文／劉曉博
2018年上半年，中國樓市到底發生了什麼？
錢，到底在以什麼樣的“價格”、什麼樣的“規模”流入樓市？
對於這些問題，從7月1日以來，各路研究機構和媒體一直在“瞎子摸象”。而今天（8月10日）晚上，真相來了！
央行在晚上9點多，通過官方網站公佈了“2018年第二季度中國貨幣政策執行報告”。這份絕對權威的報告，向我們描述了一個“不一樣的樓市”。
1、房貸利率，到底是多少？
當前商業房貸基準利率4.9%，但除了SH等極少數城市，首套房貸都出現了上浮，二套房貸就更不用說了。那麼，全國房貸利率是多少呢？
這個數據只有央行有。但遺憾的是，央行只公佈季度末一個月的“加權平均利率”，也就是說，我們只能知道3月、6月、9月和12月的數據。
其中一季報披露，3月非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為5.96%，個人住房貸款加權平均利率為5.42%；
二季報披露，6 月非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為5.97%，個人住房貸款加權平均利率為5.60%。
5.6%，這相當於4.9%的基準利率上浮了14%，這是全國6月份全部房貸的平均利率。我此前在文章裡講過，只有當全國平均房貸利率達到7%的時候，熊市才會真正到來。現在，距離7%還比較遠。
更重要的是，無論是3月的數據，還是6月的數據，都告訴我們一個事實：你貸款買房享受的利率（6月為5.60%），是比搞實業（6月為5.97%）要低的。從利率角度看，仍然是鼓勵買房子。
2、貸款，正在流向哪裡？
上圖是央行報告裡的“上半年人民幣貸款結構”，可以看出，錢仍然加速流向“住戶部門”，其新增貸款的同比增速高達18.8%（一季度為20%），幾乎是實體經濟貸款增速（9.7%）的2倍。
給居民家庭加槓桿，仍然是當前穩增長的主要路徑。
央行還給出了上半年各類房地產貸款的增長情況：
截至6 月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為35.8 萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1 個百分點。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的比重為27.7%（一季度末為27.3%）。
其中，個人住房貸款餘額為23.8 萬億元，同比增長18.6%；
住房開發貸款餘額為6.7 萬億元，同比增長34.2%；
地產開發貸款餘額為1.5萬億元，同比增長7.1%。
截至6 月末，全國保障性住房開發貸款餘額為4.1 萬億元，同比增長37.4%；
由此可見，房地產貸款佔全部貸款的比例，仍然在上升，從一季度末的27.3%上升到了二季度末的27.7%。房地產貸款增速，仍然高達20.4%，甚至超過“住戶貸款增速”。
貸款增長最快的是保障房領域，這不意外，國家正在提倡這個！但令人吃驚的是，上半年銀行支持開發商的貸款，竟然達到了34.2%的增速（住房開發貸）。
這一點，恐怕絕大多數人都會感到意外。
3、央行，正在大談降息
在一季報裡，央行就開始談到利率走低。到了二季報，這簡直成為一個主題了。
上面的截屏告訴我們，貨幣市場利率在走低。
上面的截屏告訴我們，同業存單利率在走低。
上面的圖片告訴我們，國債收益率在走低。
加息，對樓市構成利空，因為購房者成本上升；降息，對樓市構成利好，因為購房者成本將降低。當然，中國的“存貸款基準利率”還沒有正式降低，現在是市場利率在走低。
4、政府手裡的錢，正在快速增加
央行怒懟財政部，是過去一個多月的熱點。後來，高層明確接下來會實施“更加積極的財政政策”。
從央行二季報裡，我們不僅可以讀到“財政收入較快增長”和“財政支持相對平穩”的話（見上圖）。還可以看到下面這個表格：
沒錯，政府存款高達32.7萬億，佔全部存款的19%。更重要的是，政府存款增長速度非常快，超過實體經濟部門和居民家庭。
當然，政府存款裡包含了住房公積金、養老保險醫療保險等。但財政需要加緊支出，也是非常顯而易見的。
總之，央行報告告訴我們：
開發商上半年很受寵，他們獲得的“住房開發貸”飆升了34%。居民貸款（主要是房貸）也很受寵，不僅利率低，而且增長幅度相當於實體經濟的2倍。
房地產佔全部貸款的比重，仍然在上升。
就是這樣。
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