經過2016年的瘋狂、2017年的降溫後，2018年的鄭州樓市在平靜中又有些激揚。
前些時候，鄭州市房管局公佈了2018年1月-6月份房地產數據分析。數據顯示，鄭州市上半年商品房累計銷售155306套，相比2017年上半年的117677套，增長幅度高達31%。
那麼多套房子賣出去，入住率怎麼樣呢？空置率高嗎？
近日，言之有屋編輯部花了4個晚上，實地探訪了鄭州東西南北三環、四環附近的72個小區，並從中隨機抽選，試圖通過亮燈率折射出鄭州新交付小區的真實入住情況，同時反映出目前鄭州樓市的一些現狀。特別是對關注二手房、以及投資需求的客群，或許有一定的參考價值。
特別說明：
1、亮燈率，被約定俗稱的認為是指投入使用小區在夜晚時的亮燈比例。雖然亮燈率不能完全反映入住率和空置率，但在一定程度上是小區閒置比例的反映。
2、本次選擇項目，大多為2017年交付的小區，也有部分2016年交付的小區。
3、圖片拍攝時間為晚上8時——9時30分，為理論上點燈率最高的時間段。
4、亮燈率為言之有屋編輯部根據實時情況粗略估算，實際受多種不確定因素影響，準確性打折扣。
正弘瀾庭敘
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交房時間：2017年2月
地址：花園路與英才街交叉口
二手房價格：16974元/㎡
亮燈率：約5成
正商林語溪岸
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交房時間：2017年9月
地址：花園路與大河路交叉處西北角
二手房價格：12500元/㎡
亮燈率： 約4成
萬科天倫紫臺
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交房時間：2018年3月
地址：文化路大河路交會處
二手房價格：15500元/㎡
亮燈率：約3成
保利海上五月花
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交房時間：2016年9月
地址：花園路英才街
二手房價格：20944元/㎡
亮燈率：約4成
瀚宇天悅
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交房時間：2016年10月
地址：金水區文化路與龍門路交匯處
二手房價格：17977元/㎡
亮燈率：約7成
錦藝金水灣
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交房時間：2017年12月
地址：文化路與賈魯河交匯處
二手房價格：14855元/㎡
亮燈率：約3成
正商金域世家
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交房時間：2017年12月
地址：中原區五龍口
二手房價格：15036元/㎡
亮燈率：約4成
梧桐新語
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交房時間：2016年3月
地址：農業西路與桐柏路交會處西
二手房價格：15956元/㎡
亮燈率：約8成
城開綠園
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交房時間：2016年6月
地址：桐柏路與五龍口南路交叉口
二手房價格：15653元/㎡
亮燈率： 約6成
英地金臺府邸
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交房時間：2017年3月
地址：東風南路與永平路交匯處
二手房價格：20890元/㎡
亮燈率：約4成
瀚海晴宇
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交房時間：2017年6月
地址：金水東路龍子湖大學城
二手房價格：29092元/㎡
亮燈率： 約2成
海馬公園
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交房時間：2017年
地址：東風南路與福祿路交匯處東150米
二手房價格：26000元/㎡
亮燈率：約6成
綠都紫荊華庭
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交房時間：2017年
地址：紫荊山路與南三環交匯處
二手房價格：13390元/㎡
亮燈率：約4成
鑫苑名城
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交房時間：2017年年底
地址：嵩山路與南三環交匯處
二手房價格：11000元/㎡
亮燈率： 約4成
康橋悅城
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交房時間：2017年年底
地址：經開區南三環與經開十七大街交匯處
二手房價格：13635元/㎡
亮燈率：約4成
永恆理想世界
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交房時間：2017年
地址：航海路紫荊山路
二手房價格：15630元/㎡
亮燈率：約4成
正商城
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交房時間：2017年
地址：航海路與碧雲路交叉口
二手房價格：16198元/㎡
亮燈率：約4成
亞星金運外灘
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交房時間：2017年年底
地址：嵩山路與南三環交匯處
二手房價格：13700元/㎡
亮燈率：約4成
正商華鑽
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交房時間：2017年3月
地址：南三環與紫辰路交叉口
二手房價格：15168元/㎡
亮燈率： 約4成
總結
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空置率的說法越來越鮮見，但是一些穩健的投資客還是會關注這一統計學概念。很多人會通過一個樓盤或區域的亮燈率，來判斷投資客比例和區域發展前景。
從言之有屋編輯部觀測到的情況來看，鄭州近兩年交付的項目，新房入住率並不可觀，大多數樓盤亮燈率平均都在4成左右。
1、諸如瀚宇天悅、梧桐新語、城開綠園、海馬公園等小區入住率較高，均達6成以上。很大程度上取決於小區交房時間較早，周圍配套完善，區域認可度高。
2、同一時間段交付的小區，入住率也有很大差別，與所在區域的成熟度、周圍配套的完善程度、距離主城區的遠近等有較大關係。
3、剛需盤的入住率普遍要高於改善盤。但無論是剛需盤還是改善盤，空置率都比較高。
4、鄭州各區域亮燈率存在一定的差異，西區和南區的人氣明顯要高於北區和東區。
一方面是項目開盤就被掃光，華麗亮眼的去化數據讓鄭州的房子顯得更加珍貴和稀缺；一方面是黑夜裡，眾多上百萬的房子猶如暗夜精靈一樣，沒有一絲煙火氣，一直處於空置狀態。
白與黑中，折射出鄭州樓市的不平衡。
6月14日，剛剛卸任中財辦副主任的楊偉民在2018年陸家嘴論壇演講中表示，隨著中國蓋樓的速度不斷增快，住房空置率也越來越高，已經超過13%。
這說明，房子不僅是充足的，而且是過剩的。
作為對比，美國住房空置率長期保持在較低水平，即使美國樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%；荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%；法國為6%左右；德國約為8%。
也就是說，根據發達國家的標準，空置率在10%以內都算比較合適。
空置率這麼高，這些空置的房子到底在誰手裡呢？他們的主人是剛需客、投資者還是炒房客呢？大約只有等到不動產登記完全結束後才能一窺大概。
但是，地價炒高不斷出售，上千個項目正在開工，數十萬套房子需要去化，買的起會繼續買，買不起的會一直買不起，空置率只會不斷提高。
因此，要穩定的不僅僅是房價，還有人心。
鄭州的三環四環之間，以及最近新崛起的諸多新區，配套都在逐漸完善過程中，從另一個方面說，目前區域內的亮燈率很低、空置率很高，僅僅是其發展的初級階段，不能僅憑它們來判斷一個區域的發展前景和活力。
您覺得呢？關於小區亮燈率、空置率及相關問題，歡迎您留言發表高見，和大家互動討論。
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