7月23日，也就是本週一，在博鰲21世紀房地產論壇的年會上，經濟學家鍾偉表示，堅持20年不買房，智商上有重大的缺陷。
堂堂北京師範大學金融研究中心主任，說出這樣粗糙的話，一時間給眾多沒買房的朋友造成了心裡上的不適，下方的評論區，網友們討伐聲一片。
這一場景不禁讓人想起過去任志強談論房價時的盛況，當時的評論區與鍾偉面對的別無二致。但時間最終證明，任志強過往的狂言並非無稽之談，而且近些年來，這位中國房地產界旗幟性的人物對於房地產市場的言論反而成為了買房一族的金科玉律。
結合眾多事實，我們不妨大膽推測一下，經濟學家的犀利言論，一不小心戳中了部分看客的痛點，成為沒買房人的眼中釘，肉中刺。
過去已成事實，太多爭論已無意義。站在當下的時間節點，我們可以推演一下未來房價的走勢，再過20年，我們是不是仍將面臨這一爭議：堅持20年不買房，智商上有重大的缺陷。
第一問：房價漲幅真的逆天嗎？
首先來看一則數據，1990年到1998年，中國的廣義貨幣（M2），從1.39萬億開始，增長了10倍；到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達到了150萬億的規模，而到了上個月，M2已經達到了177萬億元，不過由於金融去槓桿，增速明顯下滑，僅為8%。
如果把M2的增速看作是"央行的印鈔速度"，那麼貨幣近30年來所增加的100倍，必然會造成物價上漲，回頭看過去的30年，上漲的又豈止是房價，雞蛋價，豬肉價等一系列生活必需品，難道沒有上漲嗎？當然，人們的工資也水漲船高，1990年一個月幾十元的工資，現如今，也有了100倍的漲幅，下圖為2017年，中國城市平均工資排名相對靠後的城市的平均工資。
所以，從貨幣角度來看，2015年之前的房價，屬於正常範圍，都是順著貨幣增長而增長的，只是保值，根本談不上增值。雖然感官上，房價一直在暴漲，但是泡沫真的不算高，也就2015年由於股災那一波，不斷的降準降息，使得短期內房價的運行脫離了房價基本面。
為什麼說感官上一直在暴漲？因為，很多關於房價的討論其實忽略了中國的特色與國際慣例的差別。只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內在含意，忽略了產生這些名詞背景的原因，因此造成了最終的誤解和錯判。
例如平均數與中位數。以上海為例，上海最高房價為30萬元/平米，最低則不到2萬元/平米，平均價約為5.4萬元/平米，中位數則不到3萬元/平米，幾乎相差近一倍。之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。
話說回來，如果未來我國的廣義貨幣即M2的增速維持在10%左右，那麼作為抗通脹首選資產——房地產，依舊是值得配置的。
第二問：是誰在干擾房價運行？
房子是用來住的，不是用來炒的。給誰住？自然是人，所以，人口的多少也影響著未來房價的運行。
新中國成立以來，有過三波嬰兒潮，第一波在1950年附近，戰亂結束，新中國成立，老百姓生活安定，於是出現了一波出生狂潮；第二波是1962年附近，三年自然災害結束，加上1959-1961年出現了史無前例的人口負增長，於是開始鼓勵生育，帶來了第二波嬰兒潮；而第三波嬰兒潮在1982-1990年附近，主要原因是第二波嬰兒潮的延續，因為二波嬰兒潮到了婚育年齡。
因此，當第三波嬰兒潮來到婚育年齡，以及1997年開始實行住房商品化、市場化，共同助推了2000年以後一波轟轟烈烈的房價騰飛，而過去靠非市場化的福利分配的房改住房政策退出了歷史舞臺。
因此，除了前面提到的貨幣層面所帶來的房價上漲外，2000年後的房價上漲也有80後以及他們父母50後、60後的共同努力，是實實在在的剛需。
當然，1992-1999年，我國出生人口呈現明顯的下降趨勢，而且由於2000千禧年疊加龍年，使得1999年成為人口出生的一個低點。從這個角度看，若不是2015年的頻繁降準降息，可能2012年開始，房價的運行將是橫盤運行，直到2020年以後。
另外，需要注意的是，自2013年開始，單獨二孩政策推出，鬆開了多年的計劃生育政策，到了2015年的時候更是直接推出了全面二孩政策。數據顯示，2017年二孩佔據全部出生人口的比重達到了51.2%，數量為883萬人。二孩反超一孩，說明了如今90後父母由於受教育水平較高，推遲了婚育的時間，因此，購房需求會有一定的延後。
除了"丈母孃經濟"帶來的房地產剛需，改善型需求也影響著未來的房價走勢。值得一提的是，與歐美計算住房面積時計算套內面積不同的是，我國賬面上顯示的人均居住面積，其實並沒有扣除公共分攤的面積。什麼意思？就是一套100平的中國公寓，扣除樓道，電梯間等公攤面積後，實際可以使用面積其實只有80平，得房率就是80%。
所以拿來做數據比較時，乘以得房率似乎更為客觀，因為這才是真正的套內面積。這還沒有扣除那些三四線城市的空置住房的面積，因此，我國城鎮人均擁有的實際住房面積與國際水平其實相差極大，甚至不到發達國家的50%的水平，未來提升的空間不小。
第三問：中國房價還要走多遠？
回答這一問題，就要討論一個老生常談的指標，就是城鎮化率。
為何城鎮化率如此重要？因為城鎮化率的高速發展是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件，與一個國家的經濟發達程序密切相關，也與人民的生活水平和富裕程度相關。
或許有人會質疑，說發達國家中許多人，特別是退休的老人並不住在城市，但事實上，他們的收入依舊來源於城市，也仍被計算在城市化率中。反觀國內，由於戶籍制度，使得不少人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自於農村。這種名義上的城鎮化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。
從全球情況看，1800年到2010年，全球的總人口數增加了6倍，但是全球城市人口的數量增加了60倍。從現在看發達國家的城市化率，基本在80%以上，像美國已經達到了90%幾，而中國城市化率只有58%。因此，在未來的20年左右的時間裡頭，中國的城鎮化仍然是一個高速發展的過程。
看到這裡，對於未來我國房價的走勢或許有了一定的預判，近兩年由於金融去槓桿，房地產的限購限貸，以及90後婚育人口的不足，橫盤整理將是大概率事件，甚至不排除部分區域出現下跌，這倒是給剛需的朋友帶來了抄底的良機。
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