7月5日，365微觀數據調查組發佈2018年6月天津二手房住宅銷售價格指數。
其中包括6月天津92個板塊二手房住宅銷售價格指數、天津10個行政區二手房住宅銷售價格指數。
2018年6月，天津二手房價格環比上月增長1.43%，同比去年6月下降1.8%。
環比方面，天津市內六區和環城四區10個區價格均上漲，上漲幅度最高為河北區上漲2.91%。
92個板塊中，有75個板塊環比上漲，最高上漲9.95%。
同比方面，有25個板塊同比上漲，相比於5月增加了9個板塊。尤其是和平、河西、南開這三個區域，價格已經反超去年同期。
去年6月，天津二手房已開始處於下行通道，而本月價格繼續上漲，未來同比價差將會繼續縮小。
1
天津10區92板塊二手房價格
由於天津落戶新政的影響，5月下旬二手房價格上漲，但由於4月二手房處於橫盤期，並有下行的趨勢，因此5月上旬天津二手房仍處於價格下降的狀態。
後半月的“漲”與前半月的“降”使5月二手房整體價格並沒有體現出過高的漲幅，而是基本與4月持平。
6月天津二手房價格小幅上漲1.43%，延續了5月份上漲的趨勢，但並沒有出現大幅迅速拉昇的情況。
一方面，之前處於觀望狀態的購房者在5月下旬已經集中出手了，一波置業需求已經釋放；另一方面，目前二手房的掛牌價普遍上漲，而新房市場還在執行限價政策。
因此，二手房業主的預期很高，但購房者已迴歸冷靜，對價格不在盲目追高。
成交量方面，根據貝殼二手房成交數據來看，6月天津共成交了2100套房源，但沒有出現明顯的“峰值點”，而是比較平均、平穩，每逢週末成交量會在100套左右，工作日成交量50-70套左右。
而5月，僅在5月16-31日，落戶新政實施後的半個月時間內，二手房成交量就高達3730套，很明顯的可以看出，在5月21日是“峰值點”，當日成交732套房源。
6月的成交量基本已回到落戶新政前的水平，最高成交量為6月3日的156套，之後全月維持平穩，沒有出現大波動。
這一階段，二手房的購房需求屬於陸續釋放，限價的新房一直在分流二手房購房者，二手房市場溫度不高。
PS：6月全市簽約數據12000套左右，成交量約100萬平米。市內六區的成交量都上漲約20-25%。由於簽約數據是有滯後性的，因此6月的成交量會在7月的數據中體現一部分。從目前獲得的數據來看，6月天津二手房“價漲量跌”。
92個版塊中，價格上漲的板塊在3月達到了最高值68個，而6月價格上漲的板塊增加至75個，達到近7個月來的最高值，價格下跌的板塊僅有17個。
2
天津10個區二手房價格全線飄紅
具體來看6月各區的二手房價格。
6月天津10個區二手房價格全線飄紅。10個區價格均上漲，但總體來看，漲幅都不太大，屬於穩中有漲。
其中河北區漲幅最高為2.91%，其次是北辰區和東麗區，分別為2.05%和2.04%。和平區和津南區漲幅最小，僅為0.14%和0.59%。
市內六區二手房價格漲幅的原因與環城四區不太相同。市內六區價格上漲主要是因為這個區域購房需求大，價格自然水漲船高。
比如河北區低總價小戶型房源比較多；地鐵3號線和6號線貫穿全區；區域內有比較不錯的小學和中學；距離天津站比較近；但價格要比上三區低很多，這些置業因素都是“新天津人”比較看中的。
而和平區價格漲幅最低，主要是因為一些重點學區房源價格已經在5月被拉昇了，可以看出5月份和平區的漲幅也是相對較高的。目前和平區價格已基本觸到天花板了，上漲空間有限。
環城四區二手房價格上漲主要是因為區域內新房供應少，在新房限價的情況下，如果同在環城四區，當然首選新房，但如果區域內新房供應少，那二手房必然會“稱霸王”。
比如在6月，東麗區的加推項目不多，東麗湖萬科城、鯤棲府、華潤橡樹灣開盤即售罄了。另一方面，之前東麗區的二手房價格一直都處於“冰點”，並沒有出現倒掛，所以在這個區域選擇二手房也“不算虧”。
北辰區6月漲幅也較高，成交的房源大部分集中在瑞景、宜興埠板塊，板塊內新房供應比較少，但也是因為有地鐵，所以二手房價格自然會有提升。
3
低總價房源“漲” 高總價房源“降”
再來看具體板塊。
6月，在92個板塊中，有75個板塊價格較4月上漲，佔比82%，其餘17個板塊價格下跌。
其中，漲幅前十名的板塊為鐵東路、小海地、江都路、宜興埠、萬新村、大王莊、友誼路、鴻順裡街、柳林街、望海樓。
這十個板塊中，僅有宜興埠屬於北辰區，其餘全部位於市內六區中，但是卻以靠近外環的區域居多，這也說明，目前最受歡迎的仍然是低總價房源。
比如漲幅最高的河北區鐵東路板塊，愛賢裡一套48平米的房源，5月成交均價為21499元/平米；而6月成交均價就漲至23547元/平米，漲了約2000元/平米，總價也上漲了10萬元。
慕賢裡46平米的一室房源在5月成交均價為19344元/平米；而6月一套38平米的房源成交均價也漲至了21096元/平米，上漲了約1700元/平米。
這樣的案例非常多，可以發現這些漲價的房源都是150萬以下的低總價房源。隨著“新天津人”的陸續進場，未來這種類型的房源將持續“熱銷”。
跌幅前十名的板塊有：南營門街、太陽城、掛甲寺、尖山、富民路、向陽路、小站、大直沽、王串場、雙口鎮。其中南營門街跌幅最高，達4.33%。
相反的，跌幅較大的板塊有不少都是位於市區內環-中環的位置，這些區域的房源即使戶型小，總價也不低，如果想出手，業主很可能會選擇適當調低價格。
南營門板塊內大部分都是和平的重點學區房，這些房源的單價極其不穩定，即使沒有政策出臺，價格也是“忽高忽低”。
因為這些房源中都含有學區價值，單價與面積是成反比的，也就是說如果成交的是大面積戶型，那麼成交單價就會被拉低。
所以，雖然6月價格有所回落，但不代表這個板塊價格真正下降了。
比如天新裡小區，6月17日成交的24平米房源，均價63447元/平米；而6月15日成交的41平米房源，均價38752元/平米，相差了25000元/平米，但總價都是160萬左右。和平區的老破小學區房主要還是依靠買家的認同感來定價。
河東區太陽城板塊在6月降幅也較大，從成交來看，的確很多業主都把價格“壓了一壓”。
比如太陽城綠萱園一套73平米房源，5月底成交均價26714元/平米；而6月12日，一套71平米的房源成交均價為23523元/平米，下降了約3000元/平米。
彩麗園5月22成交了一套80平米房源，均價22996元/平米；而6月20日成交的一套88平米房源，均價為21964元/平米，同樣都是高樓層，單價卻降了1000元/平米。
這些房源面積雖然不算太大，但總價都要接近200萬了。可以看出，這個板塊目前存在比較多的“賣一買一”的置換需求。
4
未來二手房怎麼走？
通過貝殼二手房6月的供需走勢就可以很明顯的看出，6月的新增房源量相對於5月甚至4月都沒有太明顯的增長，目前新增房源量的最高點仍停留在3月，而3月也是目前位置價格最高的點位。
而帶看量方面，5月份達到了近一年來的最大量，但是6月的帶看量卻陡然下降，甚至低於了今年3月份。
這說明5月份之前積累的剛性購房需求已經基本釋放完，而隨著低總價房源被“搶空”、業主的掛牌價上漲，購房者已迴歸理性。
目前天津二手房仍然處於150萬以下低總價房源熱銷的狀態，這就可以推導出一個“剝玉米”的邏輯。
現在被消化的房源都是玉米最外面一層的大葉子，也就是最便宜的先被搶走，剩下的房源就相當於漲價了。
之後市場開始傳導至中高價位房源，改善需求開始集中釋放，也就是玉米最裡面一層的葉子被剝開。
業主賣了中價位的房源做首付，玉米芯——高價位的房源才能被撬動，這是一個要靠買賣雙方相互博弈、時間較長的過程。
我們之前也分析過，根據落戶時間進度來看，“新天津人”的購房資格會在新政實施後陸續釋放，而不是集中入市。
而5月的一波二手房行情是之前處於觀望狀態的購房者由於政策的刺激而集中入市，兩者是不同的購房群體。
此外，天津目前新房的限價政策對二手房市場是有一定影響的，二手房如果漲價，購房者勢必會首選新房，會分流很大一部分“新天津人”。
新房由於限價，所以購房者只需要關心“量”，不用擔心它會漲價；但是二手房的“價”和“量”兩者是背離關係，價漲則量跌，所以二手房看“價”不看“量”。
未來1-2個月天津二手房由於價格上漲，成交量還會處於平穩的狀態，激增的情況基本不會出現。
365微觀數據調查組將從實際市場情況入手，進行第一線最直觀的調查，每月定時發佈天津二手房住宅銷售價格指數，敬請關注。
閱讀更多 天津365淘房 的文章
