7月5日，365微观数据调查组发布2018年6月天津二手房住宅销售价格指数。
其中包括6月天津92个板块二手房住宅销售价格指数、天津10个行政区二手房住宅销售价格指数。
2018年6月，天津二手房价格环比上月增长1.43%，同比去年6月下降1.8%。
环比方面，天津市内六区和环城四区10个区价格均上涨，上涨幅度最高为河北区上涨2.91%。
92个板块中，有75个板块环比上涨，最高上涨9.95%。
同比方面，有25个板块同比上涨，相比于5月增加了9个板块。尤其是和平、河西、南开这三个区域，价格已经反超去年同期。
去年6月，天津二手房已开始处于下行通道，而本月价格继续上涨，未来同比价差将会继续缩小。
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天津10区92板块二手房价格
由于天津落户新政的影响，5月下旬二手房价格上涨，但由于4月二手房处于横盘期，并有下行的趋势，因此5月上旬天津二手房仍处于价格下降的状态。
后半月的“涨”与前半月的“降”使5月二手房整体价格并没有体现出过高的涨幅，而是基本与4月持平。
6月天津二手房价格小幅上涨1.43%，延续了5月份上涨的趋势，但并没有出现大幅迅速拉升的情况。
一方面，之前处于观望状态的购房者在5月下旬已经集中出手了，一波置业需求已经释放；另一方面，目前二手房的挂牌价普遍上涨，而新房市场还在执行限价政策。
因此，二手房业主的预期很高，但购房者已回归冷静，对价格不在盲目追高。
成交量方面，根据贝壳二手房成交数据来看，6月天津共成交了2100套房源，但没有出现明显的“峰值点”，而是比较平均、平稳，每逢周末成交量会在100套左右，工作日成交量50-70套左右。
而5月，仅在5月16-31日，落户新政实施后的半个月时间内，二手房成交量就高达3730套，很明显的可以看出，在5月21日是“峰值点”，当日成交732套房源。
6月的成交量基本已回到落户新政前的水平，最高成交量为6月3日的156套，之后全月维持平稳，没有出现大波动。
这一阶段，二手房的购房需求属于陆续释放，限价的新房一直在分流二手房购房者，二手房市场温度不高。
PS：6月全市签约数据12000套左右，成交量约100万平米。市内六区的成交量都上涨约20-25%。由于签约数据是有滞后性的，因此6月的成交量会在7月的数据中体现一部分。从目前获得的数据来看，6月天津二手房“价涨量跌”。
92个版块中，价格上涨的板块在3月达到了最高值68个，而6月价格上涨的板块增加至75个，达到近7个月来的最高值，价格下跌的板块仅有17个。
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天津10个区二手房价格全线飘红
具体来看6月各区的二手房价格。
6月天津10个区二手房价格全线飘红。10个区价格均上涨，但总体来看，涨幅都不太大，属于稳中有涨。
其中河北区涨幅最高为2.91%，其次是北辰区和东丽区，分别为2.05%和2.04%。和平区和津南区涨幅最小，仅为0.14%和0.59%。
市内六区二手房价格涨幅的原因与环城四区不太相同。市内六区价格上涨主要是因为这个区域购房需求大，价格自然水涨船高。
比如河北区低总价小户型房源比较多；地铁3号线和6号线贯穿全区；区域内有比较不错的小学和中学；距离天津站比较近；但价格要比上三区低很多，这些置业因素都是“新天津人”比较看中的。
而和平区价格涨幅最低，主要是因为一些重点学区房源价格已经在5月被拉升了，可以看出5月份和平区的涨幅也是相对较高的。目前和平区价格已基本触到天花板了，上涨空间有限。
环城四区二手房价格上涨主要是因为区域内新房供应少，在新房限价的情况下，如果同在环城四区，当然首选新房，但如果区域内新房供应少，那二手房必然会“称霸王”。
比如在6月，东丽区的加推项目不多，东丽湖万科城、鲲栖府、华润橡树湾开盘即售罄了。另一方面，之前东丽区的二手房价格一直都处于“冰点”，并没有出现倒挂，所以在这个区域选择二手房也“不算亏”。
北辰区6月涨幅也较高，成交的房源大部分集中在瑞景、宜兴埠板块，板块内新房供应比较少，但也是因为有地铁，所以二手房价格自然会有提升。
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低总价房源“涨” 高总价房源“降”
再来看具体板块。
6月，在92个板块中，有75个板块价格较4月上涨，占比82%，其余17个板块价格下跌。
其中，涨幅前十名的板块为铁东路、小海地、江都路、宜兴埠、万新村、大王庄、友谊路、鸿顺里街、柳林街、望海楼。
这十个板块中，仅有宜兴埠属于北辰区，其余全部位于市内六区中，但是却以靠近外环的区域居多，这也说明，目前最受欢迎的仍然是低总价房源。
比如涨幅最高的河北区铁东路板块，爱贤里一套48平米的房源，5月成交均价为21499元/平米；而6月成交均价就涨至23547元/平米，涨了约2000元/平米，总价也上涨了10万元。
慕贤里46平米的一室房源在5月成交均价为19344元/平米；而6月一套38平米的房源成交均价也涨至了21096元/平米，上涨了约1700元/平米。
这样的案例非常多，可以发现这些涨价的房源都是150万以下的低总价房源。随着“新天津人”的陆续进场，未来这种类型的房源将持续“热销”。
跌幅前十名的板块有：南营门街、太阳城、挂甲寺、尖山、富民路、向阳路、小站、大直沽、王串场、双口镇。其中南营门街跌幅最高，达4.33%。
相反的，跌幅较大的板块有不少都是位于市区内环-中环的位置，这些区域的房源即使户型小，总价也不低，如果想出手，业主很可能会选择适当调低价格。
南营门板块内大部分都是和平的重点学区房，这些房源的单价极其不稳定，即使没有政策出台，价格也是“忽高忽低”。
因为这些房源中都含有学区价值，单价与面积是成反比的，也就是说如果成交的是大面积户型，那么成交单价就会被拉低。
所以，虽然6月价格有所回落，但不代表这个板块价格真正下降了。
比如天新里小区，6月17日成交的24平米房源，均价63447元/平米；而6月15日成交的41平米房源，均价38752元/平米，相差了25000元/平米，但总价都是160万左右。和平区的老破小学区房主要还是依靠买家的认同感来定价。
河东区太阳城板块在6月降幅也较大，从成交来看，的确很多业主都把价格“压了一压”。
比如太阳城绿萱园一套73平米房源，5月底成交均价26714元/平米；而6月12日，一套71平米的房源成交均价为23523元/平米，下降了约3000元/平米。
彩丽园5月22成交了一套80平米房源，均价22996元/平米；而6月20日成交的一套88平米房源，均价为21964元/平米，同样都是高楼层，单价却降了1000元/平米。
这些房源面积虽然不算太大，但总价都要接近200万了。可以看出，这个板块目前存在比较多的“卖一买一”的置换需求。
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未来二手房怎么走？
通过贝壳二手房6月的供需走势就可以很明显的看出，6月的新增房源量相对于5月甚至4月都没有太明显的增长，目前新增房源量的最高点仍停留在3月，而3月也是目前位置价格最高的点位。
而带看量方面，5月份达到了近一年来的最大量，但是6月的带看量却陡然下降，甚至低于了今年3月份。
这说明5月份之前积累的刚性购房需求已经基本释放完，而随着低总价房源被“抢空”、业主的挂牌价上涨，购房者已回归理性。
目前天津二手房仍然处于150万以下低总价房源热销的状态，这就可以推导出一个“剥玉米”的逻辑。
现在被消化的房源都是玉米最外面一层的大叶子，也就是最便宜的先被抢走，剩下的房源就相当于涨价了。
之后市场开始传导至中高价位房源，改善需求开始集中释放，也就是玉米最里面一层的叶子被剥开。
业主卖了中价位的房源做首付，玉米芯——高价位的房源才能被撬动，这是一个要靠买卖双方相互博弈、时间较长的过程。
我们之前也分析过，根据落户时间进度来看，“新天津人”的购房资格会在新政实施后陆续释放，而不是集中入市。
而5月的一波二手房行情是之前处于观望状态的购房者由于政策的刺激而集中入市，两者是不同的购房群体。
此外，天津目前新房的限价政策对二手房市场是有一定影响的，二手房如果涨价，购房者势必会首选新房，会分流很大一部分“新天津人”。
新房由于限价，所以购房者只需要关心“量”，不用担心它会涨价；但是二手房的“价”和“量”两者是背离关系，价涨则量跌，所以二手房看“价”不看“量”。
未来1-2个月天津二手房由于价格上涨，成交量还会处于平稳的状态，激增的情况基本不会出现。
365微观数据调查组将从实际市场情况入手，进行第一线最直观的调查，每月定时发布天津二手房住宅销售价格指数，敬请关注。
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