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文／研究員 貢顯揚、汪慧
01
城市概況
蘇中門戶地理位置優越GDP增速居全省首位
泰州位於江蘇中部，是江蘇省下轄的十三個地級市之一。泰州市南部瀕臨長江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通，西接揚州，自古有“水陸要津，咽喉據郡”之稱，是上海都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈的重要節點城市。
全市總面積5787平方公里，市區面積1567平方公里。2017年末全市常住人口465.19萬人，城鎮人口302.05萬人，城鎮化率達64.93%，比2016年末提高1.73個百分點。2017年全年實現地區生產總值4744.53億元，增長8.2%，增速居全省首位。優越的地理位置，可觀的城市空間和人口密度以及高速的經濟增長奠定了泰州市房地產發展的基礎。
02
政策環境
認貸不認房，政府備案價限制
泰州市正處於快速發展進程中，限購限貸較為寬鬆。目前不限購，限貸政策方面認貸不認房。限價管制相對嚴格，房價備案規定樓盤最高售價在綜合考慮拿地成本、工程造價以及營銷管理費用的基礎上擬定，精裝房售價在毛坯房定價的基礎上允許2000-2500元/平方米的價格上浮。政府限價管制下，開發商實際銷售價格的備案申請將有所限制。
棚改方面，2017年海陵區實施棚戶區改造項目61個，改造面積280萬平方米；高港區實施棚戶區改造項目7個，改造面積 15.3萬平方米；姜堰區河西街地塊、幸福村五組周邊地塊合計已完成改造面積12.5萬平方米；醫藥高新區棚戶區改造工作滯後。今年泰州市將進一步加快棚戶區改造，計劃新開工棚改21.5萬套，基本建成17萬套，完成農村危房改造1.5萬戶。
目前泰州市棚改以貨幣化安置為主，平均可賠付200-300萬。隨著棚戶改政策的收緊，貨幣化安置比例將得到一定的控制，將更多采取新建棚改安置房方式，最大程度實現棚改政策目標。
03
市場情況
多盤推出貨量充足，房價趨於平穩增長
當下，泰州房地產市場發展較熱。2017年全年商品房銷售面積達883.33萬平方米，同比增長26.4%，銷量創歷年新高。其中全市住宅類商品房銷售面積795.51萬平方米,同比增長23.3%。
房價自2017年以來漲幅明顯，主要原因在於一方面2017年泰州市市場需求旺盛去庫存效果明顯，市場存量較低；另一方面今年上半年房企推盤速度普遍較慢，供應體量不足，市場供不應求加劇帶動漲幅。但是隨著6月份多個項目陸續推盤，庫存緊張局面得到緩解，房價將趨於平穩增長。全市二手房房價普遍低於新房價格，暫無明顯倒掛現象。
04
板塊房價
各市區房價呈現板塊差異醫藥高新區預期高
泰州市下轄靖江、泰興、興化三個縣級市，海陵、高港、姜堰三區和泰州醫藥高新區、農業開發區兩個功能區。由於城市“南拓東進”的發展趨勢，各區市發展並不平衡，房價也呈現一定板塊差異。其中，城南部分作為城市發展的重點吸引了各大房企進駐。目前的庫存主要集中在城南板塊，城南板塊房價仍有相當的上漲空間。
從市場價格來看，三市中靖江市、泰興市較高，興化市較低。泰州市中心目前處於高價位，均價在15000元/平方米以上。市內三區房價表現也各有不同，海陵區配套設施完備，發展成熟，均價達到12000-13000元/平方米；姜堰區由於兩家上市公司佈局以及姜堰中學等優質教育資源集中吸引了大批周邊客群，房價被推高至12000元/平方米左右，與海陵區齊平；高港區的發展較為緩慢，均價在8000元/平方米左右。
目前醫藥高新區是泰州市最為熱門的板塊，房價上升空間大。一方面醫藥高新區位於城南部分，泰州未來發展以城南為主，醫藥高新區佔據了優越的地理位置，加上高鐵等配套設施的規劃，板塊利好多；另一方面產業發展對於該板塊的帶動效應強。
2017年泰州市高新技術產業產值佔規模以上工業產值比重為43.0%，比上年提升0.6個百分點，其中生物製藥及高性能醫療器械產值增長18.4%。醫藥行業的發展增強了該板塊人才引進、創業投資、經濟發展的吸附力，拉昇了板塊的預期價值；此外碧桂園、恆大、新城、華潤、綠地等品牌房企聚集，各項目的相繼推出加劇了該板塊發展進程。
總的來說，城市發展規劃是房地產市場發展的風向標。泰州市的發展規劃很大程度影響了板塊的房價表現，區位和資源環境也是影響房價的主要因素。在板塊利好下，醫藥高新區的發展會帶動一波市場熱潮。
05
客群及需求結構
市場購房以本地客群為主大面積毛坯房較受歡迎
泰州市現處於剛性需求向改善性需求過度階段，購房群主要以本地客源為主，中高端產品的企事業單位客戶較多，購房主力年齡為20-30歲。戶型上，90-140平方米戶型為主力需求，140平方米以上大戶型的需求有所增加。2017年全市90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上住宅類商品房銷售面積佔比分別達到6.7%、75.8%、17.5%。另外，泰州市場對毛坯房較為偏好，對精裝修接受度不高，單價及產品定位是搶佔市場的關鍵。
06
土地市場及房企競爭
城南地塊出讓規模大房企項目佈局集中
根據泰州市2018年住宅類房地產用地出讓計劃來看，年度計劃共11宗，土地面積約1260畝，涉及市直、海陵區、醫藥高新區、高港區等區域。其中市直3宗，土地面積約163畝；海陵區2宗，土地面積約260畝；醫藥高新區5宗，土地面積約737畝；高港區1宗，土地面積約100畝。目前城南部分尚有較多未開發土地，從醫藥高新區的土地出讓規模也有所反映，這與城市發展規劃密切相關，預計8月會有新一輪土拍。
房企競爭方面，目前泰州市場本地房企與品牌規模房企同臺競爭。本地房企主要有兩家，包括正太、華澤，品牌房企碧桂園、綠地、華潤、新城、恆大也相繼入駐。其中，碧桂園2007年進駐泰州，目前有四個項目。綠地2012年首進泰州；恆大去年通過收購的深業上林苑一期入駐泰州，並拿下兩塊地，市區只有恆大•華府項目。
從佈局上來看，各大房企項目集中南移。目前城南板塊聚集了碧桂園•湖悅天境、恆大•華府、新城•榮樾、綠地世紀城等多個品牌房企項目及正太•周山匯水及華澤天下兩大本地房企項目。華潤目前未有貨量供應，但是在城南存有待開發地塊。
從產品上來看，碧桂園通過市場調研定位中高端毛坯房，與凱爾上東產品最為相近，存在較大競爭。而恆大是泰州少有推出小戶型的房企，恆大•華府一期主打精裝小戶型，雖然存在一定的市場需求，但受眾面受到限制，二期也推出大戶型。在市場產品定位相對明確後，產品同質化現象會加劇房企之間營銷競爭。
07
市場預判
市場購房以本地客群為主大面積毛坯房較受歡迎
6月份之後隨著各項目陸續推出，市場貨量增多，庫存相對充足，市場也將由供小於求趨於平衡。各房企項目佈局集中產品競爭特點更加凸顯，產品優勢也將成為立足市場的關鍵。在城市開發與發展中，改善性需求將進一步增加，未來大戶型將佔據市場銷售更大份額。板塊方面，城南板塊由於城市發展趨勢房價存在上升空間。
典型項目一：恆大•華府
地理位置：海陵南路引江路交匯處 海陵路園博園西側
物業類型：多層，高層
建築面積：26萬平方米
裝修狀況：精裝
開盤售價：一期均價13500元/平方米，二期尚未推出，價格在14000-16000元/平方米左右；三期價格待定，預計更高
項目點評：
該項目位於泰州市城南周山河板塊醫藥高新區，區位優勢明顯。項目共分三期開發：一期以93平方米和105平方米精裝小戶型為主，共1956戶，於2017年10月開盤，目前尚未售罄；二期尚未推出，主推102-124平方米三房和144-174平方米四房大戶型；三期仍在規劃中。購房群體大部分為本地客源，主要是企事業政府單位客戶，少部分為來自蘇州無錫的投資者。
恆大華府的主要亮點在於電影院等配套設施填補了城南發展中的空白，輻射較廣。此外恆大是泰州市場僅有推出小戶型的，一期精裝小戶型對於剛需客群有一定的吸引力，但是受眾面較小需求量受到限制，精裝修的市場接受度也相對較低。二期優化產品定位，以改善型為主，推出大面積戶型，更加貼近市場需求。
恆大•華府
典型項目二：碧桂園•湖悅天境
地理位置：泰州天德湖500米
物業類型：別墅、洋房、高層住宅
建築面積：46萬平方米
車位配比：1:1.5
裝修：毛坯
開盤售價：高層12000元/平方米左右；別墅17000-18000元/平方米
項目點評：
碧桂園•湖悅天境去年拿地，是碧桂園在泰州的第四個項目。該項目一期以140平方米、260平方米大面積戶型為主，共推出418套，市場反響熱烈。蓄客認籌1000多套，今年6月首開當天去化超過90%、三天售罄。
該項目備受市場青睞主要原因在於：
板塊利好多，該項目西側配套中小學、高中，是吸引當地客群的重要原因之一，此外周邊商業中心、生態資源優勢及高鐵規劃都抬高了該板塊的預期價值；
碧桂園以產品差異化制勝，採取產品優化分級策略滿足市場大多購房需求，大面積戶型符合當地客群的需求；
售價合理，該地塊土地成本約5500元/平方米，之後市場樓面價約7000元/平方米。且在泰州市場毛坯房的接受度高於精裝，該項目定價相對較低。
碧桂園•湖悅天境
典型項目一：碧桂園•湖悅天境
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