還在進行，廣義貨幣（M2）還在增長，房價沒有理由不漲，至於快慢和時機，要多關注這個地區的政策風向。
畢竟棚改是利國利民的大好事，只是你沒分到房子罷了。
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