金融學家宏皓教授

分攤面積缺乏“規矩”

分攤面積自始至終都是一筆糊塗賬，遺留問題該到解決的時候了。

最近《中國新聞網》等媒體報道的《100平房子只得70平，公攤面積“坑”有多深？》，說的是7月下旬武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。報道說，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

《中國新聞網》的報道說，一般公攤面積占房屋面積的10%-13%，例如不動產權證的面積為90平米，則實際的使用面積應在81平米-78.3平米之間。但事實上近年來隨著房價上漲，部分開發商卻趁機推高公攤比例。舉例某住宅“房屋建築面積：84.47平方米；專有建築面積(使用面積)：63.43平方米，分攤建築面積：21.04平方米”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33(即33%)。有的更是離譜到分攤面積超過50%，2010年山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

什麼是公攤面積

先看看什麼是分攤面積。根據18年前開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用 房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。也就是說，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。

這個早已經被不合時宜的《房產測量規範》10年如一日堅挺地支持著一些不良開發商憑空捏造數據大發其財，所以人們質疑公攤面積“缺乏規矩”，不是沒有道理的。公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積，與節節攀升的房價一起，壓迫得中低收入者苦不堪言，卻沒地方說理去。關鍵的問題就在於，現有的相關法律法規並沒有對公攤係數設定上限，這給不良商家玩貓膩留下了法律空子。

玩“貓膩”的目的

有報道羅列具體“貓膩”招數，一是故意做大公攤面積，以實現利益最大化；二是重複公攤、重複收錢；三是業主的公攤面積被拿去牟利，等等。不僅在賣房的時候多收錢，而且後期物業管理又憑著這個加大了分攤面積的部分收取物業管理費，而且不僅如此，明顯屬於業主共有的分攤部分又被佔用，比如已經被分攤的公共空間做廣告的受益，已經被分攤的消防應急場所變停車位，再繼續賺錢卻業主無任何權益分配。

應該重視分攤面積問題

報道一石激起千層浪，坊間吐槽，專家建言，都明確指出“分攤面積”貓膩多多，是到該解決的時候了。分攤面積過大招致質疑，是一個老問題，至今沒有得到很好解決，原因之一是這一塊本身就缺乏嚴謹的標準，坊間戲說是“缺規矩”。

在分攤面積上存在的爭議很大，一切都是因為利益使然，輕易動利益集團的奶酪似乎很不容易。有人建議從根本上解決問題，有兩條，一是制定科學的分攤面積測算辦法，有關部門監督執行，發現問題追究責任；二是乾脆取消分攤面積，直接推行按照實際套內面積銷售，發展商的投入公建面積的成本經職能部門監管測算後，將成本均攤到住宅小區可售面積。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波接受媒體採訪時認為，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。

（番禺日報記者 吳穹）

大洋網

從購房經歷來講，中國步入商品房時代的這20年裡，公攤面積基本被越玩越充分、比率是越來越高，購房者能享受到的實惠越來越小。所以，新華社質問公攤面積傷民，確實是切中了樓市要害之一，必須要讚賞一下。

現在賣房都是含公攤面積的建築面積，而不包括的實用面積，購房者只能在心中很有感概地心算下了。

有公攤面積這一做法，據初步考證，是極有可能從香港承繼過來的。分析下這個“慣例”，也確實很可能是這樣的。因為，中國最早的商品房試驗就是在與香港相鄰的深圳進行的，而買房者也有不少是香港人。

不過，在2013年之後，香港的商品銷售就不以建築面積作為計算標準了。簡單的說，在2013年這一年，香港出臺了一個樓市政策，讓“建築面積”時代成為了歷史。

“師傅”不搞了，“徒弟”還在繼續。從1998年開始，中國內地開始進行商品房時代，從那時起公攤面積就是個理所當然的事，都存在這麼多年來了。這一次，新華社質問公攤面積傷民，會不會是一個類似轉折點的信號？值得考量。

因為，房地產銷售中，公攤面積確實讓購房者傷不起。

有一觀點認為，如果沒有公攤面積，按照實用面積來計算，估計中國房價在目前的基礎上，還要再上漲一些。反正羊毛出在羊身上，購房者是沒地兒跑了。

這種觀點有一定道理，但不是有十分的道理，如果在實用面積基礎上賣房，並在這一基礎控制房價，這個被擼的“羊毛”就不會在購房者身上，而是在房企身上。

所謂購房中的公攤面積，在這裡介紹下知識點。只有一個大概的標準，“各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。”以及“套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。”

而開發商在這個標準的基礎上，總是可以弄點兒花樣，很多空間可以騰挪。購房者怎麼可能去認真、具體計算，究竟實際公攤是多少？這也是房地產開發商那麼有錢的重要原因之一。因為這部分面積，完全是沒有成本的核算，能多出一平米，就多賺一平米。

而一套房子平均下來，小的也要幾平方米，稍微大點的就是十多二十平方米；再大點的就是幾十平方米。這樣飛來橫財對開發商來說，確實是太容易了。

購房者真心傷不起，從購房開始就要額外負擔，但房子到手之後，物業費再來提一點。這些都不利於房地產市場的穩健發展。

所以，取消商品房銷售的公攤面積，是非常有必要的，一來減少購房者購房資金，二來使房屋銷售更透明、更公開、房企可貓膩的空間更小。

波士財經

朋友，作為生活在城市的每位居民都會有同感，公攤面積確實太多，成了購房者一項額外的沉重負擔，且很多物管費用又都是按房屋建築面積收取，成了購房者難以承受之重。

現在關鍵是公攤面積的佔比在全國缺乏一個統一的行業標準，有些房地產公司開發的樓盤公攤面積佔比高，有的房地產公司開發的樓盤公攤面積佔比又較低，這就造成了不同地區間、不同開發商之間、不同樓盤之間公攤面積的不公平，也加劇了商品房建築之間的混亂現象。比如我買的一套186米的房子，實際使用面積只有161.5個平方，公攤面積卻佔了24.5平米，我感覺公攤面積佔比實在太高。

公攤面積最大的問題是，購房者以同樣的價錢購買公攤面積而自己又不能使用，對購房者確實不公平。而在物業管理費、還有即將開徵的房產稅都是按購房者購買的面積交納，讓購房者很是感到怨曲。

因此，我覺得在購房公攤面積上應進行如下幾項改革：

一是全國制訂一個統一的公攤面積標準，消除公攤面積各自為政、標準五花八門的亂象，實現全體購房者的公平；

二是對購房者的公攤面積減價計算價款，可減半價，因為公攤面積實際上消耗的建築成本也較低，對購房者而言比較公平合理；

三是對購房者交納的物管費及即將開徵的房產稅可按購房者實際購買的面積徵收，公攤面積不予收取。

四是對購房者的公攤面積加強監管管理，建立業主管理委員會專門進行購房維權，防止開發商或相關部門在公攤面積上糊弄購房者現象的發生；對提高虛假數據造成購房者公攤面積不真實的，對開發商予以重罰。

我就說這麼多了，但願對解決公攤面積亂象問題起到作用，也願每個人都能在購房時獲得公平公正的待遇，這是我最大的心願。

財經深思

住房公攤面積現象幾乎普遍存在，尤其是在大城市中，一套逾百平方米的房子，公攤面積就達到了30平方米的佔比，而實際住房面積僅有70多平方米，購房者總是不明真相被剝奪了不少的公攤面積，而公攤面積的計算更是缺乏嚴格的細則，計算方式各有不同，但購房者花費大量成本購買公攤面積，且往往很難有效利用，最終還是導致購房者的居住實際面積明顯降低，而購房者的實際利益也因此受到了損害。因此，對於公攤面積的問題，確實需要有著明確的監管與明確的標準，不能夠讓購房者花冤枉錢，這也是治理房地產行業亂象的關鍵所在。

郭施亮

在國際上可行的方案，一搬到國內未必就可行，很有可能形成更大的紕漏和不公平，採用國際通用的建築面積按套內面積計算也不會例外。

雖然在國際上大部分都採用套內面積為住宅面積數據，但我國還是一直堅持以建築面積來辦理房產證，並且與房產有關面積有關的數據都是按建築面積為依據。

為什麼？原因在哪裡？是因為我們的設計院、開發商和居住者們太聰明瞭，尤其是在擦邊球上更是前無古人 後無來者。

前幾年我們在計算容積率時是不計算飄窗面積，而陽臺面積按一半面積計算。最終的結局是大批的開發商通過飄窗、陽臺大打擦邊球，於是出現了70方的三房二廳一衛，90方的四房二廳二衛。審批一套圖紙、驗收一套圖紙、使用又是一套方案，把飄窗一打通、陽臺隔牆一扯掉，通通變成了套內面積。早把法律、安全拋到腦後，把利益、金錢放到了首位。

於是政府又不得不出臺新的政策，控制飄窗面積和個數，還有陽臺的面積和數量。進一步細化審批標準，使之達到可控的範圍要求。

反之，假如我國把套內面積作為建築面積依據，甚至是容積率的依據。

那麼，一定會五花八門、八仙過海各顯神通，什麼法子都要想出來。甚至可能會出現購房送游泳池，只要游泳池不在套內面積範圍。

最終肥的又是開發商，而居民因為獲得更多的套外面積而支付更高的費用，羊毛出在羊身上，到頭來遭殃的還是購房者。而有房者因為沒有享受到新政策的優惠，而變相損失慘重。

當建築面積變為以套內面積為建築面積依據後，實際房價是不可能會有所下降，甚至會更高。特別是剛性需求者，打著燈籠也找不到低價房。

鞅論財經

其實早就應該取消以建築面積售房，否則會導致嚴重的市場信息不對稱。

因為缺乏管理標準，導致一套住房出現好幾種面積

首先就是買房時候的建築面積，然而也就是買房子用，再一個就是寫到大紅本（不動產登記證）上。

北方有集體供暖，這個取暖費的徵收是按照建築面積，但還有一些扣除，這就導致了一個“取暖面積”的出現。

然後在裝修的時候，主要看使用面積，這個涉及到裝修的費用，還得重新量，重新畫圖，這又出現了一個數字。

而在二手房交易時，這時候可沒人管你建面多少，問的就是套內的使用面積，這時候就得按照大紅本上的套內來告訴別人，畢竟想多賣錢。

這麼一看，一套房子的面積簡直就是爛七八糟，很多人住了自己房子幾十年，都不知道自己房子到底多大。

而且，因為各種面積的計算方法不同，這就導致了開發商從中牟利。

很常見的一個狀況是，你明明買了100㎡的房子，卻沒有同事90㎡的房子大。

嚴格來說，套內面積計算最準的方法就是自己找人量，或者是裝修公司來給你量，畢竟要計算建材。

可是，你不花錢先把房子買了，沒人會讓你量的。

也就是說，樓盤項目最多給你一個公攤率，然後你自己算去，實質上有多少你並不知道。

等買完之後，一量發現數目不對，回去索要補償，人家會告訴你，大紅本就是這樣寫的。

說到底，這是實際使用和規定使用的計算方法不一樣。

就是因為存在這麼多亂七八糟的標準，將可能導致一部分人因為不仔細看合同，結果花大錢買了小房子。

你同事可能90㎡的房子實得80㎡，你的房子卻是100㎡的房子實得70㎡。

但是別忘了，人家花的是90㎡的錢，你花的是100㎡的錢。

這裡還有個問題，因為你是100㎡，你的房產維護成本也要高於自己的90㎡的房子。

其中最基本的就是物業費，可別指望物業按照套內使用面積來給你算。

其次就是之後會徵收的房產稅，這個費用是按照人均使用面積來收的，有時候你可能明明還不到徵收標準，卻因為大公攤還要導致繳稅。

還有一方面，公攤面積越大，公共空間的設施也就越多，設施的維護成本也就越高，這方面錢也是要花的。

這樣看來，怎麼都不合算。

所以，早就應該統一計算標準了

賣房就應該按照使用面積來賣，這樣你買到多大的房子自己心裡有數。

更重要的是，採取統一標準的使用面積計算方式，就實現了基本的市場信息對稱，你知道自己的房子實際面積和單位價格，一切都是明確的。

如果按照建築面積來算，肯定在公攤上有差異，而且開發商就是告訴你他們按照自己的方法來計算了，而且不讓進去測量，那你有什麼辦法？

要不然就不買，買了就可能冒著被坑的風險。

按照均價一萬來算，你被坑10㎡用不到的地方，就意味著你損失了十萬。

而且還有剛才說的那些亂七八糟的成本問題。

其實，靠著房產地產作為支撐力的地方，比如香港、日本都是按照使用面積來計算了，這樣會讓價格透明。

最後對近期要買房的朋友說幾句話：從狀況來看，估計建築面積、使用面積、公攤率這些事兒是沒法統一了。所以，自己買房的時候還是長長心。大開發商可能還好，基本上說多少是多少。對於小開發商來說，各位在買的時候不妨先打聽下，比如打聽下前幾期的業主，也可以打聽下裝修公司，一些公司與樓盤是有合作的，他們會在交房之前先去量房，這樣好賣裝修產品。

小言詹詹

買100平方米的房子只得70平方米，新華社質問公攤面積傷民，你怎麼看？

既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？這樣的好事，我們為何就不能與國際接軌？難道又是怎樣的特殊隱情？

第一，下決心治理房地產行業亂象，就要敢於觸及既得利益。為什麼開發商的能量那麼大？它們可以玩套路、搞虛假、行霸道，購房者房子沒見到，錢先交出去了，讓個開發商幾乎空手套白狼，而且還有如此之暴利。這是誰給的？我們需要反思。

還有，為什麼我們的物業，前期非得要開發商來指定？這裡面隱含的利益究竟是什麼？或許不只是開發商本身利益的延伸，還有可能存在的房屋質量問題，能夠得到其自身物業的默許，使得後患無窮。

第二，即使允許有公攤面積的存在，也應該有區別的價格。一直讓我不太明白的是，既然是公攤面積，為何價格都一樣？為什麼不能區別開來？還有，這公攤面積的價值是什麼？雖然說是業主共同的，可是其收益，業主見到過嗎？小區停個車還都那麼難？究竟公攤的是什麼？

第三，樓市的問題除了房價之外，必須要給購房者以話語權、平等權。現在的樓市，購房者幾乎是沒有什麼權利的，都是掌握在開發商手裡。一旦出了問題，就是交的訂金都退不了，維權又相當困難。

所以我認為，一是建議取消預售制度，必須是驗收全面合格之後的現房交易；二是取消前期物業由開發商來指定，而改由社區來臨時管理；三是取消所有買房的誠意金、訂金等各種方式。只有一手交房、一手交錢，才有可能防止各種矛盾的出現，也才能對開發商的實力有所檢驗。

碧翰烽

4、有公攤和沒公攤單價肯定不一樣，你都不知道公攤都攤到哪裡了，花錢花的稀裡糊塗。公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積。還會出現重複公攤、重複收錢的現象。甚至還會出現拿業主的公攤面積去做牟利，比如小區的廣告位。自己實際居住面積都不夠，還要拋出公攤面積，花那麼多錢卻買不夠實際面積。

2、100平米的房，實際上只得70平米，最近關於公攤面積的話題火了。買過房的朋友都知道，您買的房有個得房率，通常85%左右的得房率是一個比較合理的數據。現在很多網友熱議，應該取消得房率，理由是這種概念很模糊，無法界定上限，應該沿用國際慣例，採用“室內面積”。

3、其實，

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我房網

對於首次購房的小主們，對公攤面積，很多人其實都不是特別瞭解，有的房子的公攤面積可能只有10%。有的房子公攤面積卻達到了30%，如果花100萬買了100平的房子，實際居住面積卻只有70平米。想一想，花了30萬的血汗錢在那30平米的公攤上，就忍不住要吐槽啊！那麼這種差距是什麼原因造成的呢，公攤到底是什麼？它是怎麼計算得出的？究竟多大面積才是合理的？小編覺得還是有必要瞭解清楚的，畢竟買房是人生中的大事，一平方米都是錢啊！

一、什麼是公攤面積

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

二、不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般佔房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內淨高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內淨高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是最大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有「管道井」「強電井」「弱電井」等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

三、計算公式

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積

注意口令：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽臺區分封閉否，封閉全算未封半。

舉例來說，一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麼公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

四、公攤面積並非越小越好

在如今的高房價下，面對高公攤很多購房者都有點難以接受，看似面積夠用的房子，在去掉「讓人傷心」的公攤之後，實際面積往往令人大失所望，自己用不到還花了不少銀子，因此對於大多數買房的人來說，公攤越小就越好。那麼公攤面積是不是越小越好呢？業內人士分析稱，事實並非如此，公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。一般來說，樓層越高，公攤面積越大，因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大，公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。

五、公攤風險怎麼避免

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。

索取公攤數據

在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

查閱有關資料

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

合同裡約定公攤範圍

律師建議，考慮到目前國家在公攤面積上並沒有明確的規定必須控制在哪個範圍區間，因此，購房者在簽訂購房合同時，務必弄清以下內容：設計的套內面積是多少?公共設施有些什麼?共有建築面積有多大?最好將這些數據寫在購房合同中，合同中沒有的，可以通過與銷售方簽訂補充協議的方式來解決。

關鍵字: 房產 公攤面積 傷民