說起購房者最關心的問題“買房買哪的好？”恐怕大多數人都會問“天津哪個板塊發展潛力好”，而不會問“天津哪個區域發展好”。
沒錯，從區域到板塊的細分正是目前天津樓市格局最直接的表象。
一、天津哪個板塊最值得入手？
繼續回到這個問題：哪個板塊最值得入手？
天津市內六區土地稀缺，房價已觸天花板，要說潛力板塊，自是輪不上它了。想找窪地，還得看環城！
目前天津環城四區的重點板塊不少，但這些板塊並不都是價值窪地。
不是說這個板塊有了所謂的一些“概念”，或者是有一些房企進駐了，未來就能發展起來。
一個板塊能不能“起來”，要看幾個條件：
1、有交通配套
要麼距離市區較近，要麼就得有地鐵。比如說東麗湖板塊，“概念”打出去很多年了，但到現在為止也僅有個“概念”，交通的不便利是板塊發展最大的阻礙，目前的房價還在1萬元/平米左右。
再看北辰區的瑞景板塊，以劉園地鐵站為中心進行區域輻射，目前發展已經很成熟了，房價已達2.5萬元/平米左右。這就是差距！
2、有土地供應
我們以現在為時間點，如果說未來基本不再有土地供應了，那說明這個板塊已經發展的“差不多”了。
沒有新的地塊再進來，就很難再有“成長空間”，如果這個時候“進場”，基本就是趕個“末班車”。
3、有高新產業、高端人才為佳
一個板塊內，如果還能有產業佈局，那是再有利不過的了。因為產業勢必會帶來人員的湧入，只要有人，就會形成良性循環。
如果板塊內的產業是傳統工業區，將來有可能會面臨拆改；但如果是高新科技產業園區，那對“人才”的吸引力更強，而板塊的基調也將定位在“高端人才”聚集區上，對未來的發展是利好的。
4、先規劃、後發展
滿足價值窪地，必將遵循“先規劃、後發展”的邏輯。
在政府規劃藍圖的基礎下，通建地鐵、引駐大型實力企業後，必將帶來板塊的快速崛起，這也是目前最先進的城市發展邏輯。
我們以這四方面為標準，來具體考量環城四區的16大熱門板塊，如果這四方面完全滿足，那麼未來是會比較有發展潛力的，也就是說，是現在的價值窪地。
通過篩選，我們可以發現，能完全滿足這四方面條件的，僅有2個板塊，津濱大道板塊和小澱板塊。
但是有一個問題，小澱板塊雖然有產業，但是佔比基本達到了90%，而且未來面臨大面積的工業拆改，居住氛圍不是說幾年內就能形成的，因此還是要被排除掉。
那麼，最終僅剩下津濱大道一個板塊了，它屬於跨區板塊，河東區和東麗區各佔一部分，這就是我們要找的價值窪地！
二、未來還有哪些“戲”要唱？
要了解一個區域未來的發展，最有力的證據就是看規劃。
從總規劃圖可以看出，整個板塊的規劃已經成型。未來津濱大道將以居住用地為主，輔以一部分商業用地作為區域內的配套補充。此外，還規劃有適量的教育用地、綠化等。
板塊漲的西側部分算是的“元老”了，萬達廣場和紅星國際也算是津濱大道的“開國功臣”，引領津濱大道板塊的最初發展。還有大型居住社區第六大道、金灣花園等。
但發展到今天，西側部分已經基本“填滿”了，未來津濱大道板塊的發展還要向東看。
東南部地區相對來說發展比較成熟，已成為津濱大道上最集中的大型居住區。
這裡也是最早一批房企進駐的集中地，包括金隅悅城、遠洋風景、萬科金色雅筑，還有後來的融創城、松江置地廣場，同時這裡已建有耀華濱海學校。
所以說，目前發展最優潛力的地方集中在板塊的中間區域內。
這個區域內的新房有上東金茂府和融創融園，還有天房首開津濱大道地塊，樓面價已達27000元/平米。
但是，從規劃圖上來看，這裡規劃了大面積的居住用地，住宅產品遠遠不止目前這些。
粗略來算，津濱大道板塊還有25宗住宅用地待出讓，未來這裡勢必要成為天津東部的大型標誌性居住區，板塊的升值潛力也由此奠定了基礎；此外，還有大規模的商服用地將陸續入市，對於區域配套進行及時補充。
在軌道交通方面，津濱大道板塊“4線貫通”，已經運行的地鐵2號線和津濱輕軌9號線分佈在板塊的南北兩側。
正在建設的地鐵10號線和已經規劃的地鐵4號線貫穿板塊的東西南北，交匯於沙柳南路站。
在城市內部，“三橫一縱”的地鐵線路佈局尚屬少見。所謂“區域發展，交通先行”，這樣立體的交通，能夠快速通達全城，這個板塊未來的爆發力可見一斑。
三、通過規劃，可以得出幾個結論：
1、津濱大道板塊已由1.0、2.0時代進入3.0時代
板塊的發展離不開房企的佈局，因此我們從房企的進駐來看，萬達、紅星、金隅、遠洋、萬科，這五大品牌是最早進駐的，開啟了津濱大道板塊1.0時代。
有商業、有配套、有居住區，足以奠定一個版塊的發展“基石”，自此津濱大道板塊初具規模。
而之後，融創的進駐使板塊二次升級，帶來了津濱大道的2.0時代，使板塊發展的重點由西部再次轉移到了東部地區。
在這兩個時代中，津濱大道一直在扮演著承接市區外溢人口的角色，是剛需、剛改重地。
如今，金茂以最高端的產品系“府系”標準，帶來包含十二大科技健康生活體系的“上東金茂府”，將引領板塊向高端化、豪宅化發展，開啟了津濱大道板塊的3.0時代。
2、津濱大道板塊的發展具有一定的延續性
比如西青區中北鎮板塊，在它1.0時代，住宅基本上同時起步，而如今發展成熟以後，卻沒有機會“進場”了，板塊已經飽和了。
而津濱大道卻不同，在它3個時代中，是分層次、分地域的發展，即使到了2.0、3.0時代，仍舊有機會“進場”，並且區域內的發展潛力已經有了參考價值，這對於購房者來說，更能準確的把握板塊潛力值，減少了“押注”風險。
3、3.0時代以津濱大道以北和張貴莊地鐵站區域為發展核心
津濱大道板塊的發展模式不同於一般的環城板塊，這個板塊發展是東西兩部分區域先發展起來，待基礎配套、居住氛圍都較完善後，中部地區作為“升級版”再次發展起來。而一般的環城板塊的發展是以點為單位呈放射狀的。
津濱大道板塊發展模式最大的好處是區域框架已建立完成，中間的“升級區”最受益，可以共享配套，板塊未來的發展更有保障。而目前津濱大道3.0時代，是以津濱大道以北和張貴莊地鐵站區域為發展核心。
四、重磅！政府亮出新規劃！
據瞭解，天津市政府將在東部地區規劃建設一座“萬新科技智慧新城”，以津濱大道為橫軸，攬括“北區”和“張貴莊地鐵站區域”兩大發展區。
其中，位於津濱大道以北、外環線以內的萬新科技智慧新城北區定位“高新產業開發區”，是目前天津中心城區唯一一個千畝級待開發產業園區，
開發量超 600 萬平米，規劃居住人口、就業人口合計超 7 萬人。
萬新科技智慧新城張貴莊地鐵站區域定位為“津濱新都心”，開發量超 200 萬平米，規劃居住人口、就業人口合計近 3 萬人。規劃涵蓋城市綜合高端服務板塊、品質居住板塊和智慧康養板塊。
其中城市綜合高端服務板塊，緊鄰張貴莊地鐵站，將打造集大型商業綜合體、五星級酒店、甲級辦公樓、國際學校、社區鄰里配套於一體的城市綜合服務配套。
根據政府規劃來看，萬新科技智慧新城總體的就業人數將超 10 萬人、並且會以居住為主要目標，同時涵蓋綜合服務以及產業開發區，這些規劃都將支撐起天津東部的快速崛起。
我們可以梳理一下，萬新科技智慧新城的發展邏輯是什麼？
1、位於多個經濟引擎的中心位置
萬新科技智慧新城距離天津站車程約30分鐘，而到濱海國際機場僅需15分鐘。此外，通過地鐵9號線可快速通達濱海新區；通過2、4、10號線可貫通全市區域。
萬新科技智慧新城位置圖示
2、正好處於雙城的東線上
《東麗區空間發展戰略規劃》中確定了東麗區“國家級航空航天產業基地、先進裝備製造業基地、國際文化交流中心、生態宜居城區”的城市發展定位和“一心兩極、六區六城、兩軸三帶、智慧生態”的空間結構，為實現全面建設“雙城雙港，相向拓展”中心區、高標準建設新市區、努力達到核心區的發展目標，提供了強有力的保障。
從發展規劃可以看出，未來天津的“雙城”發展，一切由東部地區開始，也就是說，津濱大道是“一心兩極”的發展源頭，是串起“雙城”的“金項鍊”，這條“黃金走廊”身上肩負著交換“雙城”資源的重任。
3、環內唯一大規模高新產業規劃地塊
萬新科技智慧新城是目前處於外環線內且靠近市區核心區域的唯一一塊可打造的大規模高新產業地塊。 而天津市環內的產業園區大部分都在面臨著外遷，愈加遠離核心區。
五、“海河英才”政策紅利的輻射
隨著天津發布《“海河英才”行動計劃》的實施，“人才們”的落腳點就顯得格外重要，津濱大道板作為天津市最有優勢的板塊，勢必會以產業佈局帶動人口的流入。
衡量一個板塊的發展潛力要遵循：“短期看政策、中期看土地、長期看人口”的原則。
►政策方面，板塊內萬新科技智慧新城算一重大政策利好；
►土地方面，未來還將有大面積的居住、商業供地；
►人口方面，區域內的產業會對高科技人才有很大的“吸引”作用，從而形成以高消費力人群為主導的高端板塊；
►交通方面，地鐵2、9號線已投入使用，4、10號線在建，未來可以快速通達全市各區域，“以時間換空間”的效應在這個板塊會特別明顯。
這四點優勢將激活板塊發展的新動力。
無論是土地供應，還是產業佈局，還是軌道交通，津濱大道板塊都完全具備一個板塊由成長期進入成熟期的基本要素。
隨著各大實力品牌房企的落地，以及全新高端項目上東金茂府的進駐，未來津濱大道板塊還“大有看頭”！
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