長江商報消息 □本報記者 江楚雅 實習生 陳康
負債率較高是當前A股房企的普遍現象，而永續債由於被計入權益工具，似乎成為房企調節負債率的利器。
2015年借殼上市的藍光發展（600466.SH），一躍成為四川龍頭房地產企業。截至2018年3月底，公司總資產1021.83億元，較2015年末的562.44億元增加了375.56億元，成為A股第19家總資產規模突破千億關口的上市房企。
上市三年資產破千億，負債規模也同步攀升，長江商報記者梳理發現，藍光發展近三年（2015-2017）及2018一季度負債分別為448.93億元、593.55億元、761.94億元、817.35億元，三年增長了368.42億元。近三年資產負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%。在A股當前139家上市房企，藍光發展以79.99%的資產負債率排名第34位，高於行業中位數的63.3%。
值得注意的是，過去兩年藍光發展的永續債金額增長幅度位居行業前列。從2016年末的7.8億元增至2017年底的45.53億元，不到兩年時間增長了4.84倍。2018年一季度，藍光發展永續債再次增加10億，餘額達到55.5億元，成為A股上市房企中，永續債佔淨資產比例最高的公司。
對於公司的經營與財務狀況，長江商報記者聯繫到藍光發展，對方回覆稱在半年報發佈前公司處於緘默期，不方便接受採訪。
上市三年總資產破千億
藍光發展，原名迪康藥業，2015年之前主要從事製藥以及藥物研究。於2015年借殼迪康藥業登陸A股，實控人旗下房地產業務注入上市公司。隨後，上市公司更名為藍光發展，房地產成為主業，成為四川地區的地產龍頭。
2018年是藍光發展完成資產重組的第三個年頭。隨著房地產業務佔比提升，上市公司的資產規模迅速增加。截至2018年3月底，公司總資產1021.83億元，較2015年末的562.44億元增加了375.56億元，成為A股第19家總資產規模突破千億關口的上市房企。
借殼迪康藥業時，藍光集團和實控人楊鏗預計，若重大資產重組在2015年實施完畢，標的資產在補償期2015—2017年扣非後淨利潤預測數分別為8.03億、9.35億和11.56億。
記者梳理發現，2015年，藍光發展實現扣非後淨利潤9.01億，超出業績預期；2016年，藍光發展盈利能力下滑，全年扣非後淨利潤為8.64億，不達業績預期。2017年扣非淨利潤13.37億元，超出業績預期。
此外，近三年藍光發展銷售額幾近翻番，2015年，藍光發展全年銷售額為183億；2016年，全年銷售額為301億；2017年，全年銷售額已達582億。從2016到2017，其同比增長率高達92.97%， 另一方面，銷售面積亦增長強勁：2017年全年銷售面積609.27萬平方米，較上年同比增長達116.36%。
對於上市以來營收和淨利雙雙大漲，藍光發展方面表示，藍光堅持實施以改善性住宅為核心的產品戰略，在重點區域積極佈局包括“雍錦系”、“公園系”、“林肯系”等改善型住宅，並於2017年進一步升級產品、推出“黑鑽系”。這些項目在一定程度上提升了當地的住房品質、擴大了企業影響力，同時也提升了藍光的產品競爭力，從而為業績增長做出貢獻。
土儲超8成來自收併購項目
在調控趨嚴，融資渠道不斷趨緊，多家房企發債被中止，四處“找錢”的當下，不少地產商通過收併購的方式實現快速擴張，併購已經成為藍光發展“開疆擴土”最主要的手段，土儲超8成來自收併購項目。
從拿地佈局來看，藍光發展的擴張版圖已走出四川，加速全國化，在華北、華東、華中都開始佈局。在拿地策略方面，藍光發展總裁張巧龍曾透露，藍光發展在併購拿地上佔比超過七成，更看重長三角、珠三角和京津冀的市場。
其透露併購已經成為藍光發展“開疆擴土”最主要的手段，且多以住宅為主，體量佔比太大的商業項目暫不考慮，而且項目拿下後要具備快速開發資質。
長江商報記者注意到，2017年藍光收併購模式擴張加速，在不到一個月的時間裡，藍光通過收併購方式至少已獲取了4個項目，除成都項目外，還包括天津楊柳青項目、長沙嶽麓區項目以及合肥肥東經濟開發區項目等。
今年5月，藍光發展獲得6個土地項目中4個是通過合作開發或者收併購取得，部分項目獲取成本較為低廉，其中徐州市豐縣2017-38到41號四宗地塊成本僅為450元/平方米。
藍光方面表示，通過併購模式，可獲得較低成本的可開發資源，有利於提高房地產項目盈利能力。藍光發展在其年報中透露，截至2017年12月31日，公司非直接招拍掛項目的儲備資源佔比已超過85%。
一位匿名財經人士對長江商報記者表示，併購本身也是彎道超車的策略，併購優質的、暫時現金流有困難的項目，這樣項目改造的成功率較高但成本也高。否則也有可能出現併購失敗的情況。
“企業通過收併購的方式擴張，的確能夠提升擴張速度，但同時也會出現債務問題和企業大而不強的問題。如果要實現企業的長遠發展，應該做減法而不是加法，要不斷迴歸核心業務，追求業務盈利是關鍵。”上述匿名人士表示。
成A股房企永續債佔比最高公司
藍光發展迅猛勢頭的背後，是債務的擴張和攀升。
長江商報記者梳理發現，藍光發展近三年（2015-2017）負債合計分別為448.93億元、593.55億元、761.94億元。資產負債率分別為79.82%、80.90%、80.00%。
最新數據顯示，2018年一季度藍光發展資產負債率79.99%，下降1.11%；經營現金流淨額-24.85億，同比下降1451.58%。可供對比的是，去年同期行業平均資產負債率65.38%，下降0.06%；行業平均經營現金流淨額-6.79億，同比下降23.49%。
負債率較高是當前A股房企的普遍現象，尤其是資產規模超過1000億的19家房企，普遍高於70%，但更應該關注的是現金流。記者梳理發現，藍光發展從2015年至2018年一季度公司經營活動產生的現金流淨額分別為14.30億元、-26.88億元、75.54億元、-24.85億元。
藍光方面解釋稱，2016年公司經營活動產生的現金流量淨流出較大，主要是公司房地產開發項目規模增加導致支付的土地款、工程款較上期增加所致。2017年公司經營活動產生的現金流淨額較大，主要是因為本期銷售規模擴大；新增土地主要通過股權收併購方式獲取。
為了融資和補充現金流，過去兩年藍光發展的永續債金額增長幅度位居行業前列。財報顯示，從2016年末的7.8億元增至2017年底的45.53億元，不到兩年時間增長了4.84倍。2018年一季度，藍光發展永續債再次增加10億，餘額達到55.5億元，成為A股上市房企中，永續債佔淨資產比例最高的公司。
藍光發展副董事長、總裁張巧龍曾在2017海南博鰲房地產論壇上對包括長江商報在內的媒體記者表示，藍光堅持規模與利潤並重、有質量的增長模式。在注重模式的同時，藍光更關注企業的負債結構和利潤，講究規模與利潤並重，強調可持續增長。
“對於永續債來說，雖然不需要償還本金，但實際上還是每年會發生相應的利息支出，所以總體上看，永續債項目其實也會帶來一定的財務壓力。總體上說後續也需要在此類債務工具上減少壓力，或者說減少依賴。”上述匿名財經人士表示，由於被計入權益工具，永續債可以使得賬面資產負債率有所下降，但本質上仍然是一種債券。並且在續期後還面臨利率大幅攀升的壓力。
根據2018年4月30日公告披露，藍光發展累計新增借款已經超過上年末淨資產的40%，借款餘額為426.35億元，較公司2017年末借款餘額347.81億元增加78.54億元。
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