上半年廣州土地市場出讓金收入453.9億元，同比減少70億元，體現了量降價穩的特點
上半年一手樓成交均價17929元/㎡，同比上漲8.5%，成交面積降兩成
去年3月份，廣州連出“3·17”、“3·30”兩道限購令，開啟了新一輪的樓市調控，無論是土地市場還是一手住宅、二手住宅交易，在經過了限購令初期的急速調整之後，從去年下半年開始逐漸企穩，並在今年上半年繼續延續穩健的風格。
今年上半年，廣州樓市在限購的大環境下也相應進行了微調。
年初，廣州市城市更新局發佈“關於實施城市更新商服類房地產項目管理新政執行問題的通知”，提出為支持舊改工作，經審批立項的舊改“商服類房地產項目”，可不執行去年“3·30”限購中商服類最小分割單元不低於300平米的規定，公寓的限購政策變得更為靈活。
2月份，廣州住房公積金管理中心發文通知，自受理貸款申請之日起於7個工作日內完成審批工作，且開發商不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。這一政策更好地保護購房的剛性需求。
在中央金融去槓桿的宏觀政策下，上半年廣州各家銀行對於房貸的額度和利率也適當上調。
從2月份開始，四大行集體上調了房貸利率，首套房貸利率從最低基準上浮5%調至最低上浮10%，二套房貸則上浮15%，此後全市幾乎所有銀行首套房貸利率緊跟上浮10%-15 %，到了五月和六月，部分貸款額度緊張的銀行又繼續將貸款利率上浮30%左右，目前維持這一水平，總體來看，銀行信貸對於樓市保剛需擠壓投資性需求的基調和樓市調控的大方向保持一致。反映到具體數據上則是成交量有所下降，價格維持平穩。
在土地市場上，今年上半年廣州土地市場共成交387.5萬平方米，面積比去年同期的521萬平方米有所下降，但上半年土地市場出讓金收入453.9億元，只比去年同期減少了70億元，體現了量下降、價平穩的特點。
同樣，在一手住宅市場，今年上半年成交面積416萬平米，和去年上半年的558萬平米相比下降了25.5%，但是均價則由去年上半年的16529元/平米略上漲至17929元/平米，上漲幅度為8.5%，同樣體現了量降價穩的走勢。
二手房市場也是如此：2018年上半年，廣州市(不含南沙、從化)二手住宅中介網籤42024宗，同比去年大幅下滑36.1%，但是網籤均價為25198元/平米，同比去年同期上漲10.6%。
總體看，今年上半年廣州樓市依舊是“穩”字當頭。
採寫：南都記者 魏凱
一手樓增城最旺 二手樓番禺為王
自去年3月兩輪調控政策落地後，廣州樓市迎來新一輪調整。調控政策、土地供應以及一手樓、二手樓市場都牽動著購房者及整個行業的神經。回顧今年上半年，廣州樓市隨著大環境變化也相應進行了微調，信貸環境趨緊，土地出讓逐漸加速，一手樓供應缺貨，二手樓“量降價穩”。整體來看，延續了去年下半年以來的穩健的風格。
土地市場
上半年商住用地供應為近四年之最
今年上半年，廣州土地出讓市場呈逐漸加速的態勢。據統計，土地出讓的宗數從1月的4宗、2月的5宗，3月、4月的各10宗，最終增加到5月18宗和6月17宗。整個上半年共成交64宗，總出讓面積約為387萬平方米，總成交金額約為454億元。
同比來看，今年上半年以387萬平方米的出讓面積收穫了約454億元土地出讓金，雖然出讓面積僅為去年521萬平方米的74 .2%，但成交金額卻為去年524億元的86 .6%，以更少的土地獲得了更高的土地出讓金，說明今年上半年廣州出讓的單位土地價格同比略有上升。
土地競拍繼續強化限地價措施
競價方式方面，今年上半年，廣州繼續有多宗用地採用“限地價+競配建人才公寓+競自持年限+搖號”或者“全自持純租賃”的方式掛牌出讓。
其中，越秀集團奪得的南沙橫瀝鎮靈山島尖2017NJY-12拍出2018上半年競配建用地中最高樓面價，配建人才公寓，而且自持25%。金科地產奪得的南沙黃閣鎮2018NJY-6亦是配建人才公寓。中海拍得的南沙東湧鎮東深村2017NJY-11則為配建拆遷安置房。由珠江實業拍下的琶洲西區地塊則為全自持純租賃用地，土地用途為酒店式公寓。保利與招商蛇口共同拍下的增城區地塊則需要配建政府性房源。
全新的競拍模式對開發商的資金和經營能力都是巨大的考驗，特別是“全自持純租賃”無法讓企業實現“高週轉”更考驗房企運營能力。
對此市國規委也表示，下一步廣州將繼續堅持創新土地供應方式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，多渠道拓展租賃住房來源，保持房地產市場平穩健康發展。
住宅用地供應力度正逐步加大
按土地功能細分，上半年土地市場成交金額主要貢獻來自於商住地的出讓，商住地成交面積為127萬平方米，出讓金為309億元，佔了總額的一半以上；而商務用地成交面積為26萬平方米，出讓金額為121億元；成交面積最大的為工業用地200萬平方米，不過工業用地單價較低，土地出讓金只有24.4億元。
廣州中原地產研究部認為，今年上半年高達127萬平方米的商住用地面積同比增加了33%，是最近四年來的新高，比2017年上半年95 .6萬平方米、2016年上半年60 .5萬平方米、2015年上半年111.8萬平方米都高，僅比2014年上半年的148 .5萬平方米低。這也說明今年上半年廣州在逐步加大住宅用地供應力度，保障住宅價格平穩。
增城南沙成商住用地供應主力
按區域看，今年上半年商住用地出讓面積最多的區域非增城莫屬，71.5萬平方米佔全市的56%，成為當之無愧的住宅用地出讓第一大區，這也從側面印證了廣州目前的“東進”戰略正在穩步推進。排第二位的則是“南拓”戰略的南沙區，上半年出讓的商住用地面積為32.1萬平方米，佔全市的25%；排第三位、第四位的則是從化和黃埔，出讓的商住用地面積分別為17.5萬平方米和6.2萬平方米。
根據今年4月份市國規委公佈的《2018年建設用地供應計劃》，今年全年預計出讓的商住用地為369萬平方米，因此下半年的出讓面積預計將比上半年更大。
一手住宅
成交面積同比下降但均價繼續堅挺
根據陽光家緣的官方數據，今年上半年全市網籤一手房38688套，面積為416萬平方米，均價為17929元/平方米；而去年同期上述數字分別為51162套、558萬平方米、16529元/平方米，同比顯示網籤面積下降了25.5%，價格則略微上漲了8.5%。
另據廣州中原地產研究部統計，今年上半年全市網籤一手房38047宗，成交面積413.6萬平方米，均價為17494元/平方米；三項數據同比分別為下降27%、下降28%、上升9%。
儘管上述兩家機構因為數據來源不同，具體數字略有差異，但結論基本一致，就是廣州一手住宅呈“量降價穩”的態勢。
不過，廣州中原地產研究部也提醒，上述一手樓網籤均價“由於客觀原因，網籤價與部分區域實際市場售價有一定出入，數據本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網籤等，因此僅供參考。”
增城一手樓成交量佔全市三成
按月度細分數據來看，今年上半年成交呈現“V”形走勢，1月份承接去年底相對充足推貨，成交達74.4萬平方米，為半年第二高位。2-5月份雖然涵蓋“三月小陽春”“紅五月”等傳統旺季，但由於新批供應放緩，市場上可供選擇的新貨不多，導致不少意向買家持觀望態度；此外受首付門檻高、網籤時間長等客觀因素影響，不少買家轉投二手市場，導致這期間一手房成交量下降。不過，市場環境至5月中旬起有所改善，尤其以增城調整首付門檻，提高新批預售量對成交刺激尤為明顯，市場環境改變使6月份成交達91.12萬平方米，創年內新高。
按區域來看，上半年一手樓成交量最大的區域無疑是增城，成交127萬平方米，是全市唯一網籤面積破100萬平方米的區，增城同時佔全市一手樓成交量的3成，其得益於新批供應相對充足，永和、朱村、新塘三大板塊支撐成交。
排第二位的黃埔區網籤面積為65.78萬平方米，南沙則以63.75萬平方米排第三位，番禺花都則分列第四方、第五位。上半年網籤面積最小的越秀區，由於一手樓貨源較少，網籤面積僅為0 .96萬平方米。
新增一手住宅供應量同比微跌
一手住宅新增供應方面，根據廣州中原地產研究部的監控數據，上半年廣州一手住宅供應358 .07萬平方米，環比下跌16%，同比下跌2%，供應量創近5年新低。供應量減少的原因包括開發商新推和加推的項目偏少。受2016-2017年上半年供應宅地偏少影響，今年轉化一手項目的數量較以往減少，因此上半年推出全新盤較少；另一方面，部分區域大盤供應能力減弱，如花都和番禺的幾個大盤目前以銷售往期存貨為主，有待新一期產品推出。
從各區上半年供應情況來看，白雲區得益於近年連續推地，新市、廣州大道北有一定新貨供應，白雲區成為上半年一手住宅供應同比增幅最大的區域，增幅為108%。番禺、增城新批樓盤基本依賴幾個重要的板塊，其中亞運城佔番禺近5成供應量，增城主要依靠荔城、朱村等板塊推貨支撐，但全新項目上半年入市不多，基本以舊盤加推為主。另一方面，南沙、黃埔、花都三區供應同比減少15%- 30%，一定程度上對剛需買家造成影響。其中南沙基本依靠金洲、黃閣部分熱盤供應，黃埔主要集中在知識城、科學城、長嶺居等往年熱門板塊今年新批量相對較少。花都由於近年供地不足，一手供應匱乏。
一手住宅庫存週期為11.6個月
由於成交量減少，廣州一手住宅消化週期提升至11 .6個月，近一年週期內與去年11月持平。
分區看，上半年庫存週期最短的為黃埔的6.2個月，其次是增城的8.3個月。由於網籤量大、銷貨快，這兩個區的庫存週期也較低。
中心區的天河、荔灣由於5月末以來集中網籤，庫存週期呈下降趨勢，兩個區的庫存週期分別為11 .3個月和15 .1個月。上半年天河奧體板塊新增供應較往年減少，下半年還會有全新項目供貨；而荔灣廣鋼板塊的新樓盤均於上半年投入市場，但由於單次獲批套數較少，市場消化速度亦比較快。
庫存週期較長的為花都區的29.1個月和海珠區的23個月。
廣州中原地產研究部預測，得益於近年推地集中，今年下半年一手樓市南沙、增城將繼續成為供貨主力區。黃埔、番禺兩區由於近年地價提升，大部分新項目對買家經濟實力要求較高，預期推貨節奏將相對放緩。中心區供應預計以天河奧體、荔灣廣鋼以及白雲新市為主，三大板塊均有全新項目入市。
二手住宅
研究顯示投資客逐步淡出市場
廣州中原地產研究部監測數據顯示，2018年上半年，廣州市(不含南沙、從化)二手住宅中介網籤42024宗，同比去年大幅下滑36 .1%。不過，從價格看，2018年上半年二手住宅網籤均價為25198元/平方米，比去年同期上漲10 .6%，二手房“量降價穩”的態勢和一手房保持一致。
由於目前廣州各家銀行的二套房平均貸款利率已達5 .91%，首套房的平均貸款利率亦上升至5 .68%。在這樣的大背景下，房地產投資投機行為進一步被壓縮，因為成本增加，不少投資客慢慢地淡出市場。據廣州中原地產研究部監測數據，2018年上半年，投資需求成交佔比僅為6 .2%，環比下降1.7%。
一手住宅不足促買家轉投二手市場
從月度成交走勢看，上半年二手房整體表現較為平穩，除2月份、5月份外，月度成交量基本維持7500宗水平；2月份成交季節性遇冷，加上信貸環境收緊、利率上調等因素影響，成交量腰斬，跌至3132宗；5月份樓市旺季，成交衝高至8846宗。從整體來看，2018年上半年二手住宅市場活躍度環比去年略有增加，除春節當月外，各月成交量均高於2017年下半年的月均成交量。
從市場層面看，當下一手供應缺貨，客戶迴流二手增多。廣州中原地產研究部數據顯示，上半年一手住宅供應僅358.07萬平方米，供應量創近五年以來新低。加上開發商開盤、推貨積極性相對較低，部分開發商選擇等待區域“標杆價項目”入市和大灣區規劃出臺後，看市場反響情況再針對其定價做出調整。因此，部分一手成交熱點片區所剩貨量略顯不足，促使不少置業者轉移至二手市場。
300萬元以上中檔房源成交量上升
二手房成交的細分數據顯示，2018年上半年，總價段為200萬元以下的房源成交大減，成交佔比僅為37%，環比大幅下滑15%，比去年同期淨減17%，創歷史新低；而300萬元- 500萬元的房源成交佔比為22%，環比淨增4%。
廣州中原地產研究部分析認為，低價盤源成交明顯減少主要有兩方面原因：一方面，部分低價房源總價逐漸脫離200萬元行列。另一方面，市場上“剛需”低價盤源稀缺，同時議價空間較小，以致上半年200萬元以下房源成交佔比大幅下滑。
三房房源成交佔比有顯著提升，共佔33.4%，環比回升2.5%。而一房的剛需戶型成交略顯乏力，上半年成交佔比跌至13.5%，環比大幅下降2.1%。廣州中原研究發展部認為，踏入2018年以來，廣州政策環境相對穩定，部分有“以小換大”置業需求的改善型客戶觀望情緒減緩，原本推遲置業的客戶逐步著手入市，以至於三房房源成交活躍。
豪宅方面，廣州中原地產研究部監控的陽光家緣數據顯示，上半年廣州千萬元級以上的單位共網籤504套，超過2016年全年492宗的網籤量，占上半年網籤總量的1 .26%，同比淨增0 .46%。從網籤分佈情況來看，千萬元級單位主要分佈在市中心樓價高企的區域，如天河、越秀、海珠，或外圍價格較低但盤源面積較大的增城、番禺。
廣州傳統豪宅板塊珠江新城以及濱江東板塊二手成交均價分別為850 13元/平方米、53520元/平方米，比去年同期漲幅分別達21%、20%。其中，珠江新城板塊樓價漲幅遠超區域漲幅。總的來說，豪宅板塊區位條件好、景觀資源豐富、配套成熟，價格始終居高不下。
番禺仍是全市二手房交易第一區
分區域來看，二手房網籤成交的主力區域(不包括南沙和從化)是番禺，上半年成交量為8721套，均價為23739元/平方米；排第二位的增城為8129套，花都、海珠、白雲、天河分別以4993套、4505套、4144套、4135套分列其後，黃埔、荔灣和越秀則以1728套、2714套和2955套的成交量居後。
值得注意的是，受限購影響，白雲、天河、海珠今年上半年二手房網籤成交量同比跌幅超4成。主要原因是天河、海珠兩區因價格逐漸高企，不少客戶逐漸轉移到價格相對低窪的番禺、增城等外圍區域，尤其是剛需客戶。此外，黃埔區憑藉“次新房”以及廣州科學城企業員工的帶動，市場需求仍然活躍。
廣州市國規委：
今後五年年均供應
住宅用地645公頃
防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等擾亂市場預期，未來五年廣州市國規委將繼續採取“限房價、競地價”“限地價、競房價”“招標掛牌複合式出讓”等多種方式出讓商品住宅用地，保障全市房地產供應平穩。在日前公佈的《廣州市2018-2022年住宅用地供應中期規劃》中，市國規委做出如上表示。
未來將加大商品房用地供應
在近日市國土規劃委公佈的《廣州市2018-2022年住宅用地供應中期規劃》中，明確2018-2022年全市計劃供應住宅用地3225公頃，年平均計劃供應住宅用地645公頃，其中普通商品房用地佔75%，租賃住房用地佔25%。南都記者查閱歷史數據發現，去年廣州供應的住宅用地約為570公頃，且去年數據略高於前幾年，這也意味著未來五年廣州住宅用地供應力度將比過去幾年更大。
市國規委在上述規劃中表示，上述供地計劃的目的是確保居住用地供應，促進房地產市場平穩有序發展。在保證房地產開發用地平穩供應的情況下，優先安排保障性住房、租賃住房用地，加大普通商品住房用地供應，合理引導住房消費。
同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。同時，探索以政府統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。
內環內以商品住房用地為主
分區域看，未來內環以內以普通商品住房用地為主；為保護空間肌理、緩解老城壓力，主要供應存量住宅用地。內環與外環之間以普通商品住房用地為主；為疏解高密度人口，適量供應住宅用地。外環與北二環-東二環-廣明高速之間以普通商品住房用地、保障性住房、租賃住房用地為主；作為城市拓展的主要區域，未來應加大供應住宅用地。地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的四個放射軸線兩側以普通商品住房、保障性住房、租賃住房用地為主，依託便捷的軌道交通，該區域為中心城區與外圍聯動發展的重要空間載體，相應增加住宅用地供應。
市級土地儲備機構加強與各區政府、土地儲備機構的工作銜接，加大協調力度，確保用地供應按計劃完成；市國土規劃委負責協調解決計劃執行中出現的問題，定期向市政府報告執行情況。
通過引入多元主體參與、優化投資管理方式等方法，努力做大全市土地儲備規模；同時，通過完善儲備機構建設，形成市、區、鎮(街)合力推進土地儲備的工作格局，為城市發展提供有力用地保障，確保年度土地供給量平穩合理。
採寫：南都記者 魏凱
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